Twintig jaar NEPROM-prijs, de lessen en de trends

Architectuur- en vastgoedprijzen komen en gaan. Wie herinnert zich nog bijvoorbeeld de Omgevingsarchitectuurprijs (bedoeld om de inrichting van de openbare ruimte te bevorderen), de Nationale Architectuurprijs, de Wibautprijs of de FGH Vastgoedprijs? In dat veld is de NEPROM-prijs voor locatieontwikkeling een stevige constante; in 2004 door de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkelingsmaatschappijen ingesteld om aandacht te vragen voor projectontwikkeling op een hoger schaalniveau.

Waar er al genoeg prijzen waren voor individuele gebouwen (en de architectuur daarvan), werd de nieuwe prijs ingezet om de gebiedsgerichte aanpak centraal te stellen – en wat daar allemaal bij komt kijken. Het twintigjarig jubileum is een mooie gelegenheid om de tien begeleidende juryrapporten nog eens door te spitten. Zijn er trends en zo ja: welke dan? Het doorspitten van de tien juryrapporten leverde een zevental observaties op.

1 Een verbreding van de focus van de prijs

Los van de genomineerden en de prijswinnaars valt als eerste op dat de NEPROM-prijs zelf zich in twintig jaar tijd heeft doorontwikkeld en is meegegroeid met de tijd. Bij de eerste ronde in 2004 werden er slechts drie, relatief eenvoudige beoordelingscriteria gehanteerd: de samenwerking tussen gemeente en markt, het commerciële succes van de ontwikkeling en de kwaliteit van stedenbouw en architectuur (het eindresultaat). Al bij de tweede uitreiking in 2007 gaf de NEPROM aan dat het bij het commerciële succes om meer ging dan alleen de financiële opbrengsten: “Opname in de omgeving, acceptatie door gebruikers en omwonenden zijn evenzeer van belang om een project geslaagd te kunnen noemen.”

In de loop van de jaren zijn deze beoordelingscriteria stelselmatig verbreed. De jury van 2015 voegde vier nieuwe thema’s toe, om daarmee een “ontwikkelagenda voor de toekomst” te formuleren: samenwerking in de keten, de maatschappelijke bijdrage aan de omgeving, innovatie in product en proces en duurzaamheid nieuwe stijl. Waar momenteel iedereen de mond vol heeft van het maken van ‘maatschappelijke impact’, nam deze jury dat al een decennium geleden mee in de beoordeling: “Ontwikkelaars kunnen alleen een maatschappelijke bijdrage leveren aan de omgeving, als zij echt bereid zijn zich te verdiepen in die omgeving. Ze moeten als het ware de genen blootleggen – het DNA – op basis waarvan ze verder kunnen bouwen.”

2 Minder inzendingen met dezelfde focus

Waar de bril van de jury dus steeds breder is geworden, is de focus van de inzendingen opvallend genoeg steeds smaller geworden. Dat geldt ook voor het aantal inzendingen, dat van circa tachtig in de eerste rondes van de prijs is teruggelopen naar een kleine twintig bij de editie van 2024. Een steeds selectere groep inzenders strijdt om de prijzen; wellicht speelt hierbij een rol dat de lat van de prijs steeds hoger is komen te liggen en dat het invullen van de indieningsdocumenten geen sinecure is. Mogelijk schrikt dit kleinere gemeenten en opdrachtgevers af.

Opvallend is dat de inhoudelijke nadruk gaandeweg steeds meer is komen te liggen op binnenstedelijke transformatieprojecten met een gemengd programma. Woongebieden in de groene weide worden nauwelijks (en in 2021 zelfs helemaal niet) meer ingediend. Al bij de eerste prijsuitreiking werd de toon gezet, toen de jury onder leiding van voormalig VROM-minister Margreeth de Boer zeven monofunctionele woongebieden als matig beoordeelde en terzijde schoof. Dat gebeurde in niet mis te verstane bewoordingen: “Daarbij ging het om het ontbreken van samenwerking tussen gemeente en marktpartijen, de afwezigheid van risico’s (zeker in de ‘gouden jaren’), het ontbreken van gedurfd opdrachtgeverschap, het eenzijdige programma en de ‘retro-architectuur’ van sommige plannen.”

In de jaren erna drong maar in een enkel geval een suburbaan woningbouwproject door tot de laatste ronde (zoals Deelplan 10 van de Vinex-locatie Ypenburg met de veelkleurige woningen van MVRDV, en ook de Waterbuurt van Amsterdam IJburg). Ook werkgebieden pur sang (kantoren, bedrijfsterreinen) haalden in twintig jaar tijd niet de eindstreep (behoudens een eervolle vermelding voor het Quintet Office Park in Amsterdam in 2007). Dat geldt in nagenoeg dezelfde mate voor herstructureringsprojecten in naoorlogse wijken, waar alleen Stadstuin Overtoom (Amsterdam Nieuw-West, 2015) en Kerckebosch Zeist (2021) doordrongen tot de laatste vijf. Ingewikkelde infra-projecten werden eveneens nauwelijks ingediend, met uitzondering van Sijtwende in 2004.

NEPROM heeft daar overigens ook zelf als uitschrijver van de prijs aan bijgedragen, door in 2013 een extra criterium toe te voegen: “een belangrijk deel van de locatieontwikkeling moet bestaan uit transformatie of herontwikkeling”. Die toevoeging heeft in de jaren erna dus haar uitwerking niet gemist, hoewel in 2017 toch opnieuw een buitenstedelijk woongebied kon winnen. Uitbreidingsplan DUIN (met woningbouw niet in het gras maar in een kunstmatig duinlandschap) van de gemeente Almere en ontwikkelende belegger Amvest pakte toen de prijs. Van alle andere prijswinnende projecten lag er één op een Vinex-uitbreidingslocatie: in 2011 won het project Newport Nesselande. Het centrumgebied van Leidsche Rijn noteerde in 2019 een nominatie, maar had met het stedenbouwkundig plan van Jo Coenen dan ook een veel stedelijker karakter.

3 Een steeds terugkerende vraag: is een gebouw ook een gebied?

In diverse beraadslagingen van de jury’s komen we de discussie tegen: kan een enkel gebouw ook de prijs winnen? In 2007 zette NEPROM daar de deur wel voor open: “Solitaire gebouwen komen eveneens in aanmerking, mits er sprake is van een gebouw dat een grote invloed heeft op zijn omgeving. In een dergelijk geval dient de openbare ruimte eveneens te zijn medeontwikkeld.” Met enige regelmaat kwamen projecten aan bod waarbij de jury zich afvroeg of het nu om vastgoedontwikkeling of gebiedsontwikkeling ging. In de laatste editie speelde dat bijvoorbeeld bij het project Valley op de Amsterdamse Zuidas en bij het woongebouw Spaarndammerhart. En in 2021 was dat het geval bij het House Modernes, op de hoek van de Oudegracht en de Lange Viestraat. Deze projecten haalden de finale stemming niet, maar De Studio, het nieuwe station van Breda, de Markthal in Rotterdam en woongebouw De Oriënt presteerden dat wel. Sterker nog, de laatste twee sleepten respectievelijk in 2015 en 2013 de prijs in de wacht.

4 De geografie van de genomineerden en winnaars

Waar de kunstsubsidies in Nederland voor het overgrote deel in de Randstad terechtkomen, is het de vraag of dat ook geldt voor de genomineerde opdrachtgevers en hun projecten. Voor een deel wel, zo wijst onderstaand overzicht uit.

De NEPROM-prijs is hiermee in belangrijke mate het domein geworden van de (middel)grote gemeenten in het westen en zuiden van het land, met hun veelal grotere plannen. In de laatste editie was Amsterdam wel heel dominant aanwezig, met zeven ingediende plannen, drie nominatie en de winnaar. Het noorden komt er met één nominatie/winnaar het meest bekaaid af. Kleinere gemeenten doen zeker wel mee, maar halen (op een uitzondering zoals Maarssen en BPD met het project Op Buuren) niet de finish. Aan de private kant vallen ook enkele ‘grootverbruikers’ op die regelmatig vooraan staan, zoals Amvest, ERA Contour en Proper Stok/Heijmans.

Opvallende afwezigen zijn er uiteraard ook in zo’n periode van twee decennia. Zo had de herbouw van de wijk Roombeek in Enschede niet in het rijtje genomineerden misstaan. Dat geldt bijvoorbeeld ook voor de herontwikkeling van de voormalige Rijkswerf in Den Helder. Ook een majeure gebiedsontwikkeling als de Zuidas is tot nu toe maar één keer ingezonden, hoewel er inmiddels al de nodige nieuwe deelplannen en individuele gebouwen zijn opgeleverd. Het eerste deelplan Mahler IV werd in 2009 door de jury sceptisch ontvangen: “Er wordt kritisch geoordeeld over het eenzijdige (kantoren)programma, de bereikbaarheid en de beleving op maaiveldniveau. Daar staat tegenover dat de dichtheid bijzonder hoog is, er met een keur aan toparchitecten aan gewerkt is en dat zonder dit plan de discussie over het al dan niet verdiept aanleggen van de aangrenzende infrastructuur al lang ‘kopje onder’ zou zijn gegaan.”

De ontwikkelaars van de Zuidas hoeven echter niet te wanhopen: in tegenstelling zoals bij een prijs als de Gouden Piramide het geval is, mogen partijen hun projecten meerdere keren inzenden. Dat is bij de NEPROM-prijs dan ook met een aantal grotere gebiedsontwikkelingen gebeurd, zoals de binnenstedelijke transformatie Strijp-S in Eindhoven en de sloop/nieuwbouw herstructurering van Nieuw Crooswijk in Rotterdam. In een enkel geval adviseert de jury de indieners ook letterlijk om het op een later moment nog eens te proberen. In de laatste editie van 2024 werd weliswaar het project Hart van Zuid in Rotterdam (gemeente en Heijmans) bezocht door de jury, maar na afloop niet genomineerd – de kwaliteit van de plannen ten spijt: “Het project is echter nog niet ‘af’, zo moet er de komende tijd nog het nodige gebeuren op het gebied van woningbouw en de aanpak van het metrostation. De jury beveelt dan ook aan om Hart van Zuid over enkele jaren wederom te presenteren.”

In 2009 kreeg het eveneens Rotterdamse project Katendrecht dezelfde aanbeveling, om in 2013 vervolgens wel een nominatie in de wacht te slepen. Wat overigens ook voorkomt is dat een project in meerdere gedaantes wordt ingediend. Zo presenteerde ontwikkelaar Synchroon in 2017 het plan ‘Life in the woods’ aan de jury, dat later onderdeel bleek te zijn van de overkoepelende gebiedsontwikkeling Kerckebosch (genomineerd in 2021). Het Pieter Vreedeplein in Tilburg haalde in 2009 een nominatie binnen en kwam in 2024 opnieuw in beeld als onderdeel van het overkoepelende City Center Tilburg (tevens top-5). Het laat nog maar eens zien dat gebiedsontwikkeling en het werken aan de stad een kwestie is van de lange adem.

5 De partijen en hoe zij ontwikkelen – beproefde en nieuwe manieren van werken

In twintig jaar tijd heeft het vak van gebiedsontwikkeling zich onmiskenbaar verder ontwikkeld. In de juryrapporten treffen we daar de neerslag van aan, door de trends en noviteiten die de jury’s hebben waargenomen. Zo passeerde in 2015 het verplaatsbare Heijmans 1-huis de revue, alsmede het tijdelijk gebruik van het Groningse Ebbingekwartier. Placemaking en participatie werden de afgelopen edities benoemd als nieuwe thema’s, evenals communityvorming en sociale duurzaamheid (wat momenteel hot is in het kader van de ESG-criteria voor beleggers). Niet veel later gevolgd door gezondheid, de aandacht voor cultuurhistorie (DNA van de plek, het narratief), nieuwe mobiliteitsconcepten en inclusiviteit (maatschappelijk maar ook in relatie tot natuur). In de editie van 2024 ging het onder meer over de spelregelkaart van Cruquius en de city plots van Wisselspoor in Utrecht.

Hoewel er het nodige veranderde, bleef er ook veel gelijk. Dat betreft met name de vorm van het opdrachtgeverschap. Aan publieke zijde is de gemeente uiteraard de constante partner (in verschillende rollen, van actief mee-investeren tot en met faciliterend/toetsend), aan private zijde zijn het de klassieke marktpartijen (ontwikkelaars, bouwbedrijven, beleggers) die domineren (die al dan niet in consortium-verband opereren). In de crisistijd werd veel verwacht van andere vormen van opdrachtgeverschap zoals CPO (collectief particulier opdrachtgeverschap), maar tot veel nominaties heeft dat uiteindelijk niet geleid. Twee Amsterdamse projecten wisten het tot de laatste vijf te schoppen: Buiksloterham Kavel 21 in Noord en De Hallen in West.

Ook het Almeerse project Ithaka kan in dit verband genoemd worden (nominatie 2015), waarbij weliswaar Edwin Oostmeijer als ontwikkelaar optrad, maar de aspirant-kopers wel nadrukkelijk een rol speelden in de planontwikkeling. Ze gingen zelfs op bezoek bij buitenlandse projecten om daar inspiratie op te doen voor hun collectieve woongebouw. In 2019 kreeg het project De Nijverheid een eervolle vermelding, “waarbij zelfbouwers bij de herbestemming van een voormalige meisjesschool worden gefaciliteerd door niche-ontwikkelaar Steenvlinder.” Het ‘organisch ontwikkelen’ dat eveneens in de crisisjaren werd gelanceerd, komt alleen terug in het slow urbanism-plan voor de Amsterdamse gebiedsontwikkeling Oostenburg, waarbij pandje-voor-pandje werd bijgebouwd. En met enige fantasie in de plot-voor-plot aanpak van Cruquius.

Terugkijkend is ook de rol van de woningcorporaties bescheiden. De Principaal haalt in 2009 met Dobbelman in Nijmegen de laatste ronde, gevolgd door de Amsterdamse corporatie Eigen Haard in 2011 met de IJburgse Waterbuurten Oost en West. In 2013 noteren Staedion (De Oriënt Den Haag), Woonstad Rotterdam (Katendrecht) en Stadgenoot (De Studio Amsterdam) een top-5 notering. Eigen Haard doet in 2015 opnieuw mee als genomineerde met Stadstuin Overtoom. In 2019 pakken de Eindhovense corporaties Trudo en Woonbedrijf dan eindelijk de eerste plaats met Strijp-S (in het gezelschap van Volker Wessels), in datzelfde jaar haalt Woonstad Rotterdam opnieuw een nominatie binnen, ditmaal voor Nieuw Crooswijk. Woongoed Zeist doet datzelfde voor Kerckebosch. Gevolgd door de Amsterdamse corporatie Stadgenoot in 2024, met de gebiedsontwikkeling Oostenburg. Geen slechte score al met al, maar wel een beetje een Joop Zoetemelk-gevoel – veel tweede plaatsen.

6 De eigen invloed van de jury – en haar profetisch vermogen

De jury heeft bij de NEPROM-prijs zo haar eigen zelfstandigheid en invloed, zo bleek bijvoorbeeld bij de uitreiking in 2009 toen juryvoorzitter Felix Rottenberg een dubbel novum introduceerde: maar liefst negen locaties werden in twee dagen tijd bezocht. Daarbij werden de kansrijke plannen naar thema gerubriceerd: woonparken in de stad, herstructurering, Vinex-locaties, nieuwe werkgebieden/infrastructuur en woningbouw op verouderde terreinen. De insteek van Rottenberg was daarbij “om ‘in de breedte’ voor de prijs te nomineren en zo het debat over de verschillende soorten ontwikkelingsopgaven in Nederland te stimuleren.” De werkwijze werd de edities erna niet meer herhaald.

Innovatief was de werkwijze die vanaf coronajaar 2021 werd toegepast: het inlassen van een ‘tussenronde’ waarbij 10 projecten al digitaal worden bezocht en de indieners in 10 minuten tijd een pitch mogen verzorgen van hun project. De jury kan hiermee de altijd lastige criteria als ‘invloed op de buurt’ en ‘commercieel succes’ al eerder duiden. De aanmoedigingsprijs die de jury bij de eerste twee prijsuitreikingen (en nogmaals in 2013) uitreikte voor in ontwikkeling zijnde projecten, had een behoorlijk voorspellend vermogen. In 2004 werden zes plannen daarvoor geselecteerd, waaronder Oosterdokseiland in Amsterdam (bijna-winnaar in 2024).

Twee projecten kregen in dat jaar de aanmoedigingsprijs: Nieuw Crooswijk en het Stadshart Almere. Dit laatste plan won de editie erop al direct de NEPROM-prijs, Nieuw Crooswijk haalde pas 15 jaar later de nominatie binnen. In 2013 maakte de aanmoedigingsprijs op eigen initiatief van de jury een eenmalige rentree, toen Strijp-S weliswaar indrukte maakte met de kwaliteit van openbare ruimte en architectuur, maar er twijfels rezen over de rentabiliteit van het project: “Vragen zijn er bij de grote investeringen die Trudo heeft gepleegd; worden alle miljoenen ooit nog terugverdiend?”

Het kan echter ook anders lopen. In 2007 kreeg het plan Bergse Haven in Bergen op Zoom eenzelfde duw in de spreekwoordelijke rug van de jury: “Hier is sprake van een gemeente die in de eerste plaats een uitstekende ontwikkelingscompetitie heeft uitgeschreven: transparant en zonder overbodige eisen. Vervolgens is een ontwikkelingsproces gestart waarbij niet alleen de marktpartijen (AM en Amvest) meedachten, maar ook verschillende maatschappelijke groeperingen hun inbreng konden leveren. Het project is gedurfd en bewust groot opgezet en heeft veel in zich om Bergen op Zoom als stad op een hoger plan te brengen.” Drie jaar later werd echter de samenwerking beëindigd en spande de gemeente een rechtszaak aan tegen AM en Amvest. Met het verwijt destijds dat de ontwikkelaars “nagenoeg geen activiteiten hebben ontplooid en betaald.” Het kan verkeren in PPS-land. De aanmoedigingsprijs is overigens na 2013 niet meer uitgereikt.

Op andere momenten bleek het profetisch vermogen van de jury wel in orde. Al in 2004 wees zij op diverse plannen waarin waterberging een rol speelde (zoals Meerstad in Groningen), een thema dat 20 jaar later alleen maar aan actualiteit heeft gewonnen. In datzelfde jaar werd het ‘collectieve wonen’ gesignaleerd, met inbegrip van het beheer van de openbare ruimte door de bewoners zelf – een concept dat we de jaren erna hebben zien terugkeren.

In 2009 wist de jury de toen net begonnen vastgoedcrisis en de op handen zijnde ‘arme tijd’ op waarde te schatten: “Locatie- en projectontwikkeling is in korte tijd een geheel andere tak van sport geworden. De vraag is of de crisis de kwaliteit van de gebouwde omgeving gaat beïnvloeden. Op zich hoeft kwaliteit niet meer geld te kosten, zoals in de jaren dertig van de vorige eeuw is bewezen. Het is echter de vraag of dat principe ook overeind blijft in deze barre tijden. De dip in de markt zal langer duren dan twee jaar en het zal een hele klus worden om de kwaliteit van de gebouwde omgeving overeind te houden.”

7 Nader onderzoek: hoe functioneren de projecten werkelijk?

Tot slot kan opgemerkt worden dat de NEPROM-prijs in veel gevallen wordt uitgereikt op het moment dat de betreffende projecten nog jong zijn. Het zou interessant zijn om de kleine vijftig projecten die het tot een nominatie en/of de hoofdprijs hebben geschopt, ook tijdens de exploitatie- en beheerfase te volgen. Van de nodige winkelcentra-ontwikkelingen is namelijk bekend dat er de nodige leegstand heeft opgetreden (voorbeeld zijn Promesse in Lelystad, het stationsgebouw van Breda en de Markthal in Rotterdam). Hoe zijn de eigenaren hiermee omgegaan, welke maatregelen zijn getroffen om het tij te keren? Bijvoorbeeld door het omzetten van (geplande) vierkante meters detailhandel in woningen, zoals in Hardenberg gebeurde.

Ook bij verschillende woningbouwprojecten zou het leerzaam kunnen zijn om te zien hoe zij de tand des tijds hebben doorstaan (zoals architecte Marlies Rohmer een aantal jaren geleden deed bij haar projecten). Bij de gebiedsontwikkeling Westerdokseiland is bijvoorbeeld het nodige te doen geweest over de ‘broedplaatsen’ die hier werden ontwikkeld voor kunstenaars en creatieve bedrijvigheid. In 2023, na 15 jaar verhuur, dreigden zij geconfronteerd te worden met markthuren maar na protesten en bemoeienis van de gemeente besloten de eigenaren (corporaties Eigen Haard en Ymere) alsnog om de lage huren te handhaven. De miljoenen die de Eindhovense corporatie Trudo in projecten als Strijp-S stopte en waar zij ook het nodige geld op verloor, hebben die inderdaad bijgedragen aan de waardecreatie van het project en de vastgoedprijzen in de omgeving – en daarmee aan het toekomstig indirect rendement? Vragen die met een ex-post analyse wellicht uitgezocht kunnen worden.

Een sterk merk

Concluderend kunnen we vaststellen dat de NEPROM-prijs voor locatieontwikkeling zich in 20 jaar tijd tot een vaste waarde in gebiedsontwikkelend Nederland heeft ontwikkeld. De motiveringen van de diverse jury’s bieden een blik op de thema’s die de afgelopen jaren zijn opgekomen binnen het vak. Kijkend naar de genomineerden en de winnaars dan valt op dat het vooral om binnenstedelijke projecten gaat met een hoog aandeel gebouwd programma. Het vastgoed domineert en daarbinnen ligt de focus in veel jaargangen op het wonen. Op zich is dit ook begrijpelijk aangezien plannen soms een zeer lange looptijd hebben en pas na 15 tot 25 jaar tot volle wasdom komen (en daarmee programmatisch en ontwerptechnisch een kind zijn van hun tijd). Ook valt op dat het private (Cruquius, Strijp-S) dan wel publieke (Grote Markt Groningen) kapitaalbeslag c.q. de hoeveelheid voorinvesteringen soms (erg) hoog is.

Daarmee is het vraag hoe voorbeeldmatig de geselecteerde projecten zijn voor de ontwikkelopgave van de toekomst. Voor een deel zal de woningbouwopgave ook weer buitenstedelijk (in het landelijk gebied en aan de stadsrand) plaats gaan vinden, daar zijn in al die twintig jaar maar heel mondjesmaat voorbeelden van te vinden. Er is daarnaast behoefte aan voorbeelden die de transities waar Nederland voor staat op een zorgvuldige wijze weten te combineren: energie, klimaat, landbouw, duurzame economische groei, bereikbaarheid en woningbouw/verstedelijking (in het kader van multifunctioneel ruimtegebruik). Daarbij is meer aandacht voor groen en blauw ook geen overbodige luxe. In 2026, wanneer de volgende editie van de NEPROM-prijs plaatsvindt, zal blijken of deze bredere insteek navolging krijgt.