Transformatie gunstig model voor gebiedontwikkeling

28 mei 2013

7 minuten

Nieuws Voor Jean Baptiste Benraad komt de transformatie-opgave niet ineens met de huidige crisis uit de lucht vallen. Al als directeur van corporatie Stadswonen in Rotterdam zag hij in de jaren ’90 de verschuiving van de bouwopgave aankomen. Inmiddels heeft Benraad zijn eigen adviesbureau BenraadHernieuwt en is lid van het Transformatieteam, het H-team en het Expertteam van het Ministerie van BZK. Bovendien heeft hij zitting in de jury van de Gulden Feniks. Tijdens de Provada zal hij de winnaar in de deelcategorie Gebiedstransformatie bekend maken. Genomineerd zijn drie projecten die de breedte van de opgave goed aangeven: Strijp S in Eindhoven, Blaauwlakenblok in Amsterdam en Nieuwe Binnenweg, Rotterdam.

Jean Baptiste Benraad, jurylid Gulden Feniks

Zo onvoorspelbaar was het allemaal niet, zegt Benraad, de grote leegstand van kantoorgebouwen. Samen met Hans de Jonge van de TU Delft, Peter Keur van FGH Bank behoort hij tot de ‘believers van het eerste uur’ die gezamenlijk al in de jaren ’90 transformatieprojecten opzetten. ‘Als je keek naar de bevolkingsopbouw kon je al aanvoelen dat herontwikkeling onontkoombaar zou zijn. De geboortes daalden al, wat betekent dat op termijn de beroepsbevolking zou krimpen. Tel daarbij op de grote boom in automatisering en ict vanaf de jaren ’90, waardoor bedrijven veel minder vierkante meters nodig hadden.’ De situatie geldt nog eens dubbel voor Rotterdam zegt Benraad, waar ondanks de explosie van nieuwbouwkantoren de leegstand aanhield. De matige wederopbouw-gebouwen zijn daarvan de oorzaak. Een deel deze kantoorgebouwen was gefinancierd met FGH-geld. Keur gaf De Jonge de opdracht de mogelijkheid tot herontwikkeling te onderzoeken. ‘Wat zou je met die gebouwen kunnen doen? En hoe kan dat financieel uit?’

Perfecte pioniers

Met Stadswonen kocht Benraad delen van die matige kantoren en verbouwde ze tot studentenhuisvesting. ‘Als studentenhuisvester moet je doen wat studenten willen. En die willen een kamer op kruipafstand van de kroegen, oftewel in de binnenstad. Daar is de grond duur, maar er stond voldoende leeg, ziedaar mijn business model, ik had weinig keus.’ Het zou niet de enige goede ervaring zijn met de doelgroep jongeren. Ook voor gebiedsontwikkelingen in de Coolhaven, Scheepvaartkwartier, Wilhelminapier en Wijnhaveneiland bleek ‘het jonge volk’ cruciaal voor het succes. Benraad: ‘Ze houden van pionieren, ze willen wel in pakhuizen wonen, ze willen wonen op plekken waar dan nog niemand heen wil. Door hun komst wordt het gebied 10, 15 jaar later voor iedereen aantrekkelijk. Jongeren zijn de perfecte pioniers.’

Bij transformatie staat voor Benraad buiten kijf dat het succes schuilt in dat wat je krijgt. Niet de gebouwen helemaal strippen en vervolgens behandelen als nieuwbouw, maar uitgaan van het gebouw zoals het is. ‘De kansen zitten in hetgeen je krijgt. Accepteer het gebouw zoals het is, en doe er alleen additioneel iets aan. Daarmee houd je de kosten laag. Voor gebiedsontwikkeling geldt hetzelfde. Als je de oude gebouwen sloopt, krijg je nooit die groep die het gebied later tot een succes gaan maken. Gebiedsontwikkeling moet je niet vanuit een sloop/nieuwbouwversie oppakken, dan krijg je nooit de pioniers die je transformatie haalbaar en succesvol gaan maken. Benut de kansen van oude gebouwen.’

Onontkoombaar

In de goede tijden kon je tien jaar lang panden aankopen, het gebied ondertussen laten verloederen en vervolgens afbreken en opnieuw beginnen. Dat geld is er nu niet meer. Het werken vanuit het bestaande wordt daarmee onontkoombaar, zegt Benraad. Strijp S vindt hij een fantastisch voorbeeld voor hoe dat een succes kan worden. De oude gebouwen worden ingezet om een sfeer te creëren die nieuw is voor de omgeving, om het gebied te branden en daarmee een nieuw publiek aan te trekken. De gebiedsontwikkeling in Eindhoven bewijst dat je moet stoppen met eindplannen, zegt Benraad, en in plaats daarvan ontwikkelingsplannen voor 10 jaar moet maken. Terwijl Philips er gedeeltelijk nog in zat kon corporatie Trudo de oude gebouwen al grotendeels verhuren aan jonge ondernemers, terwijl er nog vrijwel niks aan was gedaan en er dus geen kosten waren gemaakt. Nu groeien de bedrijven door en kunnen ze meer huur betalen. Zo genereer je een constante cash flow in het project. Vandaar mijn oproep: neem met de oude gebouwen de kansen die er zijn in een project.’

Doordat de crisis kwam en er geen geld was voor de oorspronkelijke plannen zijn de oude gebouwen blijven staan, en trekken nu bedrijven aan. ‘Bosch heeft een van de gebouwen laten verbouwen voor tien jaar. Het is de redding van Strijp S.’ Herprogrammeren moet dan ook altijd gebeuren vanuit het bestaande, vindt Benraad. Analyseer het gebouw: wat krijg je erbij cadeau? Vaak zijn er wel mooie dingen te vinden in een gebouw, een bijzondere trappartij of iets dergelijks. Koppel in je branding je klant aan het gebouw of de wijk. Kijk waar je kansen liggen op de korte termijn, waar kun je je eerste pioniers inzetten? Met weinig geld kun je ergens een push aan geven.

Alleenstaande ouderen

Naast de jongeren ziet Benraad een nieuwe doelgroep opkomen voor herontwikkelde kantoren, de alleenstaande 50-plusser. Die wil gemak, de voorzieningen bij de hand hebben en geen grote woning. Een herontwikkeling in Nieuwegein, vlak naast het nieuwe centrum, bleek onverwachts een grote aantrekkelingskracht op juist deze doelgroep te hebben. Het andere deel van de geïnteresseerden waren jongeren. ‘Er kwamen 600 gegadigden op 25 studio’s af. Hoezo geen interesse in wonen in kantoren in een stad als Nieuwegein? Er zijn wel degelijk markten, juist voor dit soort locaties. Mensen zonder kinderen willen niet meer in nieuwbouwwijken zitten.’

Het Blaauwlakenblok, een renovatie van een negentiende-eeuws ensemble in de Amsterdamse binnenstad, is naast Strijp S een van de andere genomineerden. Voor Benraad een prachtig bewijs dat je als partij, in dit geval een corporatie, ook moet investeren in de breedheid van de stad. ‘Je hebt ook gewone mensen nodig. Niet alleen de duurdere groepen willen trekken of commerciële functies. Juist de mengeling maakt de stad tot stad. Daarin moet je ook de woonfunctie omhoog houden. Het is echt knokken, tegen de economische stroom in, om dit overeind te houden. Het was veel gemakkelijker geweest om het blok te verkopen aan de Bijenkorf. De economische druk op de Warmoesstraat is natuurlijk enorm groot. Je hebt partijen nodig die zich met hart en ziel in zetten voor de breedte van de stad. Maar op termijn profiteert de corporatie ook gewoon: door de waardeontwikkeling van de panden.’

Grote schaal

Het succes van het derde project de Nieuwe Binnenweg komt op het conto van de ondernemers. Van een ooit chique winkelstraat bestaat de omgeving nu voor zo’n 70% uit allochtonen. Benraad: ‘Het is heel knap om vanuit een positieve ondernemersgeest met de ondernemers die er nog zitten een nieuw concept neer te zetten. Het is erg slim gedaan en een voorbeeld voor andere wijken, die ook een andere samenstelling gaan krijgen. Als er andere mensen komen in een wijk veranderen de behoeften. Het is vooral zo knap omdat het met de resterende oude en de nieuwe ondernemers zelf is gedaan. De kern is het aanbieden van andere producten, het aanbieden van de wereld, als het ware. Nu komen mensen van overal er op af, het eten, de bloemen, er is van alles. “Hier vind je het lekkerste Surinaamse eten”, dat gevoel is de inzet. Door het positieve van de winkelstraat te gaan benadrukken, staat ook de autochtoon er voor open.’

De grotere schaal van gebiedsontwikkeling heeft een duidelijke meerwaarde bij deze transformaties, zegt Benraad. ‘De transformatie heeft een effect op de gehele buurt. De levensvatbaarheid wordt daardoor groter, je trekt immers meer mensen aan. Dat krijg je alleen op deze schaal.’ Hetzelfde geldt voor het Blaauwlakenblok: de kern van het project is dat het gebied weer als woongebied waarde krijgt. ‘Het moet het van de waardeontwikkeling op termijn hebben.’ De schaal van Strijp S is ‘gigantisch’. Oorspronkelijk eigenlijk te groot, maar door de gefaseerde aanpak van herontwikkeling is de schaal nu juist de redding van het project gebleken. ‘De waarde zit opgesloten in wat je gekregen hebt. Als je er weinig aan hoeft te doen, kost het ook niet veel. Strijp S is gered door de schaal, daardoor konden ze aan cherry picking doen en bij de leukste gebouwen gewoon beginnen.’

Badkuipeffect

Financiering wordt nogal eens als probleem gezien, maar juist bij deze aanpak van gebiedsontwikkeling is het risico veel minder, betoogt Benraad. De oude methode van sloop-nieuwbouw is veel risicovoller, door het badkuipeffect van kosten tegen over opbrengsten. De negatieve kasstroom is de eerste jaren veel groter en het project heeft 15 à 20 jaar nodig om tot een positieve kasstroom te komen en 50 jaar tijd nodig om zichzelf terug te verdienen. Met transformatie hoeft dat niet, omdat je niet zulke grote bedragen hoeft te investeren in het begin en je daarentegen trapsgewijs kunt investeren. Transformatie is voor gebiedsontwikkeling met andere woorden een beter concept dan nieuwbouw, aldus Benraad. ‘Met je oude gebouwen bén je de emotie die in een gebied aanwezig is. Benut dat en ga bewust op zoek naar pioniers die die emotie kunnen aanwakkeren en uitvergroten.’