Nieuws Een miljoen woningen nodig? Anders dan de bouw- en ontwikkellaarslobby suggereert, kan dat worden gerealiseerd in de bestaande gebouwenvoorraad, stellen Cees-Jan Pen en Gerben van Dijk. Het Klimaatakkoord vraagt om duurzame ruimteontwikkeling en het veel beter benutten van bestaande gebouwen en locaties. Dit is zeker niet gemakkelijk, vraagt een grote cultuuromslag en kost meer geld, maar het is wel noodzakelijk. Pak daarom door na Parijs, laat de weilanden en natuur met rust en benut de potentie van onze leegstand.
Dat er een miljoen woningen nodig zijn tot 2040 weten we zo langzamerhand wel na studies van het Centraal Planbureau (Nederland in 2030 en 2050; twee toekomstscenarios, 2015) Economisch Instituut voor de bouw (investeren in Nederland, 2015) en de altijd ijverige bouw- en ontwikkelaarslobby.
Gezond verstand
Tegelijkertijd lijkt haast geboden. Dit wordt kracht bijgezet met angstbeelden dat anders de woningzoekende in de kou staat c.q. de economie tot stilstand komt. Deze woningbouwopgave kunnen we bij lange na niet kwijt in de bestaande bebouwde kom, dus we moeten op korte termijn weilandlocaties aanwijzen. Dit beeld van de kleumende woningzoekende en tot stilstand komende economie doet het altijd goed in de politiek, maar juist nu is gezond verstand hard nodig. Dit is niet de sterkste kant van de vastgoedsector.
De in Parijs wereldwijd gemaakte bindende klimaatafspraken tonen aan dat doorpakken met verduurzaming wel degelijk kan en moet. Vorige week werd duidelijk dat 'vastgoed' en zeker kantoren een voorname bijdrage (36%) levert aan de CO2-uitstoot. We kunnen meteen Parijs concretiseren door onze woningbouwopgave zoveel mogelijk te huisvesten in bestaande gebouwen. Dat is kleur bekennen!
Fatsoenlijke studie
Het klimaatakkoord in Parijs verbloemt echter het onvermogen van de verduurzamingssector, waarom is er zo weinig bekend over de transformatiepotentie van bestaande gebouwen? Verschillende studies belichten deze slechts fragmentarisch. Eigenlijk is er geen fatsoenlijke studie die bruikbaar is om een inschatting te maken van de kansen.
Naar de transformatiepotentie van kantoren in de Noordvleugel van de Randstad is dit jaar onderzoek gedaan in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken (‘Transformatie in de Noordvleugel, kansen en belemmeringen’). In leegstaande kantoren kunnen we daar ogenschijnlijk maar 16.000 woningen huisvesten. Een soortgelijk aantal zal in de Zuidvleugel van de Randstad en de rest van Nederland zijn te realiseren. De kantorensector kan dus in 48.000 woningen voorzien.
Het EIB komt in haar rapport Investeren in Nederland op een potentie van maximaal 50.000 woningen voor heel Nederland. Dit betreft een groot deel van de totale vastgoedvoorraad en dus niet alleen kantoren. Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) bracht in oktober 2015 het bericht dat er per jaar ongeveer 11.000 woningen worden gerealiseerd door hergebruik van gebouwen. De bouw- en ontwikkelaarsrapporten worden onderbouwd met vage aannames, glazen bollen en de te geringe transformatieresultaten uit het verleden op basis van CBS-cijfers. Iedereen weet dat behaalde resultaten uit het verleden, in dit geval gelukkig, geen garantie zijn voor de toekomst.
Niemand kent de werkelijke potentie. Terwijl visuele inspectie van een dorp of stad vrijwel zonder uitzondering een dosis gebouwen oplevert met transformatiekansen. Om tot een compleet beeld van Nederland te komen, namen we onze toevlucht tot een aloude maar beproefde methode: de achterzijde van een sigarendoos. Gedetailleerde scenario’s worden meestal toch ingehaald door invloeden die zich buiten het model in de realiteit voordoen.
Potentie maal twee
De berekening is als volgt: We extrapoleren de cijfers van de Noordvleugel. In heel Nederland is in leegstaande kantoren ruimte voor ongeveer 46.000 woningen.
Nederland bestaat grofweg uit 8 vastgoedcategorieën: Kantoren, winkels, zorgvastgoed, bedrijfsruimte, onderwijsgebouwen, woningen, erfgoed en een restcategorie van agrarisch, defensie en leisure vastgoed. In elk van deze sectoren is veel (verborgen) leegstand en daarmee potentie. We stellen die voor elk van de sectoren gelijk aan de potentie in kantoren. Dat geeft 46.000 maal 8, maakt 368.000 woningen.
Naast officiële leegstand is er ‘verborgen’ leegstand. Die stellen we gelijk aan elkaar. Dat betekent dat de potentie nog eens met factor twee kan worden vermenigvuldigd. Daarmee komen we op een totaal van 736.000 woningen voor heel Nederland. Dat is exclusief braakliggende terreinen, verdichting in de vorm van hoogbouw en de effecten van hervorming en doorstroming van de woningmarkt.
Beren op de weg
Op onze redenering is vast wat af te dingen. Procedures, onwillige eigenaren, we luisteren niet naar de markt en vele andere belangen staan de ontwikkeling van deze potentie in de weg. Tegelijk groeit de leegstand in veel sectoren nog steeds, dus meer nieuwe woningen zou ook kunnen. Ook een vaak gehoord argument: al dat vastgoed staat niet op de goede plek. Is een weiland zonder voorzieningen dat dan wel?
Durven we om te denken? Het Klimaatakkoord hield ook niemand voor mogelijk, dus waarom kunnen we op basis van de vele gebouwen die schreeuwen om programma niet honderdduizenden woningen kwijt in bestaande gebouwen? Dan zouden we eindelijk een keer voorop lopen wat betreft onze klimaatambities. Misschien is het tijd voor een brede transformatielobby? In ieder geval gunnen we de vastgoedsector in 2016 veel gezond verstand.
Dr. Cees-Jan Pen, lector Brainport Fontys Hogescholen en drs. Gerben van Dijk, directeur Vastgoedjournaal Netwerk Platform.
Cover: ‘2016.01.06_Vastgoedsector heeft gezond verstand nodig’
Door Cees-Jan Pen
Lector De Ondernemende Regio | Fontys Hogescholen
Door Gerben van Dijk
Directeur Vastgoedjournaal Netwerk Platform
