Transformatieplein 2017: Transformatie vraagt om duidelijkheid

Vanaf de loopbrug naar het Ikazia ziekenhuis in Rotterdam-Zuid heb je een mooi verhoogd zicht op de kantoorpanden die er pal naast gelegen zijn. Van buiten zien de panden er best aardig uit, maar Ricardo Lamberts van de Van Herk groep schudt het hoofd als we dichterbij staan. “Erg fraai ziet het er allemaal niet uit. En zo oud zijn deze gebouwen nog niet.”

De gemeente Rotterdam voert al jaren een actief beleid om nieuwe bestemmingen voor leegstaand vastgoed te vinden. Tijdens gebiedsbezoeken met gebouweigenaars en ontwikkelaars wil de gemeente zelf graag weten welke mogelijkheden er zijn. Dat geldt ook voor de zes panden aan de Twentestraat bij het Zuidplein. Slechts twee ervan worden nog verhuurd, de rest staat leeg.

Het is tekenend voor het optimisme van de jaren negentig toen deze kantoorpanden werden neergezet. Ze staan op een groenstrook, ingeklemd tussen de drukke Strevelsweg en Zuiderparkweg en het winkelcentrum Zuidplein. De ingangen liggen aan een wat naargeestige expeditiestraat. Geen ontwikkelaar zou erover peinzen om hier nu nog een kantoor te bouwen. De bereikbaarheid is slecht en parkeerplek is er niet. Sommige kantoren hadden een overeenkomst met het nabijgelegen Q-park, maar ideaal is het allerminst.

Waarom de gemeente de strook destijds liet volbouwen, is voor Klaas Bart van den Berg van de gemeente Rotterdam ook een goede vraag. “Maar het was niet ongewoon in die tijd. De gemeente was ook pragmatisch; liever een paar kantoren op een onhandige plek, dan in een andere gemeente.” Maar Van den Berg wil liever vooruitkijken.  Het hele Zuidplein gaat immers op de schop.

Kansen
Rotterdam ziet in het gebied het nieuwe centrum van Rotterdam-Zuid, een woongebied met 200.000 inwoners. Aan de westzijde van het plein wordt al druk gewerkt aan het nieuwe zwembad, en binnenkort gaat ook het bus- en tramstation op de schop. Met de eigenaars van het winkelcentrum wordt druk overlegd over een grondige aanpak om de nu nog ingesloten winkelpromenade wat meer open te maken.

Kansen zijn er beslist voor het gebied. Het winkelcentrum krijgt 10 miljoen bezoekers per jaar, en ook het metrostation is een belangrijk knooppunt met 12 miljoen gebruikers. Bovendien ligt even verderop het congrescentrum Ahoy, en is het Zuiderpark, volgens de gemeente het meest onontdekte grote park van Nederland, vlakbij.
En Rotterdam biedt kansen voor ontwikkelaars. In de andere grote steden is het laaghangend fruit allang geplukt, maar hier staat nog vastgoed genoeg te wachten op een nieuwe bestemming en een creatieve, nieuwe invulling. De gemeente wil graag weten welke randvoorwaarden voor de ontwikkelaars en eigenaars belangrijk zijn.

Plangebied
De kantoren zelf hebben allemaal een ander uiterlijk, maar binnenin zijn ze vergelijkbaar; acht verdiepingen hoog en gebouwd rond een centrale kern. Tijdens de rondwandeling langs de panden legt Wouter van de Braak, namens Heijmans een partner in de ontwikkeling van het Zuidplein, uit wat de plannen zijn. Aan de westkant van het winkelcentrum wordt de doorgaande weg getransformeerd tot een corridor met winkels en horeca, en moet een uitnodigend openbaar gebied worden gecreëerd. Op het huidige parkeerterrein naast Ahoy wordt een zogenaamd leisure plot ontwikkeld. Hij wijst op de weg naast de kantoorpanden. “Maar de plannen zijn vooral gericht op het winkelcentrum en het openbaar vervoer. Deze as wordt straks belangrijker, maar dit deel is eigenlijk nog niet verbonden met het plangebied.”

De eigenaars en ontwikkelaars zien zeker kansen, maar kijken misprijzend naar de grote verkeersader die Ahoy scheidt van het Zuidplein. Ook de gesloten uitstraling van het winkelcentrum is duidelijk niet meer van deze tijd. Het doet erg denken aan het Utrechtse Hoog Catharijne: veel beton en donkere expeditietunnels onder een verhoogde, afgesloten winkelpromenade. De openbare ruimte is niet ingericht op publiek gebruik.

Maar er zijn ook positieve punten, ziet Lamberts. “De groene ruimte tussen de gebouwen kan heel positief zijn. Als je langs deze weg naar het noorden kijkt zie je dat er meer aandacht is besteedt aan de openbare ruimte, de gevels van het winkelcentrum en de uitstraling. Dat zou aan deze kant ook moeten gebeuren. Het zou ook mooi zijn om een verhoogd talud aan te leggen, zodat je over de weg heen kan kijken, en eventuele nieuwe parkeerplaatsen wat aan het zicht worden onttrokken.”

Duidelijkheid
Vooralsnog is alles bespreekbaar voor de gemeente. Ook sloop-nieuwbouw is mogelijk, of het invullen van de ruimte tussen de kantoren. Plannen om een tijdelijke invulling te geven als een short-stay of hotel is allemaal bespreekbaar, zegt Van den Berg. Maar Lamberts is daar kritisch over. “Uiteindelijk willen wij als gebouweigenaar gewoon duidelijkheid over wat er wel en niet mogelijk is. We hadden al plannen om iets met dit gebouw te doen, maar het is heel moeilijk om daar bij de gemeente Rotterdam duidelijkheid over te krijgen. Er is te weinig mankracht bij de gemeente om de zaken te behandelen, dus uiteindelijk hebben we de plannen moeten afblazen. Als we gaan voor nieuwbouw, dan is de enige manier om dat rendabel te doen een bestemmingswijziging nodig om hoger te bouwen. Ontwikkelaars moeten weten welke randvoorwaarden er zijn, anders wordt de aandacht verlegd.”

Dit item verscheen eerder op dearchitect.nl