Vaart maken en ondertussen leren van successen én zeperds

Congres: Winnende formules voor transformatie van gebouwen

In 2013 en 2014 realiseerde Utrecht in woningaantallen ruim 1500 transformaties. Dit jaar rekent de Utrechtse wethouder op 2500 extra wooneenheden dankzij de ombouw van voornamelijk kantoren, maar ook ander leegstaand vastgoed. “Over een aantal jaren is de transformatie in woningaantallen in Utrecht groter dan nieuwbouw”, hield hij de congresgangers op 29 september voor. Hinder is er wel eens van wetgeving. Projecten kunnen daardoor vertraging oplopen. Toch is dat grosso modo niet het grootste probleem. “Het is vooral belangrijk om draagvlak te creëren bij omwonenden als het gaat om transformatieprojecten.”

Utrecht heeft een participatieladder ontwikkeld waarbij afhankelijk van de locatie gekozen wordt voor het informeren van omwonenden of voor co-productie, en alles er tussenin. Zo besloot de gemeente een prijsvraag uit te schrijven toen het monumentale complex Tivoli aan de Oude Gracht, een pand dat jaren lang dienst had gedaan als poppodium, een herbestemming moest krijgen. “Participatie en inspraak vergroten draagvlak procedures”, zei hij tijdens het congres.

Wonen in de binnenstad

De Utrechtse wethouder verwacht dat de groei van de Domstad qua inwonertal ongeveer vijf tot zes duizend per jaar zal bedragen en dat deze groei zeker nog vijftien jaar zal aanhouden. Wonen in de binnenstad is populair. Om deze reden is transformatie belangrijk. Beperken leegstand, verbeteren leefbaarheid en bouwen voor de behoefte - en niet alleen studentenwoningen, noemde hij ook als redenen waarom de gemeente meer vaart wil zetten achter transformaties. De mogelijkheden in en rond de binnenstad zijn talrijk: Tivoli, Postkantor Neude en de nabijgelegen Neudeflat, de gevangenis Wolvenplein en meer. Maar ook buiten het centrum: de kansrijke gebouwen voor transformatie liggen als een lappendeken verspreid over de stad, volgens Jansen.

Leegstand loopt nog altijd op

De leegstand van kantoren (maar ook van winkelpanden en monumenten) is en blijft nog altijd hoog in Nederland: zowel in Utrecht als ver daarbuiten. Landelijk gezien is er sprake van 17 procent leegstand van kantoren: maar liefst meer dan 8 miljoen vierkante meter. En ook al gaat het economisch beter, is er nog altijd sprake van een stijgende lijn: dus méér leegstand. Hilde Remoy, TU Delft, promoveerde op het onderwerp transformatie. Ze gaf tijdens het congres aan hoe al die die lege vierkante meters kantoorruimte gevuld zouden kunnen worden. “Die ruim 8 miljoen vierkante meter leegstand verdwijnt pas als er sprake is van 430.000 extra kantoorbanen. Of wanneer er sprake is van een toename in het gebruik van kantoorruimte per werknemer met 3,5 vierkante meter tot 22 vierkante meter. Maar de trend is naar beneden.”

Mogelijk maken

Het is duidelijk dat de vastgoedvoorraad veel sneller is toegenomen dan het gebruik. Daar komt bij dat demografische trends en nieuwe technologie extra meters kantoorruimte overbodig maken, waarbij vooral kantoren en winkels kwetsbaar zijn geworden. “Leegstand vernietigt kapitaal”, voegde spreker Roel van de Bilt – statutair directeur FGH Bank hieraan toe. En ook: “Alternatieven zijn soms wél mogelijk.”
Volgens de bankier zijn de eerste resultaten zichtbaar als het gaat om de transformatie van kantoren. “Maar het tempo is te laag.”
Tempo maken, dat is wat nodig is volgens meerdere sprekers tijdens het congres. “De aanwas van transformatiegebouwen blijft”, aldus Van de Bilt. Hij voegde hieraan toe dat 40 procent van de voorraad op zwakke locaties ligt, 12 procent een zwak object is maar zich wel op een sterke locatie bevindt en andersom 28 procent juist op een zwakke locatie ligt maar wel een sterk object is. De resterende 20 procent heeft zowel de bouwkwaliteit als de locatie mee. “Maar al met al zijn het toch verontrustende cijfers.”

Complex

Stappen zijn er zeker gemaakt de afgelopen jaren. Iedereen kent in zijn omgeving wel een object dat met succes is getransformeerd van kantoor tot woning. Of van een tramremise die is veranderd in een gebouw dat dienst doet als hotel, bioscoop en bibliotheek. Een voormalig gemeentehuis dat nu meerdere appartementen huisvest. Of een voormalig kantoorpand waar nu vluchtelingen een tijdelijk onderkomen hebben gevonden. Wat dat laatste betreft kunnen tal van lege kantoorpanden juist nu een snelle bijdrage leveren aan een acuut vraagstuk, stelt bankier Roel van de Bilt. Maar ook: “Praktisch gezien maakt gedeeltelijke leegstand het complex. Er zijn alternatieven zoals leegstaand maatschappelijk vastgoed. En overall: leegstaande kantoren kunnen voor een deel bijdragen aan het vraagstuk, maar zijn geen totaaloplossing. ”
Er is geen blauwdruk voor wat de beste aanpak is voor de transformatie van kantoren. Maar er zijn wel lessen die getrokken kunnen worden uit eerdere ervaringen. Zo wordt de wet en regelgeving nog als hobbel ervaren, volgens Hilde Remoy. Ze noemde hierbij onder meer bestemmingsplannen, parkeernormen, geluid en de regelgeving rond monumenten. Ze vroeg zich af of alle kennis die beschikbaar is wel ontsloten en benut wordt. Er valt nog veel te winnen als het gaat om transparantie en het delen van kennis. “Daarnaast blijft de financiering van – tijdelijke – transformatie een probleem en blijft ook de boekwaarde een lastig onderwerp. Transformatie kan uitkomst bieden.”
Zoals bijvoorbeeld de Rotterdamse panden die in 2014 werd getransformeerd tot King Kong Hostel. De panden – voormalige appartementen, badhuis, horeca, casino en bordeel - stonden tien jaar leeg. “Het gebouw was in zeer slechte staat en de panden hadden een zeer slecht imago”, volgens Remoy. Nu is het een plek met maatschappelijke weerwaarde. De plek kreeg de prijs voor het beste Hostel van Nederland. En de reisgids Lonely Planets memoreerde aan King Kong Hostel met de opmerking: ‘Five reasons to visit Rotterdam’.

Faalfactoren & zeperds

Het is volgens Friso de Zeeuw, praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling TU Delft, belangrijk om kennis te hebben van de successen, maar ook van faalfactoren als het gaat om transformatie. De Zeeuw fungeerde tijdens het congres ‘Winnende formules voor transformatie van gebouwen’ als middagvoorzitter. Hij vatte voor de toehoorders de lezingen nog eens kort samen en vertelde dat er sprake is van terughoudendheid bij partijen die in transformatieprojecten zitten zodra er sprake is van knelpunten. “Dan ligt het wat lastiger om dit te delen met de buitenwereld, terwijl het ons zou kunnen helpen als we ook lessen kunnen trekken uit zeperds.”
Wethouder Paulus Jansen van Utrecht noemde hij een moderne gemeentebestuurder, die met de kernboodschap kwam dat de Domstad tempo moet maken met het transformeren van kantoren en andere leegstaand vastgoed. “Als hij dat weet waar te maken dan zou zijn kreet: Utrecht is het nieuwe Rotterdam, bewaarheid kunnen worden.”