Twee decennia stug doorwerken aan een nieuwe buurt

Wellicht is deze koude februaridag niet de meest geschikte om de levendigheid van de Kolenkitbuurt in Amsterdam te beoordelen – vernoemd naar de Opstandingskerk in de vorm van een kolenkit – maar Peter Visser laat zich er niet door weerhouden. De projectontwikkelaar van woningcorporatie Eigen Haard leidt zijn bezoek graag rond in het gebied waar hij vanaf het begin van deze eeuw met hart en ziel aan gewerkt heeft.

Visser situeert het begin van de planvorming in de buurt rond de tijd dat Felix Rottenberg de documentaire ‘De Akbarstraat’ maakte in 2002 en waarin geen positief beeld van de buurt werd geschetst. In 2002 werd het Vernieuwingsplan voor de hele buurt door de gemeenteraad aangenomen. Far West, een samenwerking van de corporaties De Key, Rochdale en Stadgenoot, startte met de vernieuwing van het zuidelijk deel van de Kolenkitbuurt. De aanpak van het Middengebied, met de woningen van Eigen Haard, begon een aantal jaren later.

Schuine vorm

De eerste projecten in de vernieuwde Kolenkitbuurt werden in de spoorzone van metro en trein gerealiseerd, op de plek waar vroeger volkstuinen lagen. Visser: “Hier zijn onder meer twee woongebouwen van Faro Architecten gerealiseerd, die zich enigszins losmaken van het stedenbouwkundig ensemble ter plekke. Dat geldt ook voor woongebouw The New Kit (HM architecten) dat wij hier hebben ontwikkeld. Oorspronkelijk was die bouwkavel toegewezen aan de Algemene Woningbouwvereniging, maar wij konden die overnemen. Met een knipoog naar de toren van de Opstandingskerk hebben we het gebouw een schuine vorm gegeven. Een optimistisch gebouw, opgetrokken in wit natuursteen, om de vernieuwing van de naastgelegen buurt mee te markeren.”

Voor de aanpak van het middengebied – met daarin 361 woningen en acht bedrijfsruimtes – diende het Uitwerkingsplan uit 2011 als basis, zo geeft Visser aan. Een eerste versie daarvan ging uit van de stedenbouwkundige opzet uit het Vernieuwingsplan voor de gehele Kolenkitbuurt van 2002 en zette in op het behoud van de naoorlogse strokenbouw, met appartementen op een anderhalfhoge verdieping met parkeergarages. “Omdat dat plan naar ons idee niet tot de gewenste kwaliteit zou leiden hebben we in 2009 besloten, ondanks onrust in de buurt en twijfels bij de gemeente, een nieuw plan te maken. We streefden naar een plan waar het wonen voor gezinnen centraal stond met veel grondgebonden woningen; een rustige en veilige woonmilieukwaliteit voor gezinnen met kinderen, zodat grote huishoudens konden doorstromen van een flatwoning naar een eengezinswoning. Een buurt waar huidige en nieuwe gezinnen in Amsterdam willen en kunnen blijven wonen.”

Voor het nieuwe ontwerp werd stedenbouwkundig-architect Sjoerd Soeters aangesteld, die rigoureus brak met de naoorlogse verkavelingswijze en een nieuw stratenpatroon introduceerde. Visser: “Achter de levendigheid van de Bos en Lommerweg, die werd getransformeerd tot een stadsstraat met functies aan beide zijden, creëerde Soeters een nieuwe autoluwe woonbuurt met autovrije straten en gebieden – het Nannoplein en het Lidewijpark – die dit karakter nog eens versterken.” Door deze nieuwe stedenbouwkundige structuur werd het grondgebonden wonen aan de straat mogelijk: “Een woonproduct dat er op dat moment nog nauwelijks was binnen de ring van Amsterdam.” Bewust koos Visser voor een beperkt aantal architecten (met bovendien een vergelijkbare architectonische stijl) voor het ontwerp van de woningblokken om zo de architectonische samenhang van de buurt te behouden.

Niet enthousiast

Soeters merkte naar eigen zeggen al snel dat diverse partijen en instituties een uitgesproken mening hadden over de opzet die hij in dit gebied voorstelde: “Bij de woningcorporaties die zich hadden verenigd in het consortium Far West waren ze bijvoorbeeld niet enthousiast, die zijn in het zuidelijk deel van de Kolenkitbuurt gewoon doorgegaan met het vervangen van flats in de bestaande footprint – compleet met het behoud van de bekende desolate binnentuinen die van niemand zijn. En dan waren er natuurlijk de volgelingen van de oorspronkelijke stedenbouw van Cornelis van Eesteren en zijn Algemeen Uitbreidingsplan. Daarin worden losse gebouwen omgeven door een zee aan openbare ruimte. Ik heb daar een ander principe tegenover geplaatst, waarbij de gebouwen juist de openbare ruimte omsluiten.”

Soeters illustreert dat in veel van zijn presentaties met twee eenvoudige tekeningen, met de opzet van de Italiaanse stad Parma aan de ene kant en de modernistische stedenbouw van Le Corbusier in de Franse stad Saint Dié aan de andere kant (figuur 1). Vertaald naar de opzet van de Kolenkitbuurt heeft Soeters de bestaande structuur met twee stramienen (strokenbouw met daartussen collectieve tuinen) vervangen door één met drie smallere stramienen van 36 meter breed, waardoor intieme woonstraten van 12 meter breed ontstonden, begrensd door gevels van 12 meter hoog. Met ook details als een net even inspringende kopgevel die het einde van een woonstraat markeert (figuur 2).

Uiteindelijk kreeg het nieuwe Uitwerkingsplan van Eigen Haard groen licht. De ruim 360 flatwoningen werden afgebroken en vervangen door 705 nieuwe woningen, al met al een behoorlijke verdichting. Ook kregen een basisschool, kinderopvang en bedrijfsruimtes een plek in het plan. Bij het ontwerp van de woningplattegronden is de nodige aandacht besteed aan het situeren van verblijfsruimtes aan de straat (zodat er eyes on the street zijn, naar de aanbevelingen van de Amerikaanse stedenbouwkundige Jane Jacobs) en het creëren van duidelijke overgangen tussen openbaar en privé, compleet met een zogenaamde encroachment zone die als tussengebied fungeert. Dat laatste gebeurde onder meer met voortuintjes en gemetselde groenbakken in de straat.

Visser: “Je wilt voorkomen dat mensen te dicht voor je ramen gaan staan. De tussenzone houdt voorbijgangers op afstand en daardoor hebben bewoners ook geen behoefte om hun ramen aan de straat te blinderen.” Op diverse plekken in de wijk is te zien dat bewoners zelf ook het nodige groen hebben toegevoegd. Visser: “Dat zegt iets over het gevoel van eigenaarschap van de woning en de directe woonomgeving dat mensen op deze manier tonen en uitdragen.”

Ruime woningen

Bijzonder geslaagd is volgens Visser verder dat het plan voor 50 procent uit sociale huurwoningen bestaat en voor de andere helft uit middenhuur en koop. “Iedereen mocht in principe terugkeren, uiteindelijk heeft de helft van de oorspronkelijke bewoners daarvoor gekozen. We hebben voor een menging op blokniveau gekozen en dat werkt prima in de praktijk. Sociale bouw en marktwoningen zijn aan de buitenzijde in de architectuur niet als zodanig afleesbaar.” In het woonprogramma zijn niet de gebruikelijke kleine studio’s die momenteel zoveel worden gebouwd terug te vinden, maar volwaardige ruime woningen: “De sociale huurwoningen zijn gemiddeld 81 m2 groot, de marktwoningen 90 m2. De kracht van ons Uitwerkingsplan was bovendien dat nieuwe woonprogramma’s, bijvoorbeeld een woongroep voor ouderen maar ook woningen voor starters, een plek in het plan konden krijgen. Ik ben trots op de volkshuisvestelijke bijdrage die we aan deze buurt hebben kunnen leveren.”

Terugkijkend op het proces van planontwikkeling is het opvallend dat corporatie Eigen Haard dit project geheel voor eigen rekening en risico heeft kunnen ontwikkelen. Visser legt uit: “We hebben dit kunnen doen op basis van de zogenaamde Parkstaddeal tussen corporaties en gemeente (2008) waardoor wij als corporatie de grond van de gemeente niet tegen marktconforme prijzen hoefden af te nemen. In plaats daarvan werden we verantwoordelijk voor de grondexploitatie en moesten we zelf dus de kosten bouw- en woonrijp dragen. Het voordeel zat in niet extra af te dragen grondkosten aan de gemeente voor extra woonprogramma, ook qua koopwoningen, dat we zouden realiseren. Dat werkte in termen van financiële haalbaarheid in ons voordeel.”

Integrale aanpak

Het was een manier van werken die volgens Visser heden ten dage niet meer mogelijk is. “We hebben gelukkig tot het einde in 2023 aan toe gebruik mogen maken van de zogenaamde overgangsregeling in de nieuwe Woningwet uit 2015. Eigenlijk mochten corporaties van toenmalig minister Blok op dat moment niet meer aan gebiedsontwikkeling doen, maar wij mochten in de Kolenkitbuurt dus wel door met de integrale aanpak van woningen, huur en koop, en de openbare ruimte. Om de herhuisvesting van onze huurders in de buurt goed op gang te kunnen brengen hebben we in het begin van de herontwikkeling vooral veel nieuwe sociale huurwoningen gerealiseerd. Dat kon door eerst te bouwen en dan pas te slopen. Zo brachten we het treintje op de gang.”

Het parkeren werd op maaiveldniveau opgelost, met de auto’s onder een overkapping die tevens dienst doet als terras. Ook koos Eigen Haard voor een compacte bouw met relatief veel eengezins(stads)woningen die door hun eenvoudige casco goedkoper konden gebouwd dan appartementen. Zo kon het benodigde rendement van de gebiedstransformatie gerealiseerd worden, zowel volkshuisvestelijk als financieel. Het vergde wel het nodige uithoudingsvermogen om het plan al die jaren overeind te houden, zo blikt Visser nu terug: “Door de vele bestuurlijke en ambtelijke wisselingen in de loop der jaren, waaruit nieuwe inzichten en wensen voortkwamen, bewaakte ik, zoals je dat noemt, ‘het collectieve geheugen’ van het plan.”

Lopend door de buurt geeft Peter Visser aan heel tevreden te zijn met het eindresultaat: “De buurt voelt gewoon goed. Het heeft iets van dorps wonen in de stad met veel plekken voor wat we noemen ‘de lichte ontmoeting’ en een buurt waar men de buren weer kent. We hebben in stadssociologisch opzicht bijvoorbeeld ook bewust gekeken welke stedelijke ruimtes zich eigenen voor welke doelgroepen. Het intieme plein bij de basisschool is bijvoorbeeld bestemd voor de kleinere kinderen en hun ouders. Het Cruyff Court – een van de eerste in Nederland – en omgeving is geschikt voor de oudere jeugd, en de volwassenen treffen elkaar op een teruggelegd pleintje aan de doorgaande Bos en Lommerweg, bij het woongebouw The New Kit. Door deze segmentatie voorkom je dat je één groot plein voor iedereen maakt en dat op dat plein het recht van de sterkste geldt. Ondanks de goede ontwerpbedoelingen is er dan geen plek voor alle leeftijden.”

Gemengde stad

Ontwerper Sjoerd Soeters kan dat beamen: “Als ik hier terugkom, krijg ik van de bewoners terug dat ze hier met veel tevredenheid wonen. Het is natuurlijk aan de volharding en enorme continuïteit in het opdrachtgeverschap van Eigen Haard en met name Peter Visser te danken dat dit plan zo is gerealiseerd. Ik heb in mijn praktijk zo vaak meegemaakt dat er voortdurend nieuwe mensen aantreden bij een project, zowel aan de publieke als de private kant. Dat doet de kwaliteit geen goed. En het laat zien hoe belangrijk het is dat woningcorporaties meer mogen doen dan alleen sociale woningbouw bouwen! Eigen Haard heeft hier een gemengde stad kunnen maken, inclusief de voorzieningen die daarbij horen. Dat is geweldig waardevol.”