Van verkeersriool naar klinkende namen

Ontwikkelingen in het centrum van Den Haag

Lessen:

• De gemeente faciliteert het proces van de binnenstedelijke vernieuwing langs drie lijnen: via locatieontwikkeling, conceptontwikkeling en de ruimtelijk-economische opbouw.
• Faciliteren is nog niet ingeburgerd; een nieuw evenwicht tussen privaat en publiek moet nog gevonden worden. Het is een proces van loslaten, dat tijd kost.
• Heldere kaders op hoofdlijnen zijn nodig, waarbij vastgehouden wordt aan eerder gestelde kaders en ambities.
• Voorwaarden voor een leidende positie van een binnenstad in de regio zijn de bereikbaarheid, het verblijfsklimaat (beleving/ sfeer), de diversiteit, het culturele aanbod en aantrekkelijke woonmilieus. Intensivering maakt een binnenstad aantrekkelijk.
• Bij langjarige projecten is aandacht voor de tussentijd van belang: laat zien wat je doet.

Vasthouden aan kaders

‘We zijn een eind op weg in het verzilveren van de ambities die zijn vastgelegd in het vorige Binnenstadsplan 2000-2012’, aldus Anton Koomen, partner bij Provast. Eerdere projecten die daar een bijdrage aan leverden zijn het Stadhuis (1995), het Souterrain (de tramtunnel onder de Grote Markstraat uit 2004, met Randstadrail en parkeergarage) en de maatschappelijke ontwikkeling van het Spuikwartier in samenwerking met eigenaren, met het in 2009 opgeleverde Spuimarktcomplex. Aanleiding voor deze inhaalslag was dat de situatie in de Haagse binnenstad voor 2000 niet zo goed was, schetst Koomen: een te klein en compact kernwinkelapparaat, zwakke aanloopstraten, slecht geregeld openbaar vervoer (‘het Spui en de Grote Marktstraat waren een verkeersriool’), een te beperkte parkeercapaciteit, ontbreken van klinkende retailnamen en te weinig goede horeca. Met de genoemde projecten is een positieve ontwikkeling in gang gezet: de bezoekersaantallen stegen van 27 miljoen in 2000 naar 33 miljoen in 2009. De ambitie is een stijging naar 37,5 miljoen bezoekers. Daartoe is het van belang om vast te houden aan de eerder gestelde kaders, benadrukt Max Jeleniewski, manager Binnenstad bij DSO Den Haag. ‘We maken een ontwikkeling af die in de jaren tachtig is ingezet, in lijn met de buitenruimtevisie ‘De kern gezond’ uit 1988 en het Binnenstadsplan 2010-2020 (en het eerdere Binnenstadsplan 2000-2012). De komende jaren worden belangrijke winkelprojecten opgeleverd: de Nieuwe Haagse Passage, de Amadeus, de Markies, en het vernieuwde Sijthoff City Complex.

De gemeente stelt de globale kaders en verzorgt de inrichting van de Grote Marktstraat, die eind 2014 gereed moet zijn, wanneer de vier projecten zijn opgeleverd. Met de vernieuwing van en rond de Grote Markstraat is een private investering van meer dan 200 miljoen euro gemoeid en een publieke investering van 16 miljoen euro. Resultaat is een toevoeging van ruim 25.000 vierkante meter retail en horeca en zo’n 1.000 arbeidsplaatsen. Daarmee moet de Grote Marktstraat qua passanten en huur naar topniveau groeien. ‘Het is een A1-locatie met een grote vestigingsbereidheid, en de projecten sluiten aan bij de trend naar schaalvergroting en veranderingen in het koopgedrag’, aldus Jeleniewski. Een voorbeeld van zo’n verandering is dat bij nieuwe projecten direct onder het winkelcomplex geparkeerd wordt, wat overigens ten koste gaat van de levendigheid in de aanloopstraten.

De gemeente faciliteert het proces van de binnenstedelijke vernieuwing langs drie lijnen: via locatieontwikkeling, conceptontwikkeling en de ruimtelijk-economische opbouw. Locatieontwikkeling is het verbeteren van de uitstraling en invulling van vooraf geselecteerde strategische locaties. Conceptontwikkeling betreft het aanbieden van vernieuwende retail- en leisureconcepten aan de markt. Versterking van de ruimtelijke-economische opbouw heeft betrekking op de routing, openbare ruimte en sfeergebieden in de binnenstad.

Volgens Jeleniewski is faciliteren echter nog niet ingeburgerd, zowel aan publieke als private zijde. Het is een proces van loslaten, dat tijd kost. Overheden zijn nog steeds teveel gericht op bepalen in plaats van uitnodigen tot een voorstel dat past binnen de globale kaders. Die heldere kaders op hoofdlijnen zijn nodig, stelt Jeleniewski; dat bewijst een stad als Detroit. Maar waar gemeenten zich richten op globale kaders, zoals Den Haag met het instrument Planuitwerkingskader (PUK), is er de politiek die alles het liefst ‘afgeregeld’ ziet. En private partijen zijn soms teveel in afwachting van kaders vanuit de overheid. Kortom: een nieuw evenwicht tussen privaat en publiek moet nog gevonden worden, voor beide is het wennen aan hun nieuwe rol. Jeleniewski vergelijkt de huidige heroverweging van rollen met de opkomst van de PPS in de jaren tachtig. Na de overheidsgedomineerde stadsvernieuwingsperiode was toen de centrale vraag: hoe brengen we private investeringen terug in de stad?
Koomen wijst op de complexiteit van de sturingsopgave bij binnensteden: ‘In het verleden werkte ik aan het centrumgebied van Schiphol en Rotterdam Airport. Daar was de regie eenduidiger. Bij binnensteden heeft de gemeente te maken met vele stakeholders. ‘We ontwikkelen steeds vaker in samenwerking met eigenaren’, stelt Heino Vink, CEO Multi Corporation. Vink onderstreept dat niet alleen de gemeente, maar ook marktpartijen zich langjarig committeren aan het versterken van de binnenstad. ‘Vaak heerst het beeld dat de vastgoedwereld voor het snelle geld gaat, maar wij zijn al 25 jaar (vanaf de ideevorming) betrokken bij de Spuimarkt.’ Na het Rabbijn Maarsenplein en het Spuimarktblok vormt De Nieuwe Haagse Passage het sluitstuk. Met deze nieuwe, overdekte verbinding wordt de routing in de binnenstad verbeterd. ‘Dat is de rol van de ontwikkelaar: iets zien wat er nog niet is’, aldus Vink, die een app showt om alvast rond te kijken in passage.

Veranderend winkellandschap

Als gevolg van het huidige economische tij en veranderend consumentengedrag is de winkelmarkt is veranderd, schetst Vink. Die ontwikkelingen dwingen partijen tot het maken van scherpere keuzes. Daardoor worden de verschillen tussen winkelgebieden groter. Kleine kernen krijgen het steeds moeilijker. De consument wil ‘wanneer hij achter zijn ipad weg is’ alles dichtbij elkaar vinden. Multi zet daarom in op de versterking van drie type centra: binnensteden, grote stadsdeelcentra en boodschappencentra, en bijvoorbeeld niet op outlets. Vink ziet Den Haag als één van de winnaars in het competitieve landschap - met internet, andere binnensteden en omliggende winkelcentra als concurrenten - omdat de stad ‘alles heeft’. Zie de belangstelling voor de Haagse Passage en andere binnenstadsprojecten. Hij verwacht dat winkelcentra in de regio, zoals Zoetermeer en Leidschendam het moeilijk krijgen, als gevolg van de versterkte positie van Den Haag en de toegenomen mobiliteit. Den Haag onderscheidt zich in de regio met een grote diversiteit aan winkeldomeinen (zie afbeelding) van hoge kwaliteit. De kritiek dat het toevoegen van nieuw winkeloppervlak andere gebieden leegtrekt, nuanceert Vink: ‘Er vinden steeds verschuivingen tussen de winkeldomeinen plaats. Het gaat om de logica van een ontwikkeling.’

Winkeldomeinen Den Haag. Bron: gemeente Den Haag

Bereikbaarheid, beleving en intensivering

Voorwaarde voor deze leidende positie in de regio is de bereikbaarheid van de Haagse binnenstad. Verder gaat het volgens Koomen om het verblijfsklimaat (beleving/ sfeer), de diversiteit, het culturele aanbod en aantrekkelijke woonmilieus. Zoals gezegd is op deze punten een slag gemaakt, middels de Randstadrail en parkeervoorzieningen in het centrum, verbetering van de aanlooproutes (bijvoorbeeld via de herbestemming van panden aan de Hofweg), toevoeging van hoogwaardige horeca aan het Plein, het aantrekken van klinkende winkelnamen (bijvoorbeeld in de herontwikkelde Haagse Passage) en het toevoegen van woningen.

De komende jaren wordt ingezet op verdere intensivering, zowel qua wonen, branchemix als cultureel aanbod. Beoogd wordt om 2.500 woningen toe te voegen in de binnenstad, van 17.500 nu naar 20.000. In hun pleidooi voor intensivering om de binnenstad aantrekkelijker te maken, refereren alle drie de sprekers aan Rotterdam; naar het contrast tussen de naoorlogse functiescheiding en huidige intensivering met projecten als de Markthal en Forum Rotterdam (‘Koopgoot fase 2’).
Vink onderstreept het belang van aandacht voor de tussentijd bij dergelijke langjarige projecten: ‘Laat zien wat je doet’. Zo is de Nieuwe Haagse Passage, waarvan de bouw drie jaar duurt, dit voorjaar al een keer opengezet als sneak preview. Gezien die drie jaar ziet Vink het verkorten van de bouwtijd ook als opgave. ‘De Bijenkorf werd in de jaren twintig in negen maanden gebouwd, waarvan ook nog drie maanden gestaakt werd! De faalkosten moeten omlaag en de efficiëntie omhoog. Maar de praktijk is stroperig.’

Zie ook:

- Website Stichting Den Haag Nieuw Centrum, met overzicht en toelichting van de projecten in de Haagse binnenstad.
- Presentaties van de bijeenkomst
- Kansen pakken in de tussentijd
- Interview 'Spuiform wordt niet automatisch een succes'