Van harder naar slimmer werken met woningbouwversnelling als resultaat

Het ene na het andere artikel over de crisis in de woningbouw verschijnt. Je kunt zo een paar uur bezig zijn met lezen van alles wat er over dit onderwerp verschijnt. Als alle professionals die betrokken zijn bij het bouwproces dat doen, worden er zo weer een paar duizend woningen minder gebouwd. Dit is een grap, maar er zit zeker ook een kern van waarheid in. Overal om ons heen zien we professionals in de stress. Er moet meer, meer, meer worden gebouwd, maar waar haal je de handjes, tijd en de budgetten vandaan?

Een gouden regel is dat je met hard werken 10 procent meer kan doen, maar wanneer je 20 procent of meer extra moet doen, zoals opschalen van 75.000 naar 100.000 woningen bouwen, dan komt Henry Ford om de hoek. “Als je doet wat je altijd deed, dan krijg je wat je altijd kreeg." Dus 25 procent meer bouwen, met dezelfde mensen bij ontwikkelaars, adviseurs en gemeenten zonder gezamenlijk in een burn-out te raken. Er zijn genoeg plannen. We zien ze ontluiken, maar ook vastlopen. We hebben niet de luxe om deze komende boeggolf weg te prioriteren. Zeven voorstellen van de Vereniging van Grondbedrijven (VvG) hoe deze uitdaging op een gezonde manier kan worden aangegaan.

1: Open source beleid ontwikkelen

Als eerste gaan we anders om met het delen van kennis. Klassiek is dat adviseurs om advies gevraagd worden. Dat is leuk, maar dat kan vooral effectiever. Wat als alle gemeenten een nota kostenverhaal nodig hebben, vaak aanlopen tegen verouderd parkeerbeleid, geen standaardcontracten hebben, niet de kennis hebben van de meest actuele grondtransacties of worstelen met stikstof-problemen? Dan is het opnieuw leuk om daarover te adviseren, maar dat kan maar bij een paar gemeenten tegelijkertijd. Dat kan dus beter niet via die ene lezing op een congres, maar door gebruik te maken van wat we de afgelopen maanden hebben geleerd. Het is heel goed mogelijk om op afstand met elkaar te werken in grote groepen.

Wat wij willen voorstellen is dat op cruciale beleidsonderwerpen er in teams, door middel van intervisie en begeleid door de beste adviseurs op dat gebied, alle gemeenten geholpen worden door in een aantal weken fulltime een beleidsdocument op te stellen dat als basis dient. Er staat uitdrukkelijk 'alle gemeenten' om uit te dagen hoe we in heel Nederland zoveel mogelijk kunnen versnellen op zoveel mogelijk plekken. De opbrengst is voor iedereen toegankelijk en beschikbaar en wordt periodiek opgeschoond.

2: Het inrichten van een openbare kennisdatabase met grondprijzen

Gemeenten delen geen gegevens over gronduitgifteprijzen. Het argument is dat dit een kartel zou zijn. Dit is onzin, zolang het maar transparant gebeurt. Er zijn zeker drie redenen te noemen om deze gegeven wel te willen delen. Ten eerste is een grondprijs het resultaat van de vastgoedwaarde en de kostprijs. Dit zijn niet-onderhandelbare en objectieve parameters. Daarnaast is het verlagen van grondprijzen (en dus concurrentie met andere gemeenten) niet alleen zonde van maatschappelijk geld, het is ook niet toegestaan. Het verlagen van de grondprijzen is ongeoorloofde staatssteun. Ons voorstel is om (regionale) databases in te richten met grondprijzen die via een transparant proces worden geactualiseerd. Het minder hoeven onderhandelen over grondprijzen scheelt buitengewoon veel tijd voor alle betrokken partijen.

3: Standaardisatie van het publieke ontwikkelproces

We stroomlijnen het proces dat per gemeenten in grote lijnen niet veel zal verschillen. Daarbij focussen wij ons op de praktische kant en zetten in op:

• het hebben van standaardcontracten
• het hebben van goede planningen
• het vooraf en op tijd starten met het maken van bestemmingsplannen
• het goed vastleggen van de doelstellingen op het gebied van sociale huur en middeldure huur
• het borgen van deze doelstellingen in contracten, prestatieafspraken, bestemmingsplannen en verordeningen
• het hebben van een transparante staffel voor verschillende functies als het gaat om te verhalen (bovenwijkse) kosten
• het inrichten van de escalatielijnen
• het organiseren van een tafel met overheid en markt

4: Parallel schakelen van het publieke en privaatrechtelijke proces

Het is effectief als het parallel schakelen van privaatrechtelijke overeenkomsten met het omgevingsplan gelijk oploopt met het starten met het bouw- en woonrijp maken als de vergunningsprocedures nog niet helemaal klaar zijn. In plaats van in serie, gaan we parallel werken. Allemaal punten die, voor je het weet, zijn te vatten onder de noemer van het opnieuw uitvinden van het wiel. Ook dit kan eenvoudiger door heel gericht op deze onderwerpen de best practices met elkaar te delen.

5: Bouwen aan vertrouwen door heldere regels als nieuwe standaard

Het eeuwige wantrouwen tussen gemeenten en ontwikkelaars verdient in de noodzakelijke samenwerking een geheel nieuwe standaard. In de dagelijkse praktijk wordt er veel geld en tijd vermorst door juridisch gedoe. Dat gedoe is vaak terug te voeren op de zachte kant van het (ontbreken van) vertrouwen en (het ontbreken van) de harde kant van het maken van afspraken als er niet wordt geleverd. Dat kan veel beter met eenvoudige en standaard afscheidsregelingen en vooraf vastgestelde escalatieprocedures als inhoudelijke dilemma’s te lang op tafel blijven liggen. Het is niet ingewikkeld om dit te doen en het is de directe uitweg naar de huidige verlammende praktijk van impliciet wantrouwen.

Als het vertrouwen er is en er doet zich een dilemma voor in het spanningsveld tussen parkeren en stedenbouw, dan is het agree to disagree en een week later het dilemma op tafel leggen bij degene die de knoop doorhakt. Komt er geen overeenstemming binnen een aantal weken, dan vervallen alle afspraken. De nieuwe standaard gaat uit van vertrouwen en gezamenlijke verantwoordelijkheden met bijbehorende zakelijke afspraken.

6: Participatieproces in het werk standaardiseren

Er is ook aandacht nodig voor de 'verkeersongelukken' die ontstaan doordat participatie onhandig wordt georganiseerd. Iedereen weet inmiddels wel hoe je participatie moet regelen. Betrek stakeholders bij de start bij het opstellen van de uitgangspunten, laat je stropdas thuis en stel je als professional intrinsiek geïnteresseerd op als deskundige (en waar dat aan de orde is als belanghebbende) en wees daar dan ook duidelijk in. Activeer ook de nieuwe bewoners als belanghebbenden. Zoek naar win-win. Met alle veranderingen in de Omgevingswet, de verruiming van de beroepsprocedures bij de Raad van State en de toenemende spanningen als ruimte schaarser wordt, moet je het niet laten aankomen op de inspraak bij het ter inzage leggen van een plan. Laten we stoppen om via boekjes, websites en congressen de goede voorbeelden te laten zien. Herontwerp en standaardiseer de processen boven aan de ladder bij de grote ontwikkelaars en gemeenten.

7: Herintroductie van planologische normen

Het is interessant de recente woningbouwimpulsaanvragen te screenen op beleidsuitgangspunten waarbij standaardisatie en vertaling naar wetgeving maanden of jaren aan onderhandelingen én adviezen scheelt. Denk aan parkeernormen bij stationslocaties, huurprijzen en percentages in de verschillende klassen en een standaard voor klimaatadaptief, circulair en natuurinclusief bouwen. Let ook op bovenwettelijke normen die niet per se duiden op overambitieuze gemeenten, maar op een maatschappelijke en democratische reactie op te weinig ambitieuze wet- en regelgeving zoals in het recente verleden bij gasloos bouwen. Regie van het Rijk betekent in dit geval een ambitieuze transitieagenda die versnelling in gang zet omdat deze normstellend is met een helder transitiepad met normen waarvan bekend is hoe die per jaar worden aangescherpt.

Minder ballast, meer energie

Met deze zeven voorstellen wordt het werk voor ambtenaren, ontwikkelaars, politici, adviseurs en interim-managers anders. De kern die overblijft is waar het om gaat: stads-, gebieds- en vastgoedontwikkeling om zo met veel minder ballast de woningbouw te versnellen. Dan komt dat ideale complexe project dichterbij met gemengde functies, slimme parkeeroplossingen, circulaire gebouwen en draagvlak in de omgeving. En dat binnen drie jaar van initiatief tot start bouw. Dat geeft energie en met die energie versnel je meer dan je denkt.