Nieuws Een oproep voor meer publiek-private samenwerking (PPS) bij gebiedsontwikkeling. Die doen tien partijen actief in het ontwikkelen van de ruimte in een gezamenlijke publicatie. De tien, waaronder Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft , waarschuwen dat terwijl in de crisis nieuwe vormen van samenwerking ontstonden, het nu weer meer ‘ieder voor zich’ is. Terwijl het steeds urgenter worden van nieuwe opgaven, zoals duurzaamheid, stedelijke transformatie, de grote woningvraag en invoering van de Omgevingswet, schreeuwt om juist meer samenwerking tussen publiek en privaat.
Sneller, beter, goedkoper
De presentatie van de publicatie ‘Publiek-private samenwerking bij gebiedsontwikkeling: sneller, beter en goedkoper’, vond plaats op donderdag 29 juni als onderdeel van het symposium Grondbeleid en Omgevingswet in het auditorium van Stibbe Advocaten aan de Amsterdamse Zuidas . “We zien al die andere uitdagingen komen, met tegelijkertijd oplopende prijzen en kosten, schaarste aan locaties en achterblijvende productie. Kortom, de noodzaak om via betere samenwerking sneller, goedkoper en beter tot meer woningbouwproductie te komen, is er”, zo vatte Deloitte Real Estate-partner Frank ten Have die donderdag de urgentie van meer PPS samen namens de tien partijen.
De ijstijd voorbij
Initiatiefnemers van de publicatie waren naast Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling en Deloitte Real Estate (ook penvoerder), de gemeenten Rotterdam en Utrecht, AM, Van Wijnen, Bouwfonds Property Development, Ministerie van Binnenlandse Zaken, NVM en de provincie Overijssel. Hun hernieuwde PPS-oproep volgt op hun publicatie en oproep ‘Alleen ga je sneller, samen kom je verder’ in 2008. De tien besloten tot de nieuwe publicatie omdat een paar maanden na het verschijnen van de vorige de economische crisis uitbrak, en daarmee de ‘ijstijd’ voor gebiedsontwikkeling. Waardoor de toen geformuleerde thema’s voor meer samenwerking op de achtergrond raakten.
Sneuvelkans
Veel partijen hebben ‘het gevoel’ dat het gros van de PPS’en van voor de crisis deze niet heeft overleefd. Dit klopt echter ook niet benadrukte Ten Have in zijn presentatie.. “Het gevoel dat Nederland sinds 2010 grootschalig is ont-GEM’t is zeker niet juist.” In 2015 waren er nog ruim 250 van die pré-crisis GEM’s (Gemeentelijke Exploitatie Maatschappijen) over. “Best veel”, aldus Ten Have. In de publicatie wordt vastgesteld dat er tijdens de crisis ook nieuwe vormen van publiek-private samenwerking werden ontwikkeld, ‘op kleine schaal en vaak uit nood geboren’: “Een aantal van die samenwerkingsvormen heeft geresulteerd in verrassende en positieve uitkomsten.” De ‘sneuvelkans’ van PPS’en van voor de crisis nam toe naarmate er meer partijen bij betrokken waren en zich financieringsproblemen voordeden. Ten Have: “PPS’en die daadwerkelijk een deel van het werkkapitaal in de GEM hielden, doorstonden de crisis. Daar waar bij het geringste zuchtje tegenwind direct bijgestort moest worden, ging het fout.”
Polderen in de stad
Aan de hand van de handvatten uit 2008 en van de lessen uit de crisis, formuleerden de tien initiatiefnemers zes thema’s, drie over partnering en drie over haalbaarheid in brede zin. “Om met elkaar nieuwe, andere en succesvolle manieren van ‘polderen in gebiedsontwikkeling (‘polderen in de stad’) te ontdekken en uit te wisselen.”
- Houd samenwerkingen licht en flexibel: van vaste entiteiten naar arrangementen
- Blijf alert op aanbesteden: het kan en moet simpeler, sneller en goedkoper
- Stuur op interactie en gevoel naast inhoud en procedure: van een team van experts naar een expert-team
- Zet PPS slim in: creëer positieve prikkels tot samenwerking
- Residueel rekenen: de fictie van een objectieve grondwaarde
- Maak de investeringen inzichtelijk: haal infrastructuur en gebiedsontwikkeling uit elkaar
Ontwikkelingen en bedreigingen
Door toepassing van deze thema’s kunnen gebiedsontwikkelaars niet alleen beter inspelen op nieuwe ontwikkelingen maar ook meer het hoofd bieden aan nieuwe bedreigingen. Als nieuwe ontwikkelingen signaleerde Ten Have dat de ‘publieke kant’ vaak specifieke expertise en capaciteit ontbeert. Ook heeft die kant een tegenkracht (‘countervailing power’) nodig ‘tegen het stapelen van ambities’. En ‘privaat’ kan niet zonder planologische medewerking (‘overheid daarmee belanghebbend maken’). Ook merkte hij op dat zowel publiek als privaat nog steeds ‘flinke’ grondposities hebben die (ooit) te gelde moeten worden gemaakt, plus een ‘forse’ binnenstedelijke transformatieopgave. Als nieuwe opgaven voor gebiedsontwikkelaars noemde hij de energietransitie en nieuwe technologische ontwikkelingen zoals het Internet of Things.
Niet elkaar uitwonen
Bedreigingen die Ten Have noemde, betroffen aanbestedingskosten ‘die de pan uit rijzen’ (‘tenderkosten voor gebiedsontwikkeling bij private partijen gelijk aan de totale nettowinst in de bouwsector’), stroperige procedures, private partijen die selectiever worden op inschrijvingen, en branchevreemde partijen op zoek naar rendement (‘speculanten’) maar zonder expertise, die de gebiedsontwikkeling ‘in duiken’. Andere bedreigingen betreffen schaarste aan locaties en achterblijvende productie. Als remedie tegen stroperige procedures pleitte Ten Have voor ‘ontslakken’: “Je als publieke partij afvragen of al die eisen wel nodig zijn, of je niet meer ruimte en flexibiliteit kan bieden? En van tevoren als partijen met elkaar afspreken dat indien er tijdens de uitvoering van het plan nog andere revenuen ontstaan, die in een kwaliteitsfonds worden gestopt. Zo voeg je als gemeente kwaliteit toe aan het gebied, zonder dat je elkaar gaat uitwonen over waar die extra euro terecht moet komen.”
In het artikel wordt verwezen naar de publicatie 'Publiek private samenwerking bij gebiedsontwikkeling: sneller, beter, goedkoper'.
Cover: ‘Zwijndrecht’
Door Paul Hazebroek
Voormalig hoofdredacteur van Gebiedsontwikkeling.nu
