Transitiefondsen: verdienmodel of zwart gat?

Perspectieven op de woningmarktopgave in krimpgebieden

“Provincies willen zeven miljard voor 'transitiefonds krimp”, schreven onder andere het Dagblad van het Noorden en Omroep Zeeland in 2016. De aanleiding was het position paper ‘Nederland in Balans’(1), waarin de provincies Zeeland, Limburg, Groningen, Friesland en Gelderland onder andere pleitten voor de invoering van een landelijk transitiefonds. Zonder zo’n fonds voorzien zij een ‘opeenstapeling van problemen’, zoals leegstand, verloedering, dalende arbeidsparticipatie en gezondheidsproblemen. Het geld zou vooral nodig zijn voor het aanpassen van de woningvoorraad en het opknappen van maatschappelijk vastgoed in krimpgebieden. Ondertussen wordt al volop geëxperimenteerd met kleinere transitiefondsen in delen van Limburg, Zeeland en Groningen. Deze fondsen bestaan meestal uit een combinatie van leningen, garanties en subsidies en zijn bedoeld om particuliere en zakelijke initiatieven aan te jagen die de woningmarkt weer in beweging brengen. Het deel van leningen en garanties wordt dan vaak gepresenteerd als een ‘revolverend’ of terugverdienend fonds. Er is er veel discussie over het nut en de noodzaak van transitiefondsen in krimpregio’s. Dit artikel schetst de situatie op de woningmarkt in Nederlandse krimpgebieden en zoomt in op een aantal transitiefondsen die als reactie hierop zijn ontwikkeld. Hoe werken de fondsen en wat is er tot nu toe mee bereikt? Is het geloof in het terugverdienend vermogen van zulke financiële instrumenten terecht, of is het enkel een nieuwe vorm van staatssteun?

Krimp en de woningmarkt

In delen van Zeeland, Limburg, de Achterhoek, Groningen, Friesland en Drenthe is sinds enige tijd sprake van bevolkingsdaling. Demografische trends als vergrijzing, ontgroening en het wegtrekken van jongvolwassenen zijn in deze gebieden aan de randen van Nederland het beste merkbaar. Naast effecten op lokale voorzieningen en werkgelegenheid, heeft bevolkingsdaling ook effecten op de woningmarkt in de betreffende regio’s. Door vergrijzing en een verzwakte lokale economie kan een neerwaartse spiraal ontstaan van wegtrekkende kansrijke bewoners en bedrijven en een afname van de leefbaarheid, waardoor de balans tussen vraag en aanbod verstoord raakt. De afnemende vraag naar woningen leidt tot een (zeer) ruime woningmarkt, waarbij de waardeontwikkeling van woningen achterblijft, en er soms sprake is van achterstallig onderhoud, lage kwaliteit, verloedering of leegstand. Voor eigenaar-bewoners in een krimpgebied betekent dit dat hun woningen minder waard worden en moeilijker te verkopen zijn, wat ook negatieve gevolgen kan hebben voor de omliggende buurt, dorp of stad.

De afgelopen jaren is al veel kennis en ervaring opgedaan met het ingrijpen op de woningmarkt. De aanpakken die zijn ontwikkeld en uitgevoerd zijn grotendeels het werk geweest van woningcorporaties en overheden. Het slopen van woningen en op peil houden van de kwaliteit van de bestaande voorraad stond hierbij voorop. Mede door de financiële crisis is in de afgelopen jaren bijna alleen nog in de sociale huursector gesloopt, terwijl verloedering en achterstallig onderhoud juist bij particuliere woningen veel voorkomt. In de eerste plaats zijn particuliere eigenaren de baas over hun eigen koopwoning en zélf verantwoordelijk voor achterstallig onderhoud, leegstand en prijsdalingen. Maar vanwege de beperkte handelingsruimte van eigenaar-bewoners en de hardnekkigheid, schaal en samenhang van de problemen, zijn lokale overheden het steeds meer gaan zien als een maatschappelijk vraagstuk, waar beleid op moet worden gemaakt. Het slopen of uit de markt nemen van woningen (bijvoorbeeld door het een andere bestemming dan wonen te geven) ligt daarbij als oplossing voor de hand. Zo vermindert het overaanbod en ontstaat een kleinere woningmarkt waarin de waarde van het overige vastgoed behouden blijft. Wel benadrukt onder andere het Planbureau voor de Leefomgeving dat de woningmarktopgave in krimpgebieden breder is dan het oplossen van het overaanbod(2). Door demografische veranderingen is er eerder sprake van een mismatch tussen de vraag naar en het aanbod van woningen, die alleen met sloop niet verholpen kan worden. De meeste deskundigen zijn het er inmiddels over eens dat een transitie in de woningvoorraad zal moeten plaatsvinden waarbij vraag en aanbod weer beter op elkaar aansluiten, zowel in kwantitatieve als kwalitatieve zin. Naast het slopen van woningen en bouwen van nieuwe woningen die beter aansluiten bij de behoeften van de specifieke bevolking in die regio, wordt gedacht aan de verduurzaming van woningen en het levensloopbestendig maken ervan.

De Groningse aanpak

De problematiek op de woningmarkt is, vooral voor Groningen en Limburg, grotendeels terug te voeren naar de jaren zestig en zeventig, toen de werkgelegenheid daar sterk toenam en er in korte tijd veel extra woningen zijn gebouwd, veelal van matige kwaliteit. Met het verdwijnen van de werkgelegenheid in de jaren erna liep ook de vraag naar woningen op sommige plekken sterk terug. Anders dan Zeeland en Limburg kan Groningen ook niet profiteren van migranten en studenten uit buitenlandse grensgebieden. In 2040 komen zo’n 14.000 van de 60.000 koopwoningen in Oost-Groningen, Eemsdelta en De Marne leeg te staan, bleek uit onderzoek van Stec Groep in 2016 (3). Zij onderzochten hoeveel de verschillende scenario’s zouden kosten in 2030 en concludeerden dat de kosten significant hoger zijn indien niet wordt ingegrepen. Volgens Gedeputeerde Eelco Eikenaar is niets doen dan ook geen optie.

In 2014 is de provincie Groningen als een van de eersten gestart met een nieuwe aanpak tegen de verpaupering van de particuliere woningvoorraad. In samenwerking met gemeenten, corporaties, het Rijk, banken en andere partijen is het Gronings Gereedschap ontwikkeld: een gereedschapskist met methodes en instrumenten in tien verschillende projecten om problemen in de particuliere woningvoorraad aan te pakken. Vooral de integrale insteek van het proces, gericht op samenwerking tussen partijen was nieuw. Hier is in 2016 het Transitiefonds particuliere woningvoorraad uit voortgekomen. Dit is onderdeel van het Uitvoeringsprogramma Leefbaarheid waarin de provincie van 2016 tot 2020 47 miljoen extra investeert in gebiedsgerichte maatregelen, locatiegerichte maatregelen en bewonersinitiatieven. Het Transitiefonds bestaat tussen 2016 en 2020 uit 1 miljoen euro subsidie aan gemeenten of bewonersorganisaties voor het onttrekken van woningen en sloop en 1 miljoen euro voor leningen voor woningverbetering aan eigenaren. Ook is in 2012 de stichting Waardebehoud Onroerend Goed opgericht in de regio Oost-Groningen. Hierin werkten woningcorporaties Acantus en Lefier, de Rabobank, de gemeenten Stadskanaal en Vlagtwedde en VNO-NCW Noord samen aan experimenten rond het aanpakken van krimpproblematiek. De bijdrage van de partijen werd door de provincie Groningen verdubbeld tot 1,5 miljoen euro. In vijf jaar tijd hebben zij 49 panden opgeknapt of uit de markt genomen die een nadelig effect op de omgeving hadden, en zo volgens de evaluatie ‘met weinig middelen veel bereikt’(4).

Ida Nieboer is als projectmedewerker bevolkingsdaling en leefbaarheid bij de provincie Groningen nauw betrokken geweest bij de ontwikkeling van het Gronings Gereedschap. Volgens haar hebben de interventies de nodige kennis en kunde opgeleverd en de regionale woningmarkt een stapje vooruit geholpen. De provincie en lokale partners realiseren zich dat een goede samenwerking en een brede aanpak van de problematiek van groot belang zijn, en dat bewoners actief betrokken dienen te worden bij de plannen. Hoewel een pakket van maatregelen zoals het Gronings Gereedschap ook kan werken in andere krimpende regio’s, benadrukt Nieboer de unieke situatie van, vooral, Noordoost Groningen. “De krimpgebieden in Groningen kunnen, anders dan Zeeland of Limburg, niet profiteren van aangrenzende buitenlandse regio’s en hebben te kampen met aardbevingsproblematiek.” Mede om die reden is Nieboer sceptisch over investeren in het renoveren en transformeren van woningen en de aandacht voor verdienmodellen, aangezien daarbij het uitgangspunt is dat er geld mee verdiend wordt. “In Groningen komt het erop neer dat er in bepaalde gebieden een overschot is aan woningen. Het is duidelijk dat daar vooral grootschalige sloop nodig is. Dat kost veel geld, maar als we niks doen, gaat het alleen maar meer kosten.”

“Een corporatie is het beste transitiefonds”

De problemen op de woningmarkt in Groningen zijn niet alleen het gevolg van mensen die wegtrekken of ouder worden. ‘Wat je ziet is dat eigenaren die wél zijn blijven zitten, een hele lage hypotheek hebben en vaak geen geld voor onderhoud. Die kun je niet verleiden om hun huis op te knappen of ergens anders heen te gaan’, betoogt Lex de Boer, directeur-bestuurder van Lefier, een grote woningcorporatie in Noord-Nederland. Hij heeft jarenlange ervaring opgedaan op de Groningse en Drentse woningmarkt en ziet vooral problemen ontstaan in Noordoost-Friesland, Oost-Groningen en Zuidoost-Drenthe, waar bevolkingskrimp al langer een harde realiteit is. ‘Het wordt steeds minder en we proberen ons daarop aan te passen’, vertelt hij.

In Groningen is Lefier betrokken geweest bij verschillende (overheids)strategieën op de woningmarkt, waaronder een opkoopfonds, de stichting Waardebehoud Onroerend Goed en de Rotte Kiezen- aanpak. Het gaat vaak om gerichte ingrepen zoals sloop en transformatie van woningen en gebouwen, op lokaal niveau. Hoewel deze initiatieven wel wat effect hebben (gehad), zijn de problemen op de woningmarkt daarmee niet opgelost, stelt de Boer. Van grootschalige, zichzelf terugverdienende transitiefondsen, is hij nog niet helemaal overtuigd. “Ik spreek ook liever van een subsidie dan een fonds, omdat een fonds suggereert dat het geld terugverdiend wordt, terwijl het vaak zwarte gaten blijken waar geld bij moet. De vraag is van wie dat verlies is en wie het gaat betalen.” Volgens De Boer is een groot knelpunt in de woningmarktopgave in krimpgebieden dat er geen ‘schuldige’ is aan te wijzen en dat betrokken partijen zich geen eigenaar van het probleem voelen, waardoor ze moeilijk te bewegen zijn er iets aan te doen. Zo laten de banken liever een ongedekt tekort op de hypotheken staan, dan dat ze gaan betalen en laten erfgenamen het huis van overleden ouders vaak (een tijd lang) leegstaan. Gemeenten hebben op hun beurt maar een beperkt budget en zijn bovendien geen eigenaar van de huizen. “Wat je wilt is dat wie voordeel heeft van het oplossen van het probleem, ook degene is die betaalt”. Als voorbeeld noemt De Boer het geval waarin de buren van een leegstaand of vervallen huis, het huis opkopen of meebetalen aan de sloop ervan. Zo verhogen ze hun woonplezier en kunnen ze een waardedaling van hun eigen huis voorkomen. Helaas heeft niet elk leegstaand huis zo’n buurvrouw- of -man en lost dit maar een deel van het probleem op.

Woningcorporaties als Lefier zijn niet in de eerste plaats de aangewezen partij om problemen in krimpgebieden aan te pakken, aangezien de grootste opgave hierin betrekking heeft op de particuliere woningvoorraad. Toch spelen zij vaak een belangrijke rol. Lex de Boer: “Eigenlijk werken wij als corporatie zoals een transitiefonds. We bezitten vastgoed en proberen daar voldoende rendement op te halen om in stand te blijven. Dat doen we door goed te inventariseren welke woningen op welke plekken nodig zijn over twintig jaar. Zo besluiten we tot sloop in het ene gebied en tot verduurzaming en bijbouwen van woningen in het andere gebied. In de Veenkoloniën en het aardbevingsgebied hebben we bijvoorbeeld een negatief rendement, maar in de stad Groningen kunnen we huizen verkopen met winst. De drie procent rendement die de sloop in het krimpgebied en de groei van de stad bij elkaar opgeteld opleveren, is helemaal niet slecht”. “Maar”, erkent De Boer, “dat we zoveel woningen kunnen onttrekken, komt door ons schaalniveau en het hoge rendement dat we halen in de stad. Kleinere corporaties in aardbevingsgebieden die veel moeten desinvesteren, halen het niet”. Daarnaast, stelt hij, zijn de woningen van corporaties strategisch gezien niet altijd de beste om te slopen. Waar je iets sloopt, is namelijk van groot belang. Zo verandert het slopen van woningen niets aan de lage vraag naar (huur)woningen in bepaalde gebieden. “Eigenlijk is sloop alleen maar cosmetica. Het kan wel effect hebben op de prijs van woningen, maar het grootste probleem voor de woningvoorraad is vergrijzing en een vertrekoverschot en daar doe je weinig aan.”

Woningcorporaties hebben dus hun strategieën om de kwaliteit van de (sociale) huurvoorraad in krimpgebieden op peil te houden, maar het probleem blijft dat zij particuliere eigenaren niet kunnen dwingen hun huis op te knappen, of in te ruilen voor een huurwoning van betere kwaliteit. Ook commerciële partijen zijn lastig te overtuigen om in dit gat te springen. Volgens De Boer doen bedrijven alleen mee als je iets verzint waardoor ze er aan kunnen verdienen. Hij denkt zelf aan een regeling waarbij corporaties of de gemeente bewoners ondersteunen bij het kopen van hun huurwoning. Zij bieden dan de garantie een deel van het eventuele verlies op zich te nemen. “Waardedaling kan je namelijk goed delen.” Toch blijft de woningcorporatie zelf volgens De Boer het beste transitiefonds.

De vele gezichten van leegstand

In 2015 heeft ook de provincie Limburg naar aanleiding van het Coalitieakkoord 2012-2015, waarin het verbeteren van de kwaliteit van en dynamiek op de woningmarkt als topprioriteit is benoemd, een Transitiefonds voor de regionale woningmarktopgave opgericht. De opzet van het fonds is om door middel van provinciale financiële instrumenten investeringen aan te jagen vanuit de reguliere (markt)partijen. Limburg zet hiermee in op het stimuleren van kansrijke initiatieven die de dynamiek mogelijk weer op gang kunnen brengen. Het fonds is onderdeel van de Agenda Limburgse Woningmarkt 2016-2019 (5), die als doel heeft bij te dragen aan “een toekomstbestendige Limburgse woningmarkt met voldoende woningen van de juiste kwaliteit op de juiste plek”. Het Transitiefonds Limburgse Woningmarkt bestaat uit leningen en garanties voor zakelijke en particuliere initiatieven en uit subsidies gericht op het bijdragen aan woonprojecten en het vergroten van de huurmarkt, inclusief het omzetten van koop naar huur. In de Voortgangsrapportage Agenda Limburgse Woningmarkt die halverwege 2017 uit is gekomen, wordt de balans opgemaakt van het Transitiefonds. Op dat moment waren 6.138 particuliere leningen verstrekt, is circa 1/3de van de 9,6 miljoen euro voor zakelijke leningen en garanties ingezet, en 1,67 miljoen (van het totaal van 6 miljoen) aan provinciale subsidies toegekend. Ondanks dat het beschikbare budget nog lang niet op is, wordt geconstateerd dat de innovatieve concepten binnen het fonds “een aantoonbare bijdrage leveren aan de verbetering van de woningmarkt” (6). Wel kijkt de provincie of het instrumentarium van het Transitiefonds breder toepasbaar kan worden. Naast de Agenda Limburgse Woningmarkt zijn in de nieuwe Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg (7) uit 2016, die in overleg tussen provincie en de gemeenten in Limburg tot stand is gekomen, nieuwe afspraken gemaakt over nieuwbouw in de drie Zuid-Limburgse regio’s. Een van de nieuwe beleidsregels is dat een compensatieplicht geldt voor kleine woningbouwinitiatieven. Voor elke nieuw te bouwen woning, moeten er ook woningen worden gesloopt. Wanneer je bijvoorbeeld als particulier niet in staat bent om zelf te slopen, wordt je geacht om 7 procent van de WOZ-waarde van je toekomstige woning in een subregionaal transitiefonds te storten.

Foto: Oude arbeidershuisjes in Aardenburg (Zeeland).

Ook in Zeeland werd geconstateerd dat actie nodig was om de kwaliteit van wonen voor alle Zeeuwen te handhaven en verbeteren. In het Omgevingsplan 2012-2018 kwam het aanpakken van de particuliere woningvoorraad als hoogste prioriteit naar voren. Naar aanleiding hiervan werd in 2013 gestart met de Provinciale Impuls Wonen. Deze subsidieregeling helpt huizenbezitters die hun oude woning willen slopen, samenvoegen of renoveren. Naast particulieren kunnen ook gemeenten, bedrijven, stichtingen en corporaties de subsidie aanvragen. Geïnteresseerden dienen een plan in en aan de hand van een puntensysteem bepaalt de provincie welke plannen subsidie ontvangen.

Leon Kaagman houdt zich als senior beleidsmedewerker Wonen en Demografie bij de provincie Zeeland bezig met de Provinciale Impuls Wonen. De regeling gaat dit jaar de zevende ronde in, waarvoor 1 miljoen euro aan subsidie beschikbaar is. “We werken met een puntensysteem waarbij we zoeken naar de beste projecten. Het moeilijkst zijn de projecten waar particuliere woningen worden onttrokken. Dan heb je te maken met verschillende belangen en emoties, zoals van omwonenden”. De aanvragen lopen uiteen van twee buren die het leegstaande huis tussen hen in willen kopen, tot een architect die een verlaten boerderij wil opknappen of een gemeente die meerdere huizen wil slopen. “We proberen bewoners te wijzen op hun mogelijkheden en houden de regeling zo laagdrempelig mogelijk. Zo helpen we mee met het invullen van de aanvragen en worden er inloopavonden georganiseerd.” Kaagman en zijn collega’s gaan ook op bezoek bij de verschillende projecten, waar ze de verhalen van bewoners horen. “Je ziet dan dat leegstand vele gezichten heeft. We denken vaak aan de meest extreme vorm, maar daar gaan allerlei fasen aan vooraf. Bijvoorbeeld dat een oude woning eerst als opslagruimte wordt gebruikt, verhuurd aan een groepje arbeidsmigranten of dat het omgedoopt wordt tot jongerenkeet.”

Foto: De gedeputeerde van de provincie Zeeland met bewoners voor hun gerenoveerde woning met behulp van de Provinciale Impuls Wonen (bron: Omroep Zeeland, 2016).

Met de regeling wordt een beroep gedaan op het eigen initiatief van bewoners, waardoor het ook voor de provincie en gemeente een beter behapbare opgave wordt. “Het helpt een aantal mensen over de brug. Een nadeel is wel dat je vooral problemen oplost in buurten of dorpen waar een aantal bewoners de middelen heeft en bereid is om een bijdrage te leveren. Van sommige kernen krijgen we maar weinig aanvragen. Die zijn al te ver heen.”

In 2017 zijn met behulp van de Provinciale Impuls Wonen 208 verouderde woningen gesloopt, waar 113 energiezuinige en toekomstbestendige woningen voor terug komen. Volgens de provincie is de subsidieregeling een succes. Kaagman: “De gedeputeerde is erg enthousiast. Het levert zichtbare verbeteringen op die zij graag laat zien.” Hoewel het aantal aangepakte panden ook hier achterblijven bij de ambities, lijkt van het Zeeuwse fonds relatief veel gebruik gemaakt te worden. Daarnaast benadrukt de gedeputeerde het ‘vliegwieleffect’ van de Impuls Wonen: “Door zo'n opgeknapt huis, zie je dat andere bewoners in de straat ook hun huis opknappen en dat de woonomgeving aantrekkelijker wordt.’”

Vergeleken met de andere transitiefondsen, lijkt deze Zeeuwse aanpak het beste te werken. Dit kan liggen aan de laagdrempeligheid en brede insteek van de regeling, de bestuurlijke steun of aan een relatief grote handelingsbereidheid van de Zeeuwse bewoners en ondernemers waar de regeling zich op richt. Toch zijn ook in Zeeland andere interventies nodig om de woningmarkt in beweging te krijgen. Een nieuwe manier waaraan wordt gedacht is dat van een ‘bouwtitel-bank’. “Het idee is om een centrale instantie op te richten, waar mensen een bedrag krijgen in ruil voor het slopen van een woning. Die bouwtitel kan dezelfde persoon of anderen gebruiken om een nieuwe woning te bouwen. Dit schept ruimte voor ontwikkelaars en kan ook mogelijkheden bieden voor corporaties. Zo stimuleer je dat wie iets toevoegt, ook iets wegneemt”, vertelt Kaagman. De komende tijd zoekt de provincie uit hoe ze zo’n ‘bouwtitel-bank’ juridisch levensvatbaar kunnen maken.

Zelfwerkzaamheid mogelijk maken

Het idee voor de ‘bouwtitel-bank’ van de provincie Zeeland komt voort uit het streven om de kwaliteit van de woningvoorraad te verbeteren met zo min mogelijk (overheids)kosten. Ook in andere regio’s wordt gezocht naar manieren om de lucratieve mogelijkheden van nieuwbouw te koppelen aan de sloop- en renovatieopgave. George de Kam en Dirk Lubach verkenden in opdracht van Aedes de mogelijkheden van een ‘verhandelbaar bouwrecht’, waardoor het slopen van een woning een onmisbare voorwaarde voor gebiedsontwikkeling wordt. Het idee hierachter is dat een initiatiefnemer pas mag bouwen als hij/zij beschikt over een bouwrecht: een verklaring van een eigenaar van woningen dat deze een gelijk aantal woningen aan de voorraad onttrekt(8). “Je maakt een te slopen woning tot een onmisbare voorwaarde voor gebiedsontwikkeling, waardoor zo’n verklaring geld waard wordt”, vertelt De Kam. Hij heeft jarenlang onderzoek gedaan naar ontwikkelingen op de woningmarkt in Groningen en (beleids)maatregelen en is sinds een aantal jaar emeritus hoogleraar Volkshuisvesting en grondmarkt aan de Rijksuniversiteit Groningen, met bijzondere aandacht voor het wonen van ouderen. Volgens De Kam is het concept van een ‘verhandelbaar bouwrecht’ kansrijk, maar kleven er veel voorwaarden aan. “Je hebt lokaal draagvlak nodig voor sloop en nieuwbouw, en er moet voldoende vraag zijn naar nieuwe woningen, wil een verhandelbaar bouwrecht werken. Daarnaast moet het passen binnen de bestaande regelgeving of de regelgeving moet ervoor aangepast kunnen worden.” Het meekrijgen van particuliere investeerders in een ruime woningmarkt blijft moeilijk volgens De Kam. “Je kunt uitrekenen wat ze eraan hebben, maar je moet ook bepaalde triggers mogelijk maken.”

In 2014 werkte De Kam mee aan de evaluatie van de aanpak van stichting Waardebehoud Onroerend Goed in Groningen, waar onder andere Lefier aan meewerkte. Over het algemeen zijn de ervaringen over de opbrengsten van de stichting positief, vertelt De Kam. Er was een grote betrokkenheid van verschillende partijen en er is draagvlak gecreëerd op lokaal niveau. Wel bleek het slopen van panden soms lastiger dan verwacht. “Je moet rekening houden met de situatie van mensen die in verwaarloosde huizen zitten. Zij hebben meer problemen dan leegstand en zijn moeilijk te bewegen. Het idee om met ruilverkaveling te zorgen dat die woningen weer van corporaties worden, bleek lastiger dan verwacht.“

Volgens De Kam gelden voor het oprichten van een transitiefonds ongeveer dezelfde aandachtspunten en voorwaarden. “Een transitiefonds kan wel effect hebben, maar je moet zorgvuldig kijken naar wat je doet en particulieren mee laten spelen. Wat je wilt is een multipliereffect creëren.” Volgens De Kam is het bij het inzetten van beleidsinstrumenten en publiek geld van belang een maatschappelijke kosten-batenanalyse te maken. “Alleen door vast te stellen welke effecten maatschappelijk en publiek van belang zijn, kun je interventies rechtvaardigen.”

Een aantal wetten en regelgeving hebben volgens De Kam nu juist een remmende werking op nieuwe initiatieven in krimpgebieden. “Corporaties kunnen een belangrijke rol spelen, maar zijn nu door de woningwet beperkt in hun bevoegdheden”, stelt hij. “Ik pleit ervoor om te kijken of je krimpgebieden weer een andere swung kan geven door ook bewoners meer vrijheden te geven om makkelijker woningen tegelijk te kopen of samen te voegen. Maar je kan ook denken aan creatieve broedplaatsen of vrijplaatsen, meeliftend op het succes van de stad Groningen. Dat vraagt wel om lokale kennis en een goed sociaal klimaat.” Op eenzelfde manier kan volgens de Kam meer gebruik gemaakt worden van de kracht van eigen bewoners, zoals mbo-jongeren die door een starterslening makkelijker zelf een huis kunnen kopen, of eigenhandig een klushuis opknappen. “Zo maak je zelfwerkzaamheid mogelijk”, aldus De Kam.

Kwestie van lokaal maatwerk

De oprichting van transitiefondsen in Limburg, Groningen en Zeeland getuigen van een nieuwe manier van denken over de woningmarktopgave in krimpgebieden. Beleidsmakers en experts realiseren zich steeds meer dat er naast de kwantitatieve opgave ook sprake is van een kwalitatieve opgave, namelijk het oplossen van de mismatch op de woningmarkt. Met de transitiefondsen doen provincies en gemeenten nadrukkelijk een beroep op bewoners en ondernemers om in actie te komen. Dit werkt in de ene provincie beter dan in de andere. Het succes van de Provinciale Impuls Wonen in Zeeland leert dat een laagdrempelige en brede insteek van de regeling, grote bestuurlijke steun en het motiveren van bewoners en ondernemers goede manieren zijn om daadwerkelijk beweging ‘van onderop’ te creëren.

De resultaten van de Zeeuwse aanpak, maar ook die in Groningen en Limburg laten zien dat de transitiefondsen niet enkel zwarte gaten zijn waar geld in verdwijnt, maar dat zij wel degelijk zichtbaar effect kunnen hebben, al zijn het kleine en vaak zeer lokale effecten. Bovendien dragen experimenten met transitiefondsen bij aan de kennisontwikkeling rondom de woningmarktopgave en worden nieuwe coalities gesmeed, zoals in Groningen. Maar er is nog een lange weg te gaan voordat de fondsen zichzelf gaan terugverdienen. Hier is markt voor nodig, aldus De Kam en De Boer, waar op dit moment in veel krimpende buurten geen sprake van is. Ook concepten als een verhandelbaar bouwrecht en startersleningen zullen alleen werken wanneer er voldoende vraag is naar woningen, bijvoorbeeld van starters die in de regio willen blijven. Dat die vraag nu achterblijft, heeft ook te maken met andere vraagstukken in krimpgebieden op het gebied van werkgelegenheid, lokale economie, onderwijs en leefbaarheid.

De transitiefondsen zijn een stap in de goede richting, maar momenteel nog niet genoeg om de complexe en lokaal verschillende problemen op krimpende woningmarkten op te lossen. Het is een kwestie van lokaal maatwerk en een combinatie van maatregelen, waarbij steeds opnieuw gezocht moet worden naar de juiste samenwerkingspartners. Interessant zou zijn om daarbij verder te kijken dan de grenzen van de gemeente of regio. De situatie op de woningmarkt in krimpgebieden is immers een ontwikkeling die onlosmakelijk is verbonden met overspannen woningmarkten in andere delen van het land. Door deze meer in onderlinge samenhang te zien kunnen ideeën ontstaan waarbij de ruime woningmarkt eerder kansen biedt dan problemen. De stichting Regiobranding Zuid Limburg had dit al veel eerder begrepen. Al in 2014 verzuchtte zij: “Zuid-Limburg, je zal er maar wonen.”