Traditioneel en toch transparant

Gesprek met Erik Leijten van Hurks over gebiedsontwikkeling Groeseind

In juli 2010 ging Hurks Vastgoedontwikkeling in de Tilburgse wijk Groeseind officieel van start met de realisatie van 49 woningen waarvan 47 koop- en 2 huurwoningen. De ontwikkeling maakt deel uit van de grootste herstructurering uit de geschiedenis van Tilburg: in de vooroorlogse wijk worden circa 650 sociale huurwoningen gesloopt en daarvoor in de plaats komen 600 huur en koopwoningen. De ontwikkeling vindt plaats in de twee buurten Pieter- en Bisschoppenbuurt en de Rosmolenbuurt.

De grootschalige ontwikkeling wordt gerealiseerd door twee separate combinaties: woningcorporatie Tiwos met Hurks Vastgoedontwikkeling en woningcorporatie WonenBreburg met Janssen de Jong Projectontwikkeling. Erik Leijten, directeur Hurks Vastgoedontwikkeling, vertelt over het proces vanuit het perspectief van Hurks.
Grootschalige sloop en nieuwbouw was noodzakelijk omdat de bestaande woningen qua gebruik niet meer voldeden en technisch op waren. Leijten schetst Groeseind als een gemoedelijke arbeidersbuurt zonder al te grote problemen. Zoals gebruikelijk in de stadsvernieuwing willen de betrokken corporaties door een mix van koop en huur diversiteit aanbrengen in de nu homogene buurt.

Het Plan

In 2002 starten de corporaties richting gemeente en achterban met het traject om de ontwikkeling van de grond te krijgen. Bewoners worden betrokken en bureau De Zwarte Hond maakt een stedenbouwkundig plan. De corporaties sluiten een overeenkomst met de gemeente. Pas daarna komen de marktpartijen in beeld. Vanaf het begin zijn de corporaties samen opgetrokken en dat doen ze ook bij de selectie van de marktpartijen. Voor de zomer van 2008 vindt een marktconsultatie plaats en daarna gesprekken met geselecteerde partijen waarbij zaken als voorverkoopeisen, verevening, bewonersparticipatie en wijze van samenwerking een rol spelen. Reflectie op de gemaakte plannen, waarbij een kritische benadering werd gewaardeerd, was natuurlijk een belangrijk onderdeel bij de selectie. Uiteindelijk besluiten de corporaties toch ieder een aparte combinatie te vormen: Tiwos samen met Hurks en WonenBreburg samen met Janssen de Jong die al grondpositie in het gebied heeft. De posities van beide corporaties lopen in beide buurten door elkaar heen.

Vanuit het perspectief van Hurks heeft het opdelen van het project het voordeel dat er gewerkt wordt met een slankere organisatie wat de lijnen korter maakt. De overeenkomst tussen Hurks en Tiwos gaat uit van het laten vloeien van rendement van de koopwoningen naar de huurwoningen. Tiwos koopt de grond van de gemeente – het bezit van Tiwos stond altijd op erfpacht. Hurks op zijn beurt koopt de grond, althans voor de koopwoningen, van Tiwos. Hurks ontwikkelt voor eigen rekening en risico alle 300 woningen en levert de 150 huurwoningen tegen een vooraf overeengekomen vaste prijs aan Tiwos. Ten aanzien van de koopwoningen streeft Hurks naar een rendement van 7%. Voor de verdeling van dit rendement hebben de partijen een verdeelsleutel vastgelegd. Met het rendement op de koopwoningen dekt de corporatie de onrendabele top van de huurwoningen deels af.

Voor Hurks geldt dat er voor projectontwikkeling binnen het bedrijf geen vaste rendementseis ligt. Leijten: ‘De continuïteit van ons bedrijf staat altijd voorop. Hurks bestaat uit meerdere met elkaar samenwerkende bedrijven waarbij het belang van de keten groter is dan dat van een individueel bedrijf, vandaar dat we zoals hier soms genoegen nemen met een gedempt rendement. De rendementseisen hangen vanzelfsprekend af van de mate van risico.’

Leijten schat Groeseind niet in als een te risicovol project. De helft van de woningen wordt als huurwoning aan Tiwos geleverd. Bij de koopwoningen houdt Hurks de risico’s in de hand door dicht op het verkoopproces te zitten. Aan de voorzijde gebeurt dat door bewoners bij de ontwikkeling te betrekken: dit comakership, dat onder de naam ‘Samen met Hurks’ wordt georganiseerd, zorgt volgens Leijten voor betere producten, veel ambassadeurs voor het project en uiteindelijk meer verkopen.

Zijn de woningen eenmaal in de verkoop, dan is ‘Samen met Hurks’ er nog steeds. De ontwikkelaar biedt de koper gratis een onafhankelijke financieel adviseur die meedenkt met de koper. Het is maatwerk: misschien kunnen ouders bijspringen, kan Hurks de dubbele woonlasten voor een of twee jaar overnemen of is er hulp nodig bij de verkoop van de oude woning. Leijten: ‘Woningen overnemen doen we niet, maar we zijn creatief en ervaren in het bedenken van oplossingen waar consumenten vaak nog niet eerder aan hadden gedacht.’ Grootste troef echter om potentiële kopers over de streep te trekken, is een snelle en zekere start van de bouw. Afgesproken is dat de bouw van iedere fase start zodra 45% van de koopwoningen is verkocht. Leijten: ‘Zo neem je onzekerheid bij de koper weg.’ Inmiddels is van de eerste fase 80% verkocht.

Betrokken Op Afstand

Gedurende het hele proces blijft de gemeente, op afstand, betrokken. Leijten: ‘In die zin is het een traditionele gebiedsontwikkeling.’ Wel wilde Leijten inzicht hebben in de contracten tussen gemeente en de corporatie. Omdat Hurks af en toe namens de corporatie gesprekspartner is van de gemeente, is het noodzakelijk te weten hoe de belangen liggen. ‘Dit soort transparantie zorgt ook voor vertrouwen’, vindt Leijten. Hurks geeft op zijn beurt inzicht in hoe de kostprijs van de woningen tot stand komt en inzicht in de rendementsontwikkeling. Er was bij Hurks geen behoefte het exploitatieoverzicht van Tiwos tot in detail te kennen. ‘De financiële kaders van Tiwos zijn helder, het vertrouwen tussen partijen volstaat.’ Wel wilde Hurks inzicht in de grondtransactie tussen Tiwos en de gemeente, openheid die overigens ook zonder dat Hurks daarom vroeg sowieso gegeven werd. Leijten: ‘Voor onze afwegingen was dat objectief gezien niet nodig. Toch vond ik het belangrijk, juist dat stukje was nodig om vertrouwen op te bouwen.’