Opinie Het vastlopen van gebiedsontwikkelingsprojecten staat sinds 2008 volop in de belangstelling in de vakwereld. Zowel marktpartijen als gemeenten zuchten onder de financiële gevolgen. In de hoogtijdagen hebben zij beiden ingezet op ‘ontwikkel zoveel als je kan’-strategieën. Met de juiste aannames voor afzet, opbrengsten en kosten, bleek vrijwel elk project - in elk geval op papier - dicht te rekenen. Veel plannen zijn gemaakt en ontwikkelingen gestart, niet zelden gestimuleerd door subsidies of ´aanjaagbeleid´ van provincies of de rijksoverheid. Dit gebeurde vooral aanbodgericht vanuit het idee dat iedere stad en regio in het middelpunt van de dynamiek gesitueerd kan worden en dat mensen, winkels en bedrijven vanzelf kwamen bij voldoende aanbod. Nu liggen de projecten stil.
De financiële crisis, en de vraaguitval als gevolg hiervan, worden veelvuldig als - externe - oorzaken van de vastgelopen gebiedsontwikkeling aangedragen. Maar zo wordt de aandacht afgeleid van de structurele problemen: de ontwikkelingsluchtbellen en -luchtkastelen die het laatste decennium zijn gecreëerd in tijden van overvloedige middelen, enorme ambities, en overoptimisme gebaseerd op een groot vertrouwen in ‘altijd groei’. Hoewel in andere sectoren de zeepbellen al eerder uit elkaar spatten, leidde dit het afgelopen decennium niet tot een rem op ruimtelijke ontwikkelingsprojecten. Integendeel, beleggen in vastgoed nam door het overschot aan goedkoop investeringsgeld een steeds hogere vlucht. De overvloed aan geld is in dat opzicht een belangrijkere oorzaak van het ontsporen van het systeem, dan het tekort aan middelen dat er nu is.
Het zichtbaar worden van de eerste structurele problemen op de vastgoedmarkten, bijvoorbeeld kantorenleegstandspercentages van ruim 20% in 2006, leidde niet tot een correctie. De gebiedsontwikkelingmachine bleef doordraaien, niet in de laatste plaats vanuit de ambities op deze manier een impuls aan de ruimtelijke kwaliteit te geven.
Intussen is duidelijk dat het systeem is vastgelopen en dat er veel lucht in de vastgoedmarkten zit. Ook zonder crisis zou verzadiging van de vastgoedmarkten opgetreden, door de stabiliserende of zelfs dalende welvaarts- en bevolkingsgroei. Het had alleen wat langer geduurd voordat de problemen zichtbaar waren geworden. In zekere zin is de crisis daarmee ook een zegen voor de ruimtelijke ordening, omdat we gedwongen worden na te denken welke nieuwe eisen de veranderende context aan het ruimtelijke systeem stelt. Dit gebeurt echter nog maar weinig.
Al drie jaar wordt vooral gezocht naar slimme ideeën voor nieuwe ‘verdienmodellen’, gewerkt aan snellere en eenvoudigere procedures en worden nieuwe instrumenten bedacht om de ruimtelijke ontwikkeling weer op gang te brengen. Dit alles is gericht op het weer gang brengen van de ontwikkeling, en het verbeteren van processen op korte termijn. Veel van de huidige oplossingsrichtingen vinden hun focus in het vergemakkelijken van het aanbod, maar dit leidt niet automatisch tot meer vraag. De inhoudelijke visie ontbreekt, evenals een discussie over het ruimtelijke perspectief op de lange termijn. Terwijl dat gezien de transformerende context, in een nieuw tijdperk van transformatie, zonder geld en groei, van groot belang is.
Wie naar de huidige stedelijke realiteit kijkt, kan de gevolgen van discontinuïteiten in waardeontwikkeling, financieringsmogelijkheden, economische groei en demografie niet over het hoofd zien. Wat de gevolgen van deze nieuwe economische condities zijn voor het gedrag van mensen en bedrijven is lastiger te voorspellen. Het is echter duidelijk dat de kennis over bestaande verbanden en relaties gebaseerd op dit gedrag in het verleden, snel aan waarde lijkt te verliezen. De al jaren gebruikte trendmodellen hebben in het verleden zeker hun diensten bewezen, maar wat zijn zij nog waard in tijden van trendbreuken?
De huidige realiteit dwingt om een andere manier naar de vraag te kijken, en deze te onderzoeken, en afstand te nemen van de bestaande aanbodstrategieën. Om vanuit een situatie van overaanbod naar vraagsturing te gaan is lastig, en al helemaal omdat aan elk plan grote financiële belangen verbonden zijn. Dit leidt tot lastige dilemma’s waarbij financiële haalbaarheid en individuele belangen op de korte termijn meestal doorslaggevender is dan een inhoudelijke afweging waarin het collectieve belang op de lange termijn aandacht krijgt.
Juist nu moeten marktpartijen en overheden nadenken over hoe zij de ruimtelijke toekomst zien om een afweging te kunnen maken tussen de overvloed aan plannen. Nagedacht zou moeten worden over een balans tussen het volgen van de vraag en aanbodsturing. Want een zekere mate van sturing blijft belangrijk. En wordt misschien zelfs wel belangrijker, maar wel op een andere manier dan tot nu toe het geval was. Vragen die daarbij onder andre belangrijk zijn: Hoe bescherm je het algemeen belang in een vraaggerichte benadering? Op welke kwaliteiten wil je sturen? En wie gaat dat doen? Hoe ga je om met eisen die bijvoorbeeld klimaatverandering en de noodzaak tot duurzame ontwikkelingen stellen aan de ruimtelijke ontwikkeling? Op welke wijze wil je als samenleving omgaan met vraag die niet sterk genoeg is om zichzelf overeind te houden? In welke mate wil je ruimtelijke reserveringen voor toekomstige ontwikkelingen maken? Wanneer worden verschillen tussen regio’s, steden en wijken ongewenst groot? Welke uitkomsten van alles zo veel mogelijk vrij laten vinden we als maatschappij onacceptabel? Hier zou de discussie in de vakwereld, ook voor de toekomst van gebiedsontwikkeling, veel meer over zou moeten gaan. En met al dat enthousiasme voor de ruimte zou dat toch moeten lukken!
Leonie Janssen-Jansen is als universitair hoofddocent Planologie verbonden aan de Universiteit van Amsterdam
Cover: ‘2012.03.19_Van ontwikkelingsluchtbellen naar een nieuw lange termijn ruimtelijk perspectief_592px’
Universitair hoofddocent Planologie UvA
