Uitkomsten SKG Jaarcongres 2023: RIA’s, werklocaties en de energietransitie

A: Klimaat & GO: omgaan met klimaatverandering

In de eerste ronde van de sessie, georganiseerd door het team van de urban living labs van het interdisciplinaire onderzoeksprogramma RED&BLUE, vertelden sprekers uit Amsterdam, Rotterdam en Dordrecht over klimaatrisico's en de daaraan gerelateerde uitdagingen. Ook gingen ze in op de bestaande/potentiële oplossingen om deze risico's het hoofd te bieden. Sacha Stolp, directeur Innovatie voor het programma Future Proof Assets van de gemeente Amsterdam, benadrukte dat de gevolgen van klimaatverandering ernstiger zijn dan eerder werd gedacht. De kernaanpak van Amsterdam is gericht op het vinden van een balans tussen innovatie, ecosysteem en infrastructuur. Of dit lukt, is afhankelijk van het opbouwen van vertrouwen en het opschalen van de kennis en ervaringen door samenwerking tussen alle partners, waaronder kennisinstellingen, bedrijfsleven en overheid.

“In de buitendijkse gebieden in Rotterdam wonen zo’n 50.000 mensen die meer te maken krijgen met overstromingen”, stelde Vera Konings, Senior Adviseur Waterveiligheid en Klimaatadaptatie bij de gemeente Rotterdam. Terwijl de stad wordt blootgesteld aan hoge grondwaterstanden en hittestress, kan het overstromingsrisico worden verergerd door de reeds waargenomen bodemdaling in sommige buurten – waardoor woningen letterlijk wegzinken. “We willen allemaal wonen in een fijn en gezond Rotterdam,” aldus Konings. “Dit vereist de ontwikkeling van innovatieve klimaatadaptatieplannen voor de mogelijke toekomst.”

Dana Huibers, team Beleidsadviseur Water en Klimaat in de Groenblauwe Stad bij de gemeente Dordrecht, presenteerde de casus Maasterras als schuilplaats waarin waterveiligheid wordt gezien als hefboom voor duurzame gebiedsontwikkeling. Ze legde de verwachte uitkomsten van deze casestudy uit, een programma van eisen en mogelijke klimaatadaptatiemaatregelen (dat wil zeggen ‘geen spijt’, ‘minimaal’ en ‘optimaal’) voor de opvanglocatie.

De sessie werd in de tweede ronde voortgezet met een workshop onder leiding van Maged Elsamny, Greater Amsterdam Living Lab coördinator, en Martine van den Boomen, lector toegepast onderzoek aan de Hogeschool Rotterdam. Deelnemers gingen in gesprek over de centrale vraag: “Moeten we bouwen op laaggelegen gebieden of niet?” Over de uitkomsten van deze workshop wordt op dit moment een losstaand onderzoeksartikel geschreven.

B: Regionale Investeringsagenda’s voor GO: van ambitie naar uitvoering

De Regionale Investeringsagenda (kortweg: RIA) is door BZK en Tweede Kamer omarmd als werkwijze om overheden samen met private en maatschappelijke partners van ambities tot uitvoering te laten komen. Bepaalde regio’s zijn met deze werkwijze aan de slag gegaan. In de sessie werd de verdieping gezocht aan de hand van een concreet voorbeeld: de regionale investeringsagenda Breda-Tilburg.

Bas van Rijsbergen (Gemeente Breda) en Jos Sprangers (Gemeente Tilburg) lichtten de aanpak en ontstaansgeschiedenis van de RIA toe. Beiden deelden hun ervaring met het opzetten van de RIA en raken de kern van het succes: de inhoud moet leidend zijn en kloppen. In beide steden speelden dezelfde opgaven rondom wonen, bereikbaarheid, landschap, klimaat en energie. Daarnaast vormen Breda en Tilburg meer en meer een zogeheten daily urban system.

Lees hier meer over de RIA Breda-Tilburg

Cruciaal is naast de inhoud dat de ambtelijke en bestuurlijke verhoudingen goed zijn, bestuurders dezelfde kansen zien (krachtenbundeling) en men er voor wil en kan gaan. Tegelijkertijd beseffen beiden dat het in het begin met name een overheidsfeestje is geweest. Achteraf hadden er toch meer private en maatschappelijke partijen uit het bedrijfsleven/industrie bij betrokken kunnen en moeten worden. Gelijktijdig was het ook goed en wellicht nodig eerst het ‘publieke’ huis op orde te krijgen. De ‘begrenzing’ van de RIA verliep eveneens via de band van de inhoud. Daar waar logische relaties liggen, is de samenwerking gezocht en gevonden. Ook het behouden en versterken van de landschappelijke kwaliteiten speelde daarbij een belangrijke rol.

Helma Born (BPD) en Friso de Zeeuw (emeritus hoogleraar TU Delft) beaamden de noodzaak te bedenken welke partijen je op welk moment betrekt. De timing is cruciaal en je moet de vrijheid houden te bepalen wie een goede speler is. Vanuit de Foodvalley Arnhem-Nijmegen ziet Helma Born het belang van private partijen wanneer de publieke kant haar zaken niet op orde heeft. Juist dan kan de private kant de boel op schudden en mogelijke blokkades doorbreken. Het is dus situationeel wanneer je private en maatschappelijke partners betrekt.

De vraag of het niet vooral een bottom-up benadering is geweest die uiteindelijk tot ‘een RIA’ heeft geleid, kon Bas bevestigend beantwoorden. Ter illustratie: de bedachte ROA (Regionale Omgevingsagenda) die bestuurlijk van bovenaf werd opgedrongen, is nooit van de grond gekomen. De RIA heeft ook geholpen om richting andere labels en concepten de benodigde informatie aan te reiken. Steeds kon men terugvallen op de RIA als inhoudelijke basis. Dat scheelt inzet en overleg. Ook Bas van der Pol (wethouder gemeente Tilburg) blikte instemmend terug op de afgelopen periode en samenwerking en concludeert: “Als je niet gezamenlijk bereid bent naar uitvoering te gaan, dan heeft het geen zin.”

Naast de positieve geluiden klonk er evenwel ook hier en daar kritiek. Zo gaf Geert Teisman (hoogleraar Bestuurskunde) de aanwezigen enkele inzichten mee: hij is positief dat de grenzen van de RIA beslecht zijn, maar waarschuwt dat de ‘rotzooi’ vaak op de grenzen terechtkomt, of anders tussen de sectoren; ook observeert hij dat we dan wel overtuigd zijn ambities integraal te realiseren, uiteindelijk neemt niemand (refererend aan wethouders) de verantwoordelijkheid om combinaties te maken die echt integraal zijn; daarnaast vraagt hij zich af hoe uiteindelijk de door Breda-Tilburg genoemde miljarden integraal zullen worden uitgegeven gezien de regels zo streng en gereguleerd zijn; als laatste inzicht noemt Teisman de informele en formele besluitvorming. Het verbreden naar de regio geeft de ruimte om nieuwe combinaties te realiseren waar vervolgens aan de formele tafel beslissingen over moeten worden genomen. Dat is in essentie uitvoeringskracht.

C: Ruimtelijke kwaliteit in GO: ontwerpend onderzoek strategisch inzetten

Ontwerpend onderzoek is een waardevolle manier van werken en wordt door veel professionals al met veel succes in de praktijk toegepast. Maar toch is ontwerpend onderzoek nog niet overal geland in de beleidspraktijk op gebiedsniveau – ondanks het feit dat veel experts er de waarde van inzien. Hoe kan deze vorm van onderzoek strategischer worden ingezet?

Gido ten Dolle, programmamanager bij het ministerie van BZK, trapte de sessie af met een presentatie over ‘zijn’ programma Mooi Nederland. Met dit programma wil het ministerie de regie weer opbouwen op Rijksniveau, maar dat vooral niet doen “vanuit grote torens in Den Haag.” Volgens Ten Dolle ligt er een enorme opgave. Er zijn botsende belangen en grote systeemvragen die allemaal ruimte vragen. Tegelijkertijd groeit de vraag naar een goede, groene leefomgeving waar mensen zich prettig in voelen. En voldoen aan al die vragen, wensen en belangen kan niet meer in monofunctionele gebieden.

Er is ‘enorme ruimtelijke ontwerpkracht’ nodig om antwoorden te vinden op deze vragen. En ontwerpend onderzoek kan en moet in het programma een belangrijke rol spelen. Ten Dolle ziet een aantal factoren om ervoor te zorgen dat ruimtelijke kwaliteit ook echt de sleutel tot succes wordt: het inzetten van ontwerpkracht aan de voorkant, ruimte voor dialoog over waarden maken en het werken met dubbele doelstellingen en gerichte gebiedsbudgetten. Zo komt ontwerpend onderzoek volgens hem ook op nationaal niveau de vrijblijvendheid voorbij.

Vervolgens liet Isabel Driessen, architect bij el KANTOOR, zien hoe zij ontwerpend onderzoek op lokaal niveau in de praktijk brengt. In de Rotterdamse Tarwewijk werkt zij met het project Tarwewijk BinnensteBuiten aan een toekomstbestendige transformatie van de openbare ruimte. Uitgangspunt is het koppelen van verschillende opgaven. Ontwerpend onderzoek is volgens Driessen een sprekend proces. Iedereen ziet dat het waardevol is, maar de vraag hoe nu verder wordt nog niet altijd beantwoord. Deze manier van werken heeft nog niet altijd een plek in de bestaande processen.

Dat was precies waar Driessen ook in de praktijk tegenaan liep. In het project gebruikte zij een geplande rioolvervanging in de wijk om de openbare ruimte niet alleen her in te richten, maar ook klimaatadaptief te maken en de wensen van de bewoners terug te laten komen. Samen met 70 bewoners maakten Isabel en haar collega’s een collectief ontwerp, maar ondanks lovende reacties op alle niveaus was het lastig om samenwerkingspartners en budgetten te vinden, waardoor de kogel nog steeds niet door de kerk is.

John Jacobs van de gemeente Rotterdam ziet van dichtbij de worsteling van Driessen en de spanning tussen de visies en beleid aan de ene kant en de praktijk aan de andere kant. Hij merkt dat er de afgelopen jaren wel een verschuiving plaatsvindt, maar dat “de hokjesgeest doorbroken moet worden”. Volgens Jacobs is het essentieel dat professionals ontwerpend onderzoek meenemen. “Om integrale projecten en samenhang te krijgen, heb je meerdere disciplines bij elkaar nodig. Ontwerpend onderzoek zorgt voor nieuwe, innovatieve ideeën.”

Het Rotterdamse praktijkvoorbeeld laat zien welke wereld er nog voor ontwerpend onderzoek te winnen valt. In het gesprek met de zaal komt het idee van een ‘één procentregel ontwerpend onderzoek’ naar voren. Binnen grote projecten zou één procent van het budget voor ontwerpend onderzoek vrijgemaakt moeten worden. Maar tot die tijd moet de publicatie Ontwerpend onderzoek als strategisch instrument voor professionals handvatten bieden in de praktijk. Als hoofdauteur reikte Jutta Hinterleitner (TU Delft) het eerste exemplaar van het boek uit aan Ten Dolle. Alle bezoekers aan het congres kregen een exemplaar mee naar huis. “Hopelijk leest iedereen het boek”, sloot Hinterleitner de sessie af. “Want dan wordt het leven van professionals als Isabel een stuk makkelijker.”

D: Werklocaties & GO: wonen, werken en beleven weer mixen

Het belang van werklocaties wordt de laatste tijd steeds meer onderkend. Wat zijn nu de effecten van economisch beleid op dit soort gebieden? Hoe kunnen partijen nu sturen op en samenwerken aan sterke werklocaties? Bij het begin van deze sessie introduceerde Jeroen van Haaren (EUR) het begrip innovatielocaties: de clustering van bepaalde (kennis)sectoren en bedrijven. Bedrijven die op dit soort kennislocaties zijn gevestigd, groeien harder in goede economische tijden en krimpen harder in mindere economische tijden. De vraag is volgens Van Haaren of innovatie ruimtelijk maakbaar is?

In de Rotterdamse binnenstad vestigt zich kennisintensieve dienstverlening maar dit staat op dit moment onder druk vanwege minder ontmoetingen en kennisuitwisseling (thuiswerk). Volgens Judith Köbben (gemeente ’s-Hertogenbosch) helpt de gedachte van clustering helpt om partners te vinden en te verbinden. Een concept als ‘Cultuurstad van het Zuiden’ biedt ook kansen voor werkgelegenheid. In het innovatiekwartier dat de gemeente voor zich ziet, komen werken, wonen, beleven en data samen in een ‘ecosysteem’. Van de markt wordt nu een visie gevraagd op een programma van 80.000m2.

Het systeem van de partnerselectie wordt nu ingezet om de spelregels vast te leggen; niet alleen een partner voor het ontwikkelen wordt gevraagd maar ook voor het beheer en de exploitatie. Hardware en software. Een ander project is de Bossche Stadsdelta: de gemeente heeft hier niet al het eigendom in handen, waar nodigt zij marktpartijen op uit om zich op in te schrijven? Het programma zet in op 50.000 m2 met een focus op cultuur. Er is een kwartiermaker aangesteld, trekkers worden gezocht en men mikt op een gefaseerde aanpak met ondernemers en marktpartijen.

Als derde inleider ging Hanneke Schippers (gemeente Delft) in op het project Schieoevers / Kabeldistrict. Een milieu m.e.r. watergebonden bedrijvigheid, vooral ontstaan vanuit de jaren 60 van de vorige eeuw maar nu nog deels aanwezig (kwantum-mechanica bedrijven et cetera). Wonen, werken en bedenken zijn deels uit elkaar gehaald maar die menging wil de gemeente nu juist weer terug, met onder meer ruimte voor start-ups.

De gemeente Delft heeft een ontwikkelplan gemaakt en marktpartijen uitgenodigd, bestemmingsplannen worden aangepast om het gebied te kunnen re-zoneren en wonen en werken in gestapelde vormen mogelijk te maken. Lastig punt daarbij: start-up en scale-up kunnen niet de ‘markthuur’ betalen en de huuropbrengsten voor mogelijke beleggers zijn daardoor gering. Momenteel worden afwegingen gemaakt over risico’s, de zeggenschap, het rendement op lange termijn, mogelijke revolverende mechanismen, de inzet van erfpacht, de financiering vastgoedbelegger en de garantstelling van de huurder (Next Delft, Planet.bio). Het zijn allemaal methoden om samen tot haalbare resultaten te komen.

E: Energie & GO: energielandschap gaat aanzien Nederland veranderen

In deze sessie werd nog eens duidelijk welke impact de energietransitie zal hebben op de ruimtelijke inrichting van Nederland. “Energievoorziening is in Nederland altijd gezien als iets vanzelfsprekend, maar dat zal vanaf nu helaas niet meer het geval zijn”, klonk de waarschuwende boodschap van Gerja Koldenhof (Stedin). Op basis van cijfers schetste zij de enorme energieopgave waar Nederland voor staat. Om aan de verwachte energiebehoefte in 2030 jaar te voldoen, zijn onder andere 8000-13.000 nieuwe energiestations, 500 km aan nieuwe warmtenetten en 350 km aan bovengrondse leidingen nodig. Voor dit alles wordt in 2030 een tekort van zo’n 17.500 monteurs verwacht.

De aantallen drongen met enige verbijstering tot het publiek door. Hoe maken we deze plannen haalbaar, gezien de huidige capaciteitstekorten in financiering, beschikbare ruimte, materialen en personeel? Hoewel Koldenhof inderdaad aangaf dat we voor een groot probleem staan, legde zij uit dat de strategieën van netbeheerders naast extra bijbouwen ook zijn gericht op het slimmer benutten van het energieaanbod (bijvoorbeeld door elektriciteit binnen een wijk te houden) en het verlagen van de beheervraag van het elektriciteitsnet door de infrastructuur toekomstgerichter aan te leggen.

Hoewel alleen al door de gigantische opgave de boodschap om bij gebiedsontwikkelingsprojecten de energievraag altijd vanaf begin af aan mee te nemen als niet meer dan vanzelfsprekend kinkt, gebeurt dit lang niet altijd. Boris Hocks (Generation.Energy) lichtte toe hoe bewustere keuzes voor de energieopwekking in gebiedsontwikkeling veel consequenties hebben voor de ruimtelijke inpassing in wijken. Omdat hier nog te weinig kennis over is, worden soms onhandige keuzes gemaakt.

Zo kan het zijn dat ontwikkelaars bepalen dat een huis geëlektrificeerd wordt, maar dat dit op basis van het straatprofiel helemaal niet mogelijk is. Anderzijds geldt ook dat ontwerpbeslissingen op objectniveau impact hebben op hoe het hele elektriciteitssysteem er uitziet. Hocks benadrukte daarom dat ontwikkelaars een verantwoordelijkheid hebben om de energievraag binnen projecten goed te onderzoeken. Ook pleitte hij voor een grotere rol van netbeheerders in de verstedelijkingsstrategie om advies te kunnen geven.

Fabienne van Luin (gemeente Zuidplas) liet zien welke dilemma’s ontstaan bij de doelstelling van een nieuwe gebiedsontwikkeling om energieneutraal te zijn. Met de ambitie om door de toevoeging van 8.000 woningen in de gemeente Zuidplas “het klimaatboek van de 21e eeuw te worden”, loopt de gemeente momenteel aan tegen de beperkte ruimte om nieuwe energievoorzieningen te realiseren. Zo stuit het inzetten van windmolens op politieke weerstand, is het toevoegen van zonnepanelen alleen niet genoeg en loopt het beoogde dorpse karakter van de nieuwe wijk het risico overrompeld te worden door grote industriële energieopwekkingsinstallaties.

Uit het publiek rees de vraag waarom het toch zo moeilijk blijft om “zelfs in de lege polder van Zuidplas” de energietransitie te realiseren. Dit heeft onder meer te maken met de maar beperkte beschikbare grond en bodem om nieuwe systemen aan te leggen. Ook noemde Hocks het uitblijven van keuzes op hoger niveau voor bepaalde energiesystemen een reden waarom de uitvoering in gebiedsontwikkeling zo complex blijft: “Met honderden variabelen kunnen we wel door blíjven onderzoeken, maar we zouden nu moeten bepalen welk energieprofiel we kiezen.”

De sessie sloot af met de conclusie dat het allereerst nodig is om het energieprobleem echt goed te snappen voordat aan een gebiedsontwikkeling begonnen wordt – en daarvoor moeten netbeheerders, gemeenten en ontwikkelaars veel meer met elkaar in gesprek.

F: Omgevingsrecht in GO: versnelling van het planproces voor woningbouw

Marlon Boeve (hoogleraar Omgevingsrecht in gebiedsontwikkeling aan de TU Delft) trapte af met een schets van de geschiedenis van versnelling in de wetgeving voor gebiedsontwikkeling in de afgelopen decennia. Door de woningtekorten staat het thema weer bovenaan de agenda. Boeve geeft aan dat het doel van de sessie is om ideeën aan te reiken over hoe we procesmatige en juridische instrumenten zo goed mogelijk kunnen inzetten om een versnelling van de woningbouw te bereiken en kansen en beperkingen van deze ideeën te bediscussiëren.

Evelyn Rademaker (Fakton) en Annius Hoornstra (Stads- en gebiedsontwikkeling) presenteerden een aanpak die leidt tot een drastische versnelling van woningbouw. De aanpak was eerder bekend geraakt door het ‘Plan van aanpak versnellen processen en procedures woningbouw’ van het Ministerie van Binnenlandse Zaken. Kern van de nieuwe aanpak is parallelschakeling. Daardoor kan het planvormingsproces terug worden gebracht van 6-10 jaar naar 2 jaar. Rademaker legde uit: “We hebben niet meer handen, dus het moet slimmer.” Dat kan doordat partijen vroegtijdig bij elkaar gaan zitten en zaken in elkaar schuiven. Daarvoor moet alle informatie (open source) beschikbaar zijn. Er komen 8 projecten waarbij de nieuwe manier van werken als experiment zal worden toegepast.

Volgens Hoornstra is het primair een organisatievraagstuk. “Essentie is de continue uitwisseling van informatie, het voorkomen van wachttijden, het standaardiseren van producten en het opvoeren van tijdsdruk.” Vanuit de deelnemers aan de sessie kwam de vraag of het wel zo snel kan als je niet allemaal hetzelfde wilt. Volgens Hoornstra is uit de praktijk gebleken dat het ook dan kan. Tijdige escalatie is belangrijk. Verder stelt een deelnemer dat soms de politiek juist niet wil dat de planvorming snel gaat. Een ander meldde dat risicomanagers willen dat een fase eerst afgerond is voordat een volgende fase wordt gestart. Hoornstra gaf als reactie aan dat een randvoorwaarde voor de versnellingsaanpak is dat de gemeenteraad een mandaat geeft: als de uitkomst van het planvormingsproces binnen de vooraf gestelde kaders blijft gaat de raad akkoord. Sommige aanwezigen vroegen zich af of dat haalbaar is, maar Hoornstra kent er voorbeelden van.

Arjan Nijenhuis (Ministerie van Binnenlands Zaken) gaf aan dat de versnellingsaanpak van Rademaker en Hoornstra goed past binnen de uitgangspunten van de Omgevingswet. De Omgevingswet draagt bij aan versnelling door o.a. een verkorting van de vergunningtermijn. Die gaat voor de meeste gevallen van 26 naar 8 weken. Ook het gebruik van open data past in de filosofie van de Omgevingswet, evenals het hergebruik van onderzoeksgegevens. Het wetsvoorstel ‘versterking regie volkshuisvesting’ voegt bovendien ‘volkshuisvesting’ als een van de maatschappelijke doelen van de Omgevingswet (art. 1.3) toe. Nijenhuis benadrukte, net als Rademaker en Hoornstra, het belang van een gedragsverandering. Over de Omgevingswet is ook gezegd dat het succes voor 80 procent afhangt van nieuw gedrag.

Aansluitend gaf Fred Hobma (TU Delft) een aantal observaties vanuit wetenschappelijk perspectief. Eerdere organisatorische en juridische versnellingsvoorstellen hebben niet altijd succes gehad. Verder ziet hij overeenkomsten met de (wel succesvolle) praktijk in sommige gemeenten om via een soort van pressure cooker een omgevingsvergunnning binnen 100 dagen te verlenen. Ook wijst hij op selectiviteit als voorwaarde: ‘Eén project gaat in de snelkookpan. De andere staan op een laag vuurtje’. Tenslotte noemde hij de veronderstelling dat het ‘publiek huis’ op orde is; dat is een grote opgave.

G: Governance van GO: sturen op samenhangende verstedelijking

Bij het begin van deze sessie stelde Damo Holt (Rebel Group) dat governance gaat om samenwerking in het maken van een stuk stad. Gebiedspartijen zijn niet alleen publiek en privaat maar ook maatschappelijk. Gebiedsontwikkelingen gaan vaak om bestaand gebied met versnipperd (grond)bezit. Er moeten veel verschillende actoren worden betrokken, samen stad maken is essentieel. Het vergt nog wel wat missiewerk dat we niet alleen zo snel en zoveel mogelijk moeten bouwen, maar ook echt samenhangende goede stukken stad maken met elkaar. Zeggen dat men voor die samenhang binnen de gemeente contact met elkaar moet zoeken gaat zo makkelijk niet, afdelingen werken niet samen en hebben ook weer andere netwerken en partners.

Er komen uit de specifieke cases die het Watertorenberaad heeft onderzocht (als onderdeel van verkenning in het kader van 17 grootschalige NOVEX-woningbouwlocaties) paar belangrijke kwesties naar boven:

• Groningen: concerndirecteur Sociaal domein is mede-aandeelhouder publieke ontwikkel-BV. Wat vraagt de sociaal-maatschappelijke opgave in de stad van deze gebiedsontwikkeling en hoe doe je dit? Met wie?
• Zwolle: ontwikkelaars, corporaties, grote spelers in gebied (NS, Windesheim) zitten met gemeente in gebiedscoalitie. Vraag: waar is de zorgsector? Zorgvraag (intramuraal én extramuraal!) blijkt enorme opgave voor stad en regio te zijn. Met belangrijke consequenties voor ontwikkeling Spoorzone. Partijen niet gewend samen te werken in GO.
• Eindhoven: kwetsbare wijk Woensel-Zuid ligt naast transformatiegebied Knoop XL (‘Techniek, Design, Kennis’). Hoe kunnen die twee elkaar versterken, wat/wie zijn daarvoor nodig?

Lessen die we vooralsnog kunnen trekken:

• We kunnen transformatiegebieden niet los van naastgelegen gebieden en van de opgaven daar aanpakken, ze hebben sowieso invloed op elkaar.
• Je hebt vaak te maken met in elkaar grijpende problematiek, bv bij sociale woningbouw waar niet alleen inkomen, maar ook andere urgenties leiden tot toewijzing van een woning.
• Governance hangt ook af van de schaal: gebiedsbreed wordt steeds belangrijker en krijg steeds meer aandacht, maar samenwerking is belangrijk op meerdere schalen.
• Hierbij volgt de vorm de functie: niet meteen samenwerkingsvormen bouwen, eerst kijken wat er nodig is en wat de samenwerking moet bereiken.
• Kaderstelling vanuit gemeente is nog steeds belangrijk, de raad moeten we daarvoor ook in positie brengen, wel flexibel zijn in uitvoering.
• Scheid publieke en private rol als je ook eigendom hebt als gemeente (bijvoorbeeld Groningen), zorg bijvoorbeeld dat je twee mensen hebt: een publieke en private m/v voor de transparantie.
• Denk niet alleen uit de eigen portemonnee, maar kijk naar belang voor gebied als geheel.
• Samenwerken vraagt om transparantie en ook om korte escalatielijnen: gebiedsontwikkeling is doorlopend management van teleurstellingen en verwachtingen.

H: Betaalbaar wonen & GO: hoe bouwen we middeldure koop- en huurwoningen

Hoe kom je tot uitvoeringskracht bij het realiseren van woningbouw in het middensegment? Peter Boelhouwer (hoogleraar Housing Systems bij de faculteit Bouwkunde van de Technische Universiteit in Delft), Pieter Knauff (Chief Investment Officer bij woningbelegger en -verhuurder Vesteda) en Jan Brugman (namens de gemeente Rijswijk directeur van het programmabureau RijswijkBuiten) discussieerden over de (on)mogelijkheden om tot uitvoeringskracht te komen bij het bouwen van middeldure koop- en huurwoningen.

Boelhouwer schetste het beeld dat het motto wie betaalt, die bepaalt leidend is op de huidige woningmarkt en dat er door die ontwikkeling een groeiende groep van 1 á 2 miljoen huishoudens is die buiten alle systemen valt. Zij kunnen niet in de particuliere huursector terecht, maar zijn ook niet in staat om een huis te kopen. En omdat die groep alleen maar groeit en het aanbod aan middenhuur niet meegroeit, is het einde van deze problematiek volgens Boelhouwer nog lang niet in zicht.

Er worden vanuit de (landelijke) overheid genoeg maatregelen genomen om de positie van deze ‘koopstarters’ te versterken. Van een nationaal fonds betaalbare koopwoningen tot gemeentelijke verkoopinstrumenten en van opkoopbeschermingen tot regionale woondeals waarin zo’n 350.000 betaalbare koop-en huurwoningen zijn opgenomen. Maar, concludeerde Boelhouwer, het risico is wel dat er door die massale inzet op het realiseren van betaalbare woningen een wel heel eenzijdig beeld ontstaat. “We lopen tegen de grenzen aan.”

Pieter Knauff liet daarna zien hoe Vesteda met deze uitdaging omgaat. Hij liet zien dat de groep die meer kan betalen dan het middensegment heel klein is. Om toch genoeg betaalbare woningen te kunnen creëren, is het volgens Knauff “belangrijker dan ooit om met elkaar om de tafel te gaan.” Samenwerking en de focus op “projecten die echt op overzichtelijke termijn tot realisatie kunnen komen” kunnen ervoor zorgen dat het aanbod betaalbare woningen snel stijgt. Daarbij juicht hij de reeds aangekondigde rijksregie toe die volgens hem nodig is om deze keuzes te maken.

Maar, benadrukte hij, Vesteda ziet ondanks de problemen op de korte termijn wel een rooskleurige horizon op de woningmarkt. Alleen is er te vaak nog te weinig vertrouwen tussen partijen. Om het vertrouwen te kunnen vergroten, is het belangrijk dat partijen openheid geven over de rekensom als zij aan een project beginnen. En haalbaarheid van dit soort woningen heeft juist ook te maken met die kostprijs. Standaardisatie van de technologie kan ervoor zorgen dat je met mindere geld betere kwaliteit realiseert.

Lees hier meer over het project RijswijkBuiten

Jan Brugman van het woonfonds RijswijkBuiten sloot de sessie af met een verhaal over hoe hij en zijn gemeentelijke collega’s vanuit eigen initiatief 100 betaalbare huurwoningen hebben gerealiseerd. De plannen leverden vanaf het begin veel discussie op. Past dit wel bij de kerntaak van de gemeente? Neemt Rijswijk geen onnodig risico? Is er geen sprake van ingrijpen in marktwerking? Het verhaal van Brugman laat zien dat je als gemeente meer mogelijkheden hebt dan gedacht. “Als het moet, ben je er als gemeente toe instaat.”

De 3.500 inschrijvingen voor de 100 woningen in RijswijkBuiten laten volgens Brugman zien “dat er in die huurmarkt iets mis zit.” Hij besluit zijn presentatie met een aantal lessen voor gemeenten die het voorbeeld van Rijswijk willen volgen. Zo moet participatie van de gemeente in een woonfonds geen doel op zich zijn, maar kan deze stap wel het verschil maken. Zet een gemeente deze stap, dan zijn een heldere definitie van de doelgroep en een transparant toewijzingsbeleid essentieel. Ook het creëren van politiek draagvlak (en het behouden ervan) is erg van belang.

I: Grond & GO: is de tijd rijp voor een fundamenteel debat

Het is nog net niet het G-woord maar grond (en grondbeleid) is weer helemaal terug in de wereld van bouw en gebiedsontwikkeling, als veelbesproken thema. Niet voor niets wordt op het ministerie van BZK momenteel druk aan een ministeriële brief gewerkt over dit onderwerp. Een sessie daarover mocht dus zeker niet ontbreken tijdens het SKG-congres.

De levendige discussie laveerde tussen problemen en oplossingen, een tweedeling die door hoogleraar Erwin van der Krabben werd geïntroduceerd. Met zijn columns in de Volkskrant zorgt hij de laatste tijd ervoor dat de aandacht voor grond ook buiten het vakgebied wordt vergroot. Kern van zijn betoog: hoe wordt er waarde toegevoegd aan grond en wie profiteert daarvan c.q. wie strijkt deze op? Met grond zijn namelijk ook onderwerpen als macht en marktconcentratie verbonden.

Problematisch zijn volgens Van der Krabben de huidige vertraging in de uitvoering van plannen, de financiële haalbaarheid van gebiedsontwikkelingen die onder druk staat en de onvolkomen werking van de grondmarkt. Uiteenlopende oplossingen zijn noodzakelijk om hier doorheen te breken. Zo wordt ‘meer transparantie’ veelvuldig genoemd door de Nijmeegse hoogleraar. Maar ook het anders omgaan met de waardesprong die grond doormaakt tijdens het ontwikkelingsproces. Begrippen als planbatenheffing en verevening vallen in het betoog, als mogelijke middelen om opbrengsten en kosten beter met elkaar in verband te brengen.

Theo Stauttener van Stadkwadraat sloot hierop aan met dezelfde fundamentele vraag: van wie is de waardestijging die op de productie van bebouwbare grond wordt gerealiseerd? Het is een vraag die decennialang in Nederland niet ter sprake gebracht mocht worden maar waar met de genoemde brief van minister Hugo de Jonge mogelijk verandering in komt. Diep in de Nederlandse cultuur is het principe verankerd dat de grondeigenaar de waarde van een mogelijke nieuwe bestemming mag cashen, ook omdat aan het eigendomsrecht een-op-een het principe van zelfrealisatie is verbonden.

De vraag is volgens Stauttener of partijen hierop willen en kunnen ingrijpen en werkelijk dit systeem ter discussie durven stellen. Hij pleit zelf voor ‘situationeel’ maatwerk, met daarbij de inzet van instrumenten zoals de partnerselectie (in een vroeg stadium al marktpartijen bij de planontwikkeling betrekken) maar ook het vestigen van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (zoals de gemeente Haarlemmermeer heeft gedaan bij de herontwikkeling van het stationsgebied). Door slim te schakelen in een ‘innovatief ontwikkelmodel’ is het volgens Stauttener mogelijk om processen parallel te laten lopen en zo snelheid te maken. Ook kan met de inzet van bijvoorbeeld vaste terugverkoopprijzen van de woningen ervoor gezorgd worden dat de woningen betaalbaar blijven, ook wel het vangen van de waarde genoemd.

In de discussie die volgde, was het interessant om te zien hoe verschillende professionals aankijken tegen het sturen op grondwaarden. Patrick Esveld van Akro Consult benadrukte bijvoorbeeld dat partijen met bestaande instrumenten een heel eind kunnen komen – mits ze goed worden ingezet. Het partnermodel dat Stauttener al noemde, biedt volgens Esveld prima mogelijkheden om in alle openheid over eigendomsverhoudingen, waardes, markt en kosten te spreken.

Esther Geuting, directeur Innovatie bij Stec Groep, bleef echter hameren op een fundamenteel punt: de strijd om het ‘residu’, oftewel waar landt de winst van de grondexploitatie. Volgens Heuting komt deze plus vaak niet in het gebied zelf terecht maar in de zakken van de partijen die betrokken zijn bij de diverse grondtransacties. Daar komt bij dat er nauwelijks gemeenten zijn die werkelijk inzicht hebben in de plankosten – waarmee het transparantie-punt van Van der Krabben nog eens werd benadrukt.

De deelnemers aan de sessie waren het uiteindelijk wel over één ding eens: plannen worden tegenwoordig anders ontwikkeld dan pakweg enkele decennia geleden (met eerst een maatschappelijke discussie en een vertaling in publieke ambities). En daar zal ook het grondbeleid op moeten worden aangepast. Ton Daamen (TU Delft) concludeerde dat hier in fundamenteel opzicht over moet worden nagedacht en wel op zo’n manier dat het ook voor niet-vakgenoten (zoals Tweede Kamerleden) begrijpelijk kan worden gemaakt. Grond moet uit de incrowd-sfeer.

J: Sociale Impact met GO: nieuwe invalshoek rondom de zachte kant van het vak

Sociale impact komt steeds meer op de agenda te staan in gebiedsontwikkeling en partijen zoeken naar hoe zij kunnen bijdragen aan sociale duurzaamheid. Private partijen zoeken naar manieren om sociale impact objectief te meten, gelijktijdig wordt het belang van ‘de wijk in gaan’ benadrukt. Op het eerste oog lijkt hier een spanning te bestaan. Tijdens deze sessie werden beide kanten belicht en gingen de deelnemers onder leiding van Edwin Buitelaar (Universiteit Utrecht en PBL) in gesprek over het sturen van de zachte kant van gebiedsontwikkeling.

Pim Timmers en Kirsten Dubbelman (HaagWonen) bevestigden dat het thema meer aandacht krijgt. De tijd van “eerst kijken naar stenen, en daarna pas naar mensen” lijkt voorbij. Op de openingsvraag ‘wat betekent sociale impact in jouw praktijk?’ gaf Timmers een eerste reactie vanuit het perspectief van de wijk in gaan. In Den Haag Zuidwest staat HaagWonen voor een enorme verduurzamingsopgave. Door aan te bellen en bewoners mee te laten denken wordt duidelijk wat er écht bij mensen speelt. Verduurzaming blijkt dan vaak het laatste probleem te zijn waar zij aan denken. Het vertrekpunt is dan wel verduurzaming, maar de maatregelen worden aangevuld en impactvoller gemaakt door in gesprek te gaan over behoeften en wensen, daarmee “verbinden we het fysieke echt aan het sociale”.

De mogelijkheden om sociale impact objectief te meten ontwikkelen zich snel, maar brengen ook verschillende dilemma’s met zich mee, zette Hank Groenhof (Sprinco), uiteen. Leefbaarheid gaat vaak over onderbuikgevoelens, niet alles valt te kwantificeren en er bestaat niet één waarheid: sociale impact betekent voor iedereen wat anders (en is dan ook een normatieve discussie). Aan de opbrengstkant is een van de grote winsten van het plotten van meningen, feiten of andere data op een kaart dat je een universele taal creëert. Een taal die het mogelijk maakt een dialoog te voeren.

Het gedachtegoed ‘data als middel voor een gesprek, niet als antwoord op het vraagstuk’ lijkt weerklank te vinden onder de deelnemers. De waarde ervan wordt beaamd: data kan argumentatie bieden en leiden tot een andere discussie. In discussies over bijvoorbeeld de aanleg van een park van enkele miljoenen euro’s ontstaat een ander gesprek als de (financiële) impact van sociale investeringen inzichtelijk is. Uit de sessie kwam naar voren dat het palet aan meet- en analysemogelijkheden uitgebreid is. Van het in kaart brengen van verhuisstromen tot het maken van een veerkrachtonderzoek op buurtniveau zoals in de gemeente Den Haag is gedaan, in het panel vertegenwoordigd door Sanna Schuiling.

Maar er is ook aandacht voor de tekortkomingen, want wie bepaalt wat, hoe en waar er gemeten wordt (input)? En hoe weeg je indicatoren tegen elkaar af? Een bewoner kan in schulden verkeren maar vanwege andere omstandigheden zich desondanks heel gelukkig voelen.

In het licht van de spanning tussen objectief meten en de wijk ingaan blijkt bewustwording van de tekortkomingen en waar beiden elkaar kunnen versterken cruciaal. Want beide methoden kunnen naast elkaar bestaan. We kunnen in gebiedsontwikkeling veel meten en mooie inzichten verschaffen, maar data is het “topje van de ijsberg”, aldus Hank Groenhof. Om te weten wat er echt bij mensen speelt is zichtbaar zijn, aanbellen en in gesprek gaan van wezenlijk belang. De mens staat centraal, klonk het tijdens de sessie, en zoals Edwin Buitelaar het verwoordde, laten we “het onmeetbare niet veronachtzamen”.