Toenemende leegstand en dalende huurprijzen: winkelgebieden zijn toe aan transformatie

Uniforme en monofunctionele winkelgebieden verdwijnen langzamerhand uit het straatbeeld. Winkelcentra en -straten in stadskernen hebben al langer te maken met zwaar weer: de opkomst van internetwinkelen maakt een fysieke winkel overbodig en duur en leegstand kan de verloedering van het winkelgebied in gang zetten. Daarom is de nieuwe koers: transformeren, minder-maar-betere vierkante meters en functies mixen. Zodat niet alleen kooplustige bezoekers hun slag kunnen slaan, maar men er ook eens kan sporten, borrelen of cultuur kan snuiven.

Hoewel dit inzicht al langer bekend is, heeft een flink aandeel van Nederlandse winkelgebieden anno 2025 nog steeds met leegstand en overtollige winkelmeters te kampen. Dit blijkt uit het onderzoek ‘Marktverwachtingen retail 2025-2027’ van Stec Groep. De ontwikkelingen op de winkelmarkt onthullen dat er een transitie gaande is waarbij de vermindering van traditionele retail als schoenenwinkels en kledingwinkels kansen creëert voor nieuwe concepten en een betere functiemix. Voor de heropleving van deze winkelgebieden is volgens de onderzoekers regie en creativiteit vanuit gemeenten en vastgoedpartijen nodig, zodat de gemengde gebieden aansluiten bij de behoefte van ondernemers en consumenten en financieel haalbaar zijn.

Nieuwe trend

Terwijl hetzelfde onderzoek twee jaar geleden een toename van verkoop in vooral kleding- en schoenenwinkels liet zien, is volgens het recente onderzoek het aantal ‘winkelmeters’ in deze branches flink gedaald in 2024. Waar de huurprijzen in 2022 in winkelgebieden flink toenamen vergeleken met het jaar ervoor, daalden tussen 2022 en 2024 de huurprijzen met vier tot vijf euro per vierkante meter in de binnensteden en kleinere plaatsen (behalve in de G6 waar de prijzen juist licht stegen). Ook de leegstand leek na de coronaperiode flink gedaald te zijn, maar loopt inmiddels weer gemiddeld met bijna een procent op door de faillissementen van een aantal grote ketens zoals Bristol en Blokker. Wel wordt de leegstand in snel tempo weer ingevuld. Toch is het lage aantal startende ondernemers een groot probleem: tussen 2021 waren er nog enkele honderden stoppers meer dan starters; in 2024 is dat al gegroeid naar bijna duizend.

Net als twee jaar geleden is de leegstand in vele winkelgebieden hoog, boven de acht procent, waardoor volgens de onderzoekers de noodzaak van transformatie verder toeneemt. Dit geldt vooral voor de stadsdeelcentra en middelgrote centra waarbij zo’n driekwart een te hoog leegstandsniveau heeft, soms boven de twintig procent. In de grotere steden ligt de nadruk vooral op het verdichten van de winkelgebieden en de betere sturing op een diverse functiemix.

Nieuwe concepten

Het onderzoek schetst een beeld hoe deze functiemix eruit zou kunnen zien. De inpassing van musea en bibliotheken kan voor een nieuwe stroom culturele bezoekers zorgen en ook de sporters kunnen bediend worden met een sportschool. Nieuwe concepten waarbij horeca en retail samensmelten – denk aan een lunchroom in een speelgoedwinkel - kunnen de financiële haalbaarheid voor ondernemers vergroten. Ook de toegenomen vraag naar schoonheidssalons of yogastudio’s kan kansen bieden, waarbij wel voorkomen moet worden dat deze de winkelstraat compleet overnemen.

Ook zien de onderzoekers dat kleinschalige productie, ambachten en kantoren prima naar de winkelgebieden verplaatst kunnen worden. Omdat de ruimte op bedrijventerreinen schaars is en de huren daar hoog zijn, zou volgens de onderzoekers een op de vijf bedrijven op bedrijventerreinen – kleinschalige productie, kantoren, sportscholen – de overstap kunnen maken naar de winkelcentra, waar de huren lager liggen en de bereikbaarheid goed is. Bovendien zouden bezoekers en bewoners waardering hebben voor lokale kleinschalige ambachten in de stad.

Aan de slag

Transformatie is dus het sleutelwoord voor een succesvol langetermijnperspectief. De onderzoekers bieden enkele handvatten voor gemeenten en vastgoedpartijen om de transformatie van de centra te laten slagen. Zij kunnen sturen op ‘de juiste functie op de juiste plek’ door per gebied goed de behoeftes in kaart te brengen. Belangrijk is het sturen op betaalbaarheid, zodat ook maatschappelijke of culturele functies een plek kunnen krijgen, door bijvoorbeeld de combinatie met woningbouw te maken, of als gemeente actief grondbeleid te voeren. Vastgoedpartijen kunnen aan de slag met herontwikkelingen zodat de winkelpanden beter aansluiten op de behoeftes van de ondernemers. Zo kunnen zij grote winkelpanden opsplitsen om kleine ondernemers aan te trekken, of juist meerdere panden samenvoegen.

De onderzoekers zien kansen in de verdichting van winkelgebieden, met name door de toevoeging van zorgwoningen en sociale huurwoningen. Aangezien de benodigde infrastructuur en de basisvoorzieningen in deze gebieden al aanwezig zijn, vraagt verdichting om een minder grote investering. Bovendien zorgt de toevoeging van woningen in deze dichte gebieden voor een ’15-minutenstad’, waar alle nodige voorzieningen binnen 15 minuten lopen aanwezig zijn en economische voordelen worden behaald. Grote parkeerplaatsen kunnen wijken voor woningbouw en eenlaagse supermarkten en winkelcentra kunnen meer de lucht in.

Een zetje voor ondernemers

Naast de herontwikkeling van de winkelpanden moet het tekort aan startende ondernemers worden aangepakt, om verdere leegstand te voorkomen. Het onderzoek noemt de optie van stimuleringsregelingen voor ondernemers, zodat zij zonder te veel risico kunnen opstarten, of het aanstellen van coaches die ondernemers begeleiden. Vastgoedpartijen kunnen beginnen met een ‘ingroeihuur’: een tijdelijke lage huur in de opstartfase om een grotere kans te hebben op succes op de lange termijn.

Deze aanpak is niet louter toekomstmuziek, in de praktijk zijn bedrijven zoals Streetwise in Heerlen al langer bezig met het bedenken van werkende transformatieconcepten. Om de aftakeling van het Heerlense winkelcentrum te voorkomen, begeleiden zij ondernemers in het opstarten van hun onderneming en zitten met overheden om tafel om het beleid voor ondernemers te verbeteren, bijvoorbeeld door middel van fondsen. Ook bekijken zij met die overheden de bestemmingsplannen van de winkelpanden om de mogelijkheden voor blurring te verkennen: het mixen van winkelconcepten onder één dak. Het succes van de Heerlense aanpak, waar de leegstand aantoonbaar verminderd werd, wordt in samenwerking met de Hogeschool Saxion en provincie Overijssel verder getest, met de vraag of een landelijke aanpak haalbaar is.