Tot betere besluiten komen dankzij Big Data

Tijdens het Praktijkcongres aandacht voor de impact van technologie op gebiedsontwikkeling

Welke rol spelen nieuwe technologieën en Big Data in uw bedrijf? Hoe zetten jullie het in?
Marten Middendorp: “Big Data zijn niet meer weg te denken. De helft van onze activiteiten bestaat uit koppelen en analyseren van Big Data en voor de andere helft uit advies. Wat wij zeggen is: een moderne adviseur kan niet meer bestaan zonder de bewijzen en de data op zak te hebben. Andersom heb je kennis van de sector nodig om de goede vragen te stellen aan die data. Dit om de inzichten te krijgen die je wilt hebben. Anders word je alleen maar overspoeld met gegevens. En niet met informatie.”

Heleen Aarts: “Om deze vraag goed te kunnen beantwoorden zou ik graag eerst een fundamentele vraag naar voren brengen, namelijk: waar hebben we het precies over als het over het begrip Big Data gaat. Big Data wordt vaak gebruikt als containerbegrip voor een brede vorm van datagebruik. Het is vaak lastig te definiëren wanneer het gebruik van bepaalde data onder het begrip Big Data vallen. Het simpelweg beter ontsluiten van data zou je Big Data kunnen noemen. Maar belangrijk voor ons is dat het echt iets toevoegt. Het gaat dan niet om de data zelf, alleen aan data heb je niets, maar om de analyses die je er mee kunt maken. Soms is dat vernieuwend, maar lang niet altijd.
Wat wij zien is dat Big Data, volgens onze eigen definitie, eigenlijk al jarenlang gebruikt wordt in ons bedrijf. Het gaat dan om verschillende vormen van marktinformatie waaronder transactiedata, demografische gegevens, huishoudensvoorkeuren etc. Maar ook gegevens over de huurders en onze woningen kan je hier onder vatten. Dat liep bij ons via allemaal verschillende systemen en we zijn nu een eind op weg met een consolidatieslag op systeemniveau.
Een voorbeeld is bijvoorbeeld het Living & Care Fund dat we een aantal jaar geleden hebben opgestart. Op basis van alle beschikbare data over demografie, overheidsmaatregelen, huisvestingsvoorkeuren, en onze eigen kennis en informatie over woningbeleggingen hebben we een duidelijk profiel opgesteld van het fonds. Dit blijkt in de praktijk succesvol. Hiermee zijn we ook onderscheidend ten opzichte van andere beleggers.
Bij gebiedsontwikkeling maken we altijd gebruik van een veelheid aan data. Uitgebreide analyses over de marktomstandigheden, over doelgroepen en over situationele factoren liggen m.i. ten grondslag aan een succesvolle ontwikkeling. Overigens is het van belang dit altijd te koppelen aan eigen creativiteit en een en ander te toetsen in de praktijk. Uit data-analyses alleen komen geen innovaties. “

Wat kunnen jullie beter dankzij het gebruik van Big Data?
Marten Middendorp: “Hierdoor is het mogelijk om besluitvorming evidence based te krijgen. Een huisvestingsplan voor het onderwijs maken we bijvoorbeeld op basis van open data. Hoe bereikbaar zijn de scholen? Wie zit er ruim in zijn jas en waar knelt het? Hoeveel gevaarlijke kruispunten moet een jochie van zes over om naar school te kunnen? Dat kunnen we allemaal uitrekenen. Maar ook hoe rijk een schoolbestuur is. Alle ingrediënten voor het huisvestingsplan zijn openbaar.
Voor de benchmark gemeentelijk vastgoed hebben we bijvoorbeeld het maatschappelijk vastgoed van heel Nederland als referentie. Dus waarom heeft de gemeente Groningen per inwoner meer buurthuizen dan de gemeente Delft? En dat roept – als we wat dieper in de data kijken – de vraag op of Delft en Groningen eigenlijk wel vergelijkbaar zijn. Dan kun je ook dieper inzoomen op de samenstelling van de stad en de prioriteiten in het beleid.
Vaak gaat het nog om koppelen van data om informatie te presenteren. Dat is het toegankelijker maken van reeds beschikbare data. Ontzettend waardevol, maar ook steeds vaker worden voorspellende algoritmes gemaakt. De toekomst van de retail is bijvoorbeeld per straat voorspelbaar door koppeling van passantentellingen, faillissementen en sectorbeelden. Je kan door dit soort inzichten veel gerichter interveniëren als gemeente.”

Heleen Aarts: “Mede door het gebruik van Big Data zijn we nog beter en sneller in staat om analyses te maken en conclusies te trekken. Dit leidt overigens maar zelden tot andere conclusies, maar het helpt ons meer grip te krijgen op waar we mee bezig zijn en sneller data te koppelen. Met name de efficiencyslag die we nu maken en het beschikbaar komen van betere systemen/software helpt ons daarbij.”

Wat zijn de haken en ogen als het gaat om Big Data? Of heeft u misschien tips voor het gebruik van Big Data voor andere bedrijven?
Marten Middendorp: “Gebruik je fantasie. Wat wil je weten? Geredeneerd vanuit de vraag kun je gericht op zoek naar data. Dan verdwaal je niet. Andersom kan ook, juist bij het verdwalen in data kom je er achter wat er allemaal kan en ontstaan de leukste ideeën.
Nog een tip: werk samen. Gebruik waardevolle dataleveranciers en combineer hun input met jouw eigen gegevens. Je moet op zoek naar complete databronnen. Als je bijvoorbeeld naar het onderhoud van de woningvoorraad van een woningcorporatie wil kijken, dan wil je de database van alle woningcorporaties in heel Nederland. Want dan kan je patronen ontdekken.”

Heleen Aarts: “We hebben al snel te maken met privacygevoelige informatie. Hierdoor moet je heel secuur zijn met de data die je gebruikt, voor welk doel je het gebruikt en in hoeverre je dit naar buiten toe kunt gebruiken. In het verlengde hiervan speelt ook de beveiliging van de informatie een belangrijke rol. Waar staan de gegevens, als je met externe partijen werkt is het belangrijk goede afspraken te maken, wat doe je bij ‘hacks’, wie is eigenaar van de data, etc. Dit werkt soms de gebruikersvriendelijkheid tegen maar het is wel belangrijk.”

Als we naar de toekomst kijken: waar is nog winst te behalen als het gaat om het gebruik van Big Data?
Marten Middendorp: “Als het gaat om de beschikbaarheid van data dan gaan de ontwikkelingen heel snel. Wat we twee jaar geleden aan data konden binnenhalen, dat valt in het niet met wat nu al kunnen. We verbazen ons nog elke dag over het tempo waarin dit gaat. Data krijgt waarde, dus er ontstaan interessante bedrijven die op een gestructureerde manier data verzamelen. Nu gaat het vaak nog om het presenteren van die gegevens. We geven bijvoorbeeld inzicht in de bezetting van multifunctionele accommodaties of we geven inzicht in de passantenstromen in winkelgebieden. Of we geven inzicht in maatschappelijk vastgoed in de stad. In de veronderstelling dat meer inzicht leidt tot betere besluitvorming. Dat is stap 1. We maken data toegankelijk. De volgende stap is dat we gaan voorspellen.
Ik ben voor een Hogeschool huisvestingplannen aan het maken, daar kiezen ze er voor om minder te bouwen. De reden: dankzij data kunnen we veel beter de bezoekers spreiden over de Campus. Je hebt de informatie, dat is de stap 1. Die informatie over de bezetting kan je meten - onder andere aan de hand van Wi-Fi of met slimme meters. De volgende stap is dat je de student die op de campus arriveert vijf minuten voordat die aankomt zijn rooster geeft. Als je slimme algoritmes gebruikt dan kan je eigenlijk iedere drie minuten een nieuw rooster maken. Hoe druk is het? En wat is de slimste looplijn voor studenten? Dat is niet eens hogere wiskunde. Dat is gewoon optellen en aftrekken. Nu bouw je iets op de piek. We gebruiken onze gebouwen niet goed genoeg. Dus de volgende stap is dat je geholpen wordt en dat je dankzij het gebruik van technologie de voorraad beter kan gebruiken. We hebben dan echt veel minder nodig.”

Heleen Aarts: “Er is nog veel meer data waar nog te weinig mee gebeurt. Denk aan informatie van google, facebook maar ook interessante data van Airbnb. Dit is lastig om te ontsluiten maar kan veel opleveren. Op het vlak van gebiedsontwikkeling zou je met die data nog meer kunnen achterhalen over voorkeuren van mensen en bedrijven, over vestigingspatronen, prijselasticiteit, etc.
Daarnaast zien we dat op het gebied van woningen de koppeling van verschillende data nog in de kinderschoenen staat. Zowel op het gebied van marktgegevens als ook overheidsgegevens. Er zijn nu een aantal partijen die goede stappen hebben gemaakt maar er moet nog veel meer mogelijk zijn. Slimme partnerships kunnen daarbij helpen.”

Het Congres van 3 november: kunt u een tipje van de sluier oplichten en al iets vertellen waar u het over gaat hebben?
Marten Middendorp: “Wat ik wil vertellen is het volgende: meer informatie leidt tot betere besluitvorming. Big Data is een geweldige kans. Ik zou in de sessie graag voorbeelden geven die mij inspireren, ook om te laten zien dat data toepassingen best dichtbij je eigen werk liggen. Ik wil aan de hand van een aantal voorbeelden laten zien hoe de vastgoedmarkt door de komst van Big Data tot betere besluiten kan komen.”

Heleen Aarts: “Ik wil graag ingaan op het gebruik van data door Amvest. Hierbij speelt een belangrijke rol dat Amvest zowel ontwikkelaar als belegger van woningen is. Dit unieke profiel geeft ons de ruimte om in een vroeg stadium van een (gebieds-)ontwikkeling te sturen op de kwaliteit die we als belegger wensen. Aan de andere kant helpt de kennis over onze huurders ons weer bij de ontwikkeling.
Interessante vraag is hierbij overigens of het daadwerkelijke klantcontact nog wel nodig is bij (gebieds-)ontwikkeling. Weten we niet al heel veel van onze klanten en potentiele klanten? We weten de woonvoorkeuren, we weten vestigingsplaatsfactoren, winkelen doen we vanuit huis, transactieprijzen zijn met 1 druk op de knop zichtbaar, etc. Door dit te koppelen aan de locatie en aan de missie van het eigen bedrijf komt er vanzelf een goede gebiedsontwikkeling uitrollen. Of werkt het toch niet helemaal zo…?”