Intussen neemt door de beperkte nieuwbouw en de toegenomen vraag het tekort aan woningen verder toe. Jaarlijks zijn er minstens 80.000 extra woningen nodig, terwijl er vorig jaar slechts 54.000 zijn gebouwd. En als er niets verandert, wordt dat verschil op korte termijn niet ingelopen. Bij de vorige productiepiek in 2006-2008 werden per jaar iets meer dan 80.000 woningen per jaar gebouwd. Toen waren Vinex-locaties als Vathorst, Ypenburg, Leidsche Rijn en Wateringseveld nog volop in ontwikkeling. Nu die bijna af zijn, moeten de woningen ergens anders vandaan komen.
Woningtekort blijft komende jaren oplopen
Uit het zogenoemde Primos-onderzoek van afgelopen najaar, waarin onderzoeksbureau ABF Research jaarlijks de demografische ontwikkelingen schetst en de gevolgen daarvan op de huizenmarkt, blijkt dat het woningtekort tot en met 2019 oploopt tot 190.000. In de jaren daarna neemt het tekort iets af, maar zijn er nog steeds 171.000 woningen te weinig.
Bestuursvoorzitter Daan Sperling van bouwbedrijf TBI Holdings verwacht dat de komende jaren de druk op de Randstad verder toeneemt. Enerzijds vanwege de kleiner wordende huishoudens, anderzijds vanwege de trek naar de Randstad. ‘Ik geloof sterk in de versterking van de steden. En er kan veel gerealiseerd worden, maar met alleen binnenstedelijk bouwen los je de woningvraag volstrekt niet op.’
Een gezin met kinderen wil huis met een tuin
Volgens Taco van Hoek van het EIB werkt de nadruk op binnenstedelijk bouwen beperkend. 'Dat is jammer, en het is inhoudelijk niet zo verstandig', aldus Van Hoek. 'Een ieder die propageert dat er op voorhand maar een oplossing is, miskent de grote ruimtelijke en regionale verschillen rond tal van steden en locaties en miskent ook dat verschillende groepen verschillende voorkeuren hebben.' Peter Boelhouwer: 'Ik ken bosjes mensen die niet in de stad willen wonen. En ook al is de stad populairder geworden, er is nog steeds meer trek van stad naar Vinex dan andersom. Dat de bevolking in de grote steden toeneemt komt door migratie en de komst van studenten.'
Volgens onderzoeksbureau Rigo vertrekken dertigers per saldo nog steeds naar randgemeenten. 'De gedachte dat er wel genoeg eengezinshuizen staan omdat het aantal gezinnen per saldo niet toeneemt is een hardnekkig misverstand. Zolang bestaande eengezinswoningen onvoldoende vrijkomen, zullen er nieuwe moeten worden bijgebouwd. Dit geldt zeker in de Randstad', schrijft onderzoeker André Buys van Rigo.
Minder vergunningen
‘Voor je het weet zakken we misschien terug naar een productieaantal van 30.000 woningen per jaar, terwijl het meer dan het dubbele zou moeten zijn’, waarschuwt bestuursvoorzitter Job Dura van Dura Vermeer. Het aantal nieuw afgegeven bouwvergunningen, een indicatie van toekomstige productie, daalde vorig jaar. ‘De plannen kunnen wij en andere bouwers en projectontwikkelaars wel maken, maar de bestemmingsplannen en benodigde vergunningen zijn uiteindelijk de bottleneck.’
‘screenshot.2017-07-02 (2).jpg’
‘screenshot.2017-07-02 (1).jpg’
‘screenshot.2017-07-02.jpg’
Volgens Sperling is het tijd dat er op nationaal niveau een visie komt op wat voor manier in de woningbehoefte voorzien kan worden. Ook CEO Ton Hillen van bouwconcern Heijmans pleit voor een meer sturende ruimtelijke rol van het Rijk, omdat er volgens hem nieuwe uitleggebieden voor woningbouw nodig zijn. ‘Ik ben er minder positief over om dat allemaal regionaal op te lossen. Ik denk dat er een regisseur vanuit het Rijk nodig is om vaart te kunnen maken.’
Stringent ruimtelijk beleid
Elders meters maken is nu namelijk lastig. Hoewel langer gemord wordt over het gebrek aan locaties ligt bij wet vast dat bij nieuwbouw eerst naar de stad gekeken moet worden. Per 1 juli worden die regels iets minder rigide met een nieuwe ‘Ladder voor Duurzame Ontwikkeling’ maar de nadruk op binnenstedelijk bouwen blijft groot. Buitenstedelijk bouwen mogen gemeentes alleen als gemotiveerd wordt waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
Bij dit stringente ruimtelijk beleid en een grote behoefte aan woningen rest er op papier maar één uitkomst, meent Aarnout Muizer, sectorleider Gemeenten van ontwerp- en adviesfirma Arcadis, en dat is meer woningen op dezelfde grond bouwen. De lucht in dus. Althans, waar dat kan.
Bezwaren tegen hoogbouw in Amsterdam
De hoogte ingaan is niet op alle plekken de beste oplossing, weet Muizer. ‘Toen de gemeente Amsterdam eind vorig jaar de plannen presenteerde voor hoogbouw tot 140 meter in de nieuwe Sluisbuurt op Zeeburg kwam er bezwaar van architecten en stedenbouwkundigen. De hoogbouw zou het stadsgezicht aantasten.’
Een deel van de oplossing is volgens Muizer om planmatiger te werken. ‘Het vullen van lege postzegels is onvoldoende. Er moet in de stad met grote kavels en meer conceptueel gewerkt worden.’ Als voorbeeld haalt hij de herontwikkeling aan van bedrijventerrein Binckhorst in Den Haag of het idee om de Merwede kanaalzone in Utrecht te herontwikkelen. Dat zijn complexe en tijdrovende operaties – er moet met veel grondeigenaren en nog actieve bedrijven worden overlegd om ze mee te krijgen – maar zo'n grote gebiedsontwikkeling biedt volgens Muizer juist potentie om de hoogte in te gaan, terwijl er daarnaast ruimte is voor andere invullingen. 'Je kunt dan de natuur de stad inhalen, fietspaden en sportmogelijkheden aanleggen en groene longen creëren. Dan krijgt zo’n verdicht gebied met hoogbouw een heel andere uitstraling.'
'Geen nieuwe Vinex, maar kleinschaligere wijken'
Bestuursvoorzitter Job Dura van bouwbedrijf Dura Vermeer meent dat alleen binnenstedelijk bouwen onvoldoende is om de vraag bij te houden. ‘Het wordt ook monotoon. Dan krijg je al snel woningbouwtorens. Je hebt een mix nodig van binnen- en buitenstedelijk.’
Hij benadrukt dat er dan niet aan grote nieuwe Vinex-locaties gedacht moet worden. ’De vraag is nu anders. Mensen willen dichter bij de stad zitten en dichter bij het openbaar vervoer. Dat wordt overal steeds belangrijker.‘ Hij ziet meer in kleinschaligere wijken op invullocaties aan de rand van de stad waardoor een meer organische aangroei plaatsvindt.
'Beleid begint ontwrichtend te werken'
Als er niet snel wat gebeurt om de productie te verhogen, dreigt volgens hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer herhaling van een aloud Nederlands probleem. 'In de periode van 1996 tot en met 2004 waren er door de grote vraag prijsstijgingen tot 18% op jaarbasis, tegelijkertijd daalde de productie. Nu neemt alweer vier jaar op rij de vraag toe, en blijft de productie ver achter. Ieder standaard economisch tekstboek zegt dat dit niet mogelijk is. In Nederland kan dat wel, en dat komt door belemmeringen als dit soort ladders en procedures.' Volgens hem begint het beleid bij de huidige vraag ontwrichtend te werken. 'Ik begrijp dus wel dat bouwers vragen om specifiek beschermde buitengebieden te benoemen in plaats van dat nu eigenlijk nergens gebouwd mag worden.'
Dit item verscheen op 22 juni op FD.nl
Coverafbeelding: Kees Wolthoorn, Flickr Creative Commons
Cover: ‘katendrecht’
Door Arend Clahsen
Journalist bij Het Financieele Dagblad
