Van kostenpost naar waardecreatie: groen als strategische troef

Het meenemen van ‘groen’ in de eisen voor woningbouwontwikkeling is meer dan ooit een relevant thema. De voordelen zijn evident, maar de vraag is vervolgens: hoe kunnen gemeente, gebiedsontwikkelaars, ontwerpers en andere partijen hier handen en voeten aan geven? Binnen het programma Groen Groeit Mee is de handschoen opgepakt en wordt voortgebouwd op de groen-ambitie van de provincie Utrecht. De provincie stelt sinds een paar jaar als voorwaarde dat woningbouwprojecten buiten de stedelijke gebieden alleen doorgang mogen vinden als het groen volwaardig meegroeit.

Dit klinkt logisch, maar blijkt in de praktijk complexer dan gedacht, is mijn ervaring. Dat ‘groen’ nu een stedenbouwkundige eis is geworden, vereist een nieuwe manier van werken. Niet alleen fysieke aspecten zoals natuur, water en het cultuurlandschap moeten centraal staan, maar ook de sociale aspecten en het beheer van groen en water moeten op vanzelfsprekende wijze geïntegreerd worden in woningbouwplannen.

Lessen uit de praktijk

Om gemeenten, projectontwikkelaars en adviseurs hierbij te helpen, heb ik recent de handreiking ‘Groen bij uitbreidingslocaties’ mogen opstellen voor de provincie Utrecht. Parallel hieraan is er een bekostigings- en financieringsstrategie uitgewerkt. Voor de handreiking zijn instrumenten en een stappenplan voor het ontwikkelen van ‘lokaal en regionaal groen’ uitgewerkt. Hierover hebben uiteenlopende afdelingen binnen de provincie, representanten van gemeenten en waterschappen en een ‘externe meedenkgroep’ zich gebogen.

In dit artikel deel ik zes belangrijke lessen en drie koppelkansen die voortkomen uit een oefenjaar in de praktijk met alle betrokken partijen. Overigens staat de provincie Utrecht niet alleen in haar ambitie; inmiddels hebben ook het Rijk en andere partijen zich hiervoor uitgesproken. Het geeft aan dat er steeds meer aandacht komt voor het groen als onderdeel van de verdere verstedelijking van Nederland.

Les 1: Doorbreek de vooroordelen
Een van de grootste obstakels bij het integreren van groen in de eisen voor woningbouw is de hardnekkigheid van vooroordelen. Groen wordt vaak gezien als een luxe en als een extra onderdeel van de gebiedsontwikkeling waar de kosten door stijgen zonder direct rendement. Het is belangrijk om deze vooroordelen te doorbreken en te laten zien dat groen niet alleen goed is voor de natuur. Groen kan ook kostbare klimaatproblematiek helpen voorkomen, de gezondheid van bewoners bevorderen en de waarde van het vastgoed versterken. Daarnaast hoorden we regelmatig hardnekkige overtuigingen die tijdens het traject gelukkig niet bleken te kloppen: ‘De projectontwikkelaar gaat nooit meebetalen buiten het bouwplot’, ‘onze raad gaat nooit geld voor groen of recreatie reserveren’ of ‘je krijgt hier geen gesprek over met de boeren’.

Les 2: Stel concrete randvoorwaarden vast
Hoewel veel betrokkenen van woningbouwprojecten de waarde van groen intrinsiek erkennen, blijkt die erkenning vaak niet voldoende om daadwerkelijk de juiste stappen te zetten. Motivatie alleen is niet genoeg. Er moeten concrete randvoorwaarden en beleidsinstrumenten zijn die de integratie van groen stimuleren. Op het moment dat het voor de woningbouwteams duidelijk werd dat het meegroeien van groen als een voorwaarde in de provinciale verordening is opgenomen, merkten we dat veel dingen in gang werden gezet voor de ontwikkeling van regionaal groen samen met de woningbouw - iets wat daarvoor niet vanzelf gebeurde.

Les 3: Werk samen
De integratie van kwalitatief hoogwaardig groen vraagt om samenwerking tussen verschillende stakeholders, van gemeenten en provincies tot particuliere grondeigenaren en projectontwikkelaars. Dit vereist een multidisciplinaire aanpak waarbij niet alleen naar het bouwplot zelf wordt gekeken, maar ook naar de bredere context van het gebied. Buiten het plot moet onderzocht en samengewerkt worden met andere betrokkenen, wat soms gevoelig ligt. Er is behoefte aan nieuwe vormen van samenwerking en afstemming.

Les 4: Neem de financiering vanaf het begin mee
Bij de planning van woningbouwprojecten wordt groen vaak als laatste toegevoegd, maar dit werkt in de praktijk niet. Vanaf het begin moet de financiering van groen, zowel de aanleg als het onderhoud, meegenomen worden in het financiële plan. Dit garandeert dat natuur en recreatievoorzieningen niet een ‘restpost’ wordt, maar juist een integraal onderdeel van de businesscase van een gebiedsontwikkeling waarvan de exploitatie binnen het woningbouwplot één onderdeel is.

Les 5: Besteed aandacht aan sociale aspecten en betrek de juiste disciplines daarbij
Groenblauwe structuren en plekken hebben pas waarde voor de gezondheid van de mens als ze daadwerkelijk worden gebruikt door de bewoners. Daarom is het belangrijk om bij de gebiedsontwikkeling niet alleen naar de ecologische en cultuurhistorische waarde van groen en water te kijken, maar ook naar het sociale aspect. Groene ruimtes moeten uitnodigen tot interactie, recreatie en ontmoeting. Hiervoor moet je de juiste disciplines en mensen betrekken en die maken nu geen onderdeel uit van de traditionele teams voor gebiedsontwikkeling met woningbouw. Denk aan het sociale domein van gemeentelijke organisaties, medewerkers van de GGD en overkoepelende gezondheidsorganisaties.

Les 6: Zet in op duurzaam groenbeheer
Groen is geen statisch element, maar moet in stand worden gehouden. Duurzaam beheer is essentieel om ervoor te zorgen dat groene ruimtes hun waarde behouden. Het is belangrijk om vooraf afspraken te maken over het beheer van groen na de oplevering van een woningbouwproject. Dit kan door bijvoorbeeld gemeentelijke instanties, woningcorporaties of particuliere beheerders verantwoordelijk te maken voor het onderhoud.

Koppelkansen voor de toekomst

De lessen overziend kunnen we concluderen dat de integratie van groen in de buitenstedelijke woningbouw een dynamisch proces is, waarin voortdurend nieuwe kansen blijven ontstaan. Kijkend naar de toekomst wil ik drie koppelkansen noemen. De eerste heeft betrekking op de transformatie van het landelijk gebied. Bouwprojecten bieden namelijk niet alleen de kans om woningen te creëren, maar kunnen ook het landelijke gebied ingrijpend transformeren. Begin klein, maar met een visie voor de lange termijn. Een woningbouwproject kan bijvoorbeeld als uitgangspunt dienen voor het verbeteren en aanleggen van cruciale structuren van schoon water, natuurvriendelijke oevers, kleine landschapselementen en een netwerk van fiets- en wandelpaden die het landelijke gebied ontsluiten. Dit vereist een aanpak waarbij in een vroeg stadium de grondeigenaren - binnen de provincie Utrecht vaak boeren en landgoedeigenaren - betrokken worden. Hierbij moet er met aandacht bekeken worden hoe soortgelijke ingrepen de individuele grondeigenaar kunnen helpen bij zijn of haar bedrijfsvoering. De vuistregel die bij een dialoog hierover helpt, is die welke geldt bij zakelijke onderhandelingen: Bring something to the table.

De tweede koppelkans gaat over het verbinden van meerdere opgaven. In plaats van alleen te kijken naar de woningbouw (hoe urgent en maatschappelijk relevant ook), moeten we veel breder denken. Het aanleggen van water- groen- en recreatiestructuren moet op een groter schaalniveau bekeken worden om van waarde te kunnen zijn. Bovendien is het noodzakelijk dat de realisatie of verbetering van deze structuren samengaat met andere maatschappelijke opgaven zoals de verduurzaming van de gebouwde omgeving, de verbetering van de waterhuishouding en de versterking van sociale cohesie. Hoe meer opgaven je koppelt aan een woningbouwproject, hoe meer budget en hoe groter de kans dat overkoepelende structuren daadwerkelijk gerealiseerd worden. Dit klinkt misschien als een contradictie voor mensen die in termen van risicomanagement denken, maar in deze tijden is het achterhaald om te zeggen: Alleen ga je sneller, samen kom je verder. Het is eerder: Alleen kom je nergens. Dit sluit goed aan bij wat op Gebiedsontwikkeling.nu werd besproken door Hendrik Visser en Geert Teisman. Zij benadrukken de noodzaak om projecten breder te trekken als je vastzit. Mijn advies is dan ook: Omarm de complexiteit. Dat is de sleutel tot succesvol ontwikkelen.

De derde kans is ook al eerder op Gebiedsontwikkeling.nu aan de orde geweest en betreft de toepassing van ontwerpend onderzoek. Ontwerpend onderzoek is een begrip uit de jaren 60 dat een revival doormaakt en op enigszins verschillende manieren wordt uitgelegd. Naar mijn mening wil ontwerpend onderzoek zeggen dat je oplossingen blijft onderzoeken door in dialoog te gaan met de omgeving en je te verdiepen in het verleden, sociaal en ruimtelijk. Op basis daarvan worden de ruimtelijke wensen geschetst (letterlijk en figuurlijk) voor de toekomst, parallel aan het in beeld brengen van baten en kosten van die wensen. Alleen door ontwerpend onderzoek op deze manier op te vatten, kunnen we de gemeenschappelijke belangen tussen natuur, recreatie, woningbouw, klimaatadaptatie, transitie van de landbouw en andere maatschappelijke opgaven, zoals de gezondheid van de mens, in kaart brengen. Dit biedt de kans om een breed draagvlak en meer budget te genereren voor integrale, toekomstbestendige oplossingen.

Meet het effect van de ingrepen

Het meenemen van groen in de woningbouw staat – in ieder geval in de provincie Utrecht – op gelijke voet met de eisen voor het woningbouwprogramma, de infrastructuur, parkeerplekken en watercompensatie. Dat is geen gemakkelijke opgave, maar wel een zeer noodzakelijke. Het biedt talloze voordelen voor de samenleving van nu en morgen. Door de complexiteit van het vraagstuk te omarmen en het proces van samenwerking te versterken, kunnen we de opgaven van vandaag samen oplossen. Beschouw ‘groen’ niet alleen als bijzaak, maar als integraal onderdeel van de realisatie van woningbouw en gebiedsontwikkeling. Daarmee leggen we de basis voor leefomgevingen die niet alleen op papier, maar juist in de praktijk, toekomstbestendig en gezond zijn. Mijn laatste oproep luidt daarom: laten we er nu voor zorgen dat alle ingrepen die hierop worden gericht vanaf nu goed gemonitord worden. Op die manier wordt de bewijslast die er al is inzake de waarde van groen uitgebreid met praktijkvoorbeelden van de haalbaarheid van waardevol groen.