Urgentiebrief Den Haag: groeiend tekort aan ruimte voor bedrijven

In een urgentiebrief aan de Haagse gemeenteraad koos wethouder Saskia Bruines (Economie, D66) vorige maand voor een bijzondere invalshoek. Niet het woningtekort, maar de benarde positie van verschillende bedrijfstakken stond centraal in het schrijven. Volgens Bruines hebben verschillende soorten bedrijven grote moeite een plek te vinden in de stad. Dat is volgens haar niet alleen slecht voor de bedrijven, maar voor de hele stad. “We zien dat bedrijven die nu moeten verhuizen door woningbouw niet voldoende zekerheid hebben voor een nieuwe plek. Het tekort aan bedrijfsruimte belemmert de economische groei.”

Stad loopt banen mis

De zorgen van de Haagse wethouder zijn gericht op een aantal sectoren. Mkb-bedrijven die actief zijn “in de stadsverzorgende bedrijvigheid” (reparatie, bakkerijen, aannemers), de (stads)logistiek en de maakindustrie komen steeds vaker in de problemen. Door de verdichting van de stad en de bijbehorende woningbouw worden plekken schaars waar overlast van deze bedrijven niet direct leidt tot klachten van omwonenden.

Bruines schetst in de brief welke problemen deze ontwikkeling met zich meebrengt. Bedrijven die overwegen zich te vestigen in de stad zien daar geregeld van af omdat ze geen geschikte locatie kunnen vinden. Succesvolle Haagse bedrijven die willen groeien, trekken juist weg omdat er geen zogeheten schuifruimte meer is. Lokale bedrijven die groeien en binnen de gemeente willen verplaatsen, kunnen geen geschikte nieuwe locatie meer vinden. Zo ontstaat er een negatief sneeuwbaleffect. “Als bedrijven niet kunnen verplaatsen ontstaat er ook geen ruimte om met iets nieuws aan de slag te gaan.”

Dat is niet alleen slecht nieuws voor de bedrijven zelf, maar ook voor de mensen die bij deze bedrijven werken. “Dit heeft zijn weerslag op het aanbod van banen voor alle opleidingsniveaus. De stad groeit maar we lopen banen mis, juist ook voor mensen die dit hard nodig hebben.”

Haagse eigenaren en verhuurders van geschikte bedrijfslocatie maken de situatie voor de ondernemers nog wat complexer. Vanwege de druk op de woningmarkt en daaruit volgende verdichting van de stad, speculeren zij er volgens de wethouder op dat hun pand of grond (ondanks de bestaande bestemmingsplannen en beleidsregels) wordt getransformeerd naar woningbouw. “Deze speculatie blokkeert echter vernieuwing die hard nodig is en werkt verloedering in de hand omdat er niet meer in panden geïnvesteerd wordt. De bedrijfsruimtemarkt kenmerkt zich vooral door eigenaar-gebruikers en particuliere beleggers, vaak met weinig expertise over herontwikkelen.”

Bedrijventerreinen moeten bedrijventerreinen blijven

De gemeente heeft ingezien dat de huidige situatie niet langer houdbaar is en komt met een zestal maatregelen om “deze problematiek van het slot te halen en de balans tussen vraag en aanbod te herstellen.” Zo moeten bestaande bedrijventerreinen dat ook blijven, gericht op werk. De al ingezette transformaties naar gemengde gebieden (zoals in de Binckhorst) gaat door, maar “met aandacht voor de realisatie van bedrijfsruimte.”

Een speciaal aangestelde ontwikkelmanager moet ervoor zorgen dat er 200.000 vierkante meter bedrijfsruimte op zowel bestaande bedrijventerreinen als op nieuwe locaties wordt gerealiseerd. Ook wil de gemeente duidelijkheid over haar beleid creëren voor eigenaren en ondernemers op bedrijventerreinen, zodat de neiging tot speculatie afneemt. Daarnaast onderzoekt zij of de gemeente zelf een actievere rol kan innemen in de herontwikkeling van bedrijfsruimte.

Interessant, maar laat

Karel Van den Berghe is onderzoeker en universitair docent ruimtelijke planning aan de TU Delft. De afgelopen jaren heeft hij veelvuldig gewezen op het belang van bedrijfsterreinen voor de stad. Hij kijkt daarom met veel interesse naar de stap die Den Haag nu zet. “Interessant, maar misschien wel wat laat. De veranderingen in een gebied als de Binckhorst zijn niet meer terug te draaien. Als je een kade opgeeft, komt die kade niet meer terug."

Vanwege onder meer de energietransitie en de circulaire economie moet volgens Van den Berghe Den Haag wel actie ondernemen en kritieke bedrijventerreinen reserveren. ”De stad heeft heel weinig industriegebieden in vergelijking met andere steden. Het is bij uitstek een residentiele en commerciële stad, die ook nog eens bijna volledig bebouwd is.” De situatie is anders in Antwerpen, Amsterdam en Rotterdam, stelt de onderzoeker, omdat die altijd de haven hebben als uitwijkmogelijkheid. “In Nederland is Den Haag is de eerste stad die letterlijk tegen de grenzen aanloopt.”

Voor de aanpak hiervan is hij groot voorstander van het aanwijzen van speciale locaties voor bedrijventerreinen, zonder daarbij de vraag te stellen of die direct rendabel zijn of niet. Het besluit van de gemeente om de bestaande bedrijventerreinen zo te laten, juicht Van den Berghe daarom toe.

Daarnaast moet er volgens hem op korte termijn worden afgestapt van het mengen op plotniveau. “Hoogstens kan er gemend worden met zeer kleine bedrijvigheid – en dat is ook wenselijk. Maar het is een utopie dat de circulaire economie ook schoon is zonder overlast, integendeel. Deze bedrijven zullen evenveel of zelfs meer ruimte in beslag nemen, zeker op korte termijn.” Van den Berghe stelt daarom voor op vooral te mengen op gebiedsniveau.

Zeeschepen

Den Haag is niet de enige stad waar de lokale overheid worstelt met de balans tussen wonen en werken. In Rotterdam-West moeten creatieve broedplaatsen en (maak)bedrijven in het Merwe-Vierhavengebied plaatsmaken voor woningen. Het Amsterdamse Havengebied was jarenlang het domein van hijskranen, scheepswerven en droogdokken. Maar de havenactiviteiten hebben bijna allemaal plaatsgemaakt voor koffietenten, creatieve bedrijven en hotels. Er staat nog een grote werf op het terrein, maar de vraag is hoe lang nog. Op de plek waar nu nog de gigantische droogdokken staan, is de gemeente Amsterdam van plan woontorens te bouwen. Over de grens verdwijnt in Antwerpen de (havengerelateerde) bedrijvigheid op het Cadixterrein en komen er woningen voor in de plaats.

Maar in deze Belgische stad is er ook plek voor een alternatieve benadering. Blue Gate Antwerp is een voormalige petroleumhaven aan de zuidzijde van Antwerpen. De komende jaren wordt het gebied getransformeerd naar een klimaatneutraal bedrijventerrein voor duurzame, innovatieve bedrijven - en zonder woningen, terwijl ook in België de druk op de woningmarkt enorm is.

Ook in België is het project Blue Bird Gent aangekondigd, waar ook resoluut gekozen wordt voor werken in combinatie met een haven waar zelfs zeeschepen kunnen aanmeren. “Dit gaat zelfs nog verder dan Blue Gate Antwerp”, concludeert Van den Berghe. “Uit onderzoek blijkt dat dergelijke gebieden de cruciale gebieden zijn waar urbane kenniseconomie effectief zijn weg zal vinden naar de innovatieproductie die zo nodig is om de circulaire of energietransitie mogelijk te maken.”

Schuiven kan niet meer

En ja, ook in Antwerpen liggen er genoeg plannen om woningen aan het gebied toe te voegen. Toch houden de verschillende overheden vast aan de bedrijfsfunctie voor Blue Gate die begin van deze eeuw is vastgesteld. “Door de woningcrisis is het politiek gezien vaak moeilijk te verkopen om een terrein alleen voor bedrijven te reserveren”, zegt Van den Berghe. “Maar door de wetgeving in België zijn ruimtelijke plannen veel moeilijker aan te passen dan in Nederland. Het voordeel daarvan is dat je veel minder snel met de waan van de dag meekan. Woningbouw zal in dit gebied dus geen kans krijgen.”

Ruimtelijke plannen wijzigen is in Nederland makkelijker, en al helemaal sinds de Crisis- en Herstelwet (de blauwdruk van de komende Omgevingswet) de rechtsonzekerheid ervan eruit heeft gehaald, stelt de onderzoeker. “Zo ontstaan er sneller menggebieden als de Binckhorst, M4H en Havenstad. In Den Haag zie je nu dat er niet meer geschoven kan worden. Daardoor worden dit soort ingrepen van de gemeente noodzakelijk.”