Veenetië: is de tijd rijp voor drijvend bouwen in de veenweidepolder?

Op 9 april presenteerde het ministerie van I&W het Ruimtelijk afwegingskader klimaatadaptieve gebouwde omgeving. Het is een eerste landelijke uitwerking van het principe dat water en bodem sturend moeten zijn bij nieuwe ontwikkelingen. De focus van het instrument ligt bij het maken van ruimtelijke keuzes over waar nieuwe functies gebouwd worden. Daarvoor zijn zeven categorieën gemaakt op basis van informatie over het water- en bodemsysteem.

Een groot deel van het Groene Hart valt in de categorieën “ja, mits: grote opgave” en “nee, tenzij”. Dat betekent dat er verregaande inspanningen moeten worden gepleegd om die gebieden klimaat- en bodemdalingbestendig in te richten. De terughoudendheid rond de ontwikkeling van nieuwbouwlocaties is groot in het Groene Hart vanwege de druk op de beschikbare ruimte voor alle ruimtelijke opgaven, de beperkingen door de slappe veenbodems en het lage maaiveld in zowel bebouwd als landelijk gebied. En als er dan toch wat bijgebouwd mag worden, moet het op zijn minst klimaat- en bodemdalingbestendig worden aangelegd. Maar hoe doe je dat dan?

Is de tijd rijp?

In het Ontwikkelperspectief NOVEX-Groene Hart 2050 stellen de samenwerkende overheden (Rijk, drie provincies, vijf waterschappen en ruim 30 gemeenten) vast dat alleen met stevig ingrijpen en transformatie het Groene Hart kan inspelen op de impact van klimaatverandering, het remmen van bodemdaling en biodiversiteitsherstel. De transformatie biedt ook kansen om het Groene Hart voor komende generaties leefbaar en vitaal te maken en te houden. Daarom zijn in het perspectief ontwikkelprincipes afgesproken voor de gebiedsprocessen en ruimtelijke opgaven. Zo wordt richting gegeven aan de weerbaarheid van dit waardevolle landschap. Daarbij wordt rekening gehouden met de principes van niet afwentelen, meervoudig ruimtegebruik en rechtdoen aan eigenheid van regio’s.

Binnen de gemeente Woerden bestond al langer het besef dat de ondergrond om andere oplossingen vraagt in het kader van het beperken van bodemdaling. En dat er een uitdaging ligt om bij nieuwbouw op zeer slappe ondergrond de schade (als gevolg van zettingen en daarmee overlast en maatschappelijke kosten op termijn) te voorkomen door anders te gaan ontwikkelen. In het kader van deze zoektocht verscheen eind 2019 Veenetië, een eerste verkennend onderzoek naar de ontwikkeling van een drijvend buurtje op veenweidegrond.

Het onderzoek werd destijds met belangstelling in de regio ontvangen, maar innovatie heeft tijd nodig. Een dergelijk buurtje of straatje is nog niet in voorbereiding. Het omdenken naar een andere ontwikkelstrategie in dit soort kwetsbare gebieden kwam door alle beleidsontwikkelingen echter in een nieuw daglicht komen te staan. Dit artikel koppelt een aantal van de resultaten uit deze studie aan andere kennisbronnen en ontwikkelingen binnen het Deltaprogramma, om te achterhalen of de tijd inmiddels rijp is voor drijvend bouwen in de veenweidepolder. Om daarmee een bouwsteen aan te reiken voor het vraagstuk “hoe te bouwen op slappe grond”.

Hybride model

Eén van de onderzoeksvragen in de studie was destijds hoe een dergelijke wijk ingepast kon worden in het typische veenweidenlandschap. Dat landschap bestaat uit lange smalle kavels omringd door water. Wat kan de nieuwbouw hieraan toevoegen? Omdat een drijvende wijk meebeweegt met wisselende waterstanden (als gevolg van neerslag en droogte) en de slappe ondergrond niet belast, is deze per definitie klimaatadaptief en bodemdalingbestendig. Als er voldoende doorstroming in de watergangen blijft en bruggen en duikers doorvaarbaar zijn, ligt er ook een goede basis voor het verhogen van de biodiversiteit, waterkwaliteit en spelen en bewegen op- en langs het water. Dit draagt bij aan de gezondheid van de inwoners, de natuur en omgeving. Het is daardoor goed mogelijk een nieuwe woonomgeving te creëren met meervoudig maatschappelijk doelbereik en een eigen Groene Hart identiteit en kwaliteit.

Het ontwerpteam-Veenetië ontdekte dat wanneer een drijvende wijk ingepast wordt in het veenweidelandschap, een volledig drijvende wijk niet werkt. Ontsluitingswegen en parkeerkoffers moeten een grote verkeersbelasting aankunnen waarvoor grote pontons nodig zijn. Die zijn vanuit kostenoogpunt, esthetisch oogpunt en vanuit waterkwaliteitseisen onwenselijk. Voor deze functies zijn andere funderingstechnieken mogelijk die bodemdalingsbestendig zijn en financieel en landschappelijk gunstiger. Denk aan grondvervanging, conventioneel voorbelasten of onderheien. In de uitwerking van het ontwerp Veenetië is daarom uitgegaan van een hybride model met drijvende en vaste elementen (zoals terpen, zie de animatie).

Meebewegen

Drijvend bouwen in veenweidelandschap kan vanwege de benodigde diepgang op dit moment dus alleen plaatsvinden wanneer veen wordt afgegraven. Op dit punt wordt het beleid steeds strenger. De inzet van Europees- en Rijksbeleid (respectievelijk No net land take en Water en bodem sturend) is om het afdekken en afgraven van bodems en het consumeren van groen/ natuur/landbouwgebieden ten faveure van bebouwd gebied, infrastructuur, et cetera tegen te gaan of alleen onder strikte randvoorwaarden toe te staan. Dit betekent wellicht dat partijen alleen maar drijvende woningen kunnen realiseren op bestaand open water. Maar in situaties waar landbouwgronden op termijn niet meer rendabel zijn, zou de ontwikkeling van een drijvend woonwijkje wellicht een nieuw perspectief bieden op die plek.

De verwachting is dat op lange termijn het Groene Hart steeds meer transformeert naar een Groenblauw Hart. Dat zou betekenen dat in meer gebieden ruimte ontstaat voor drijvende (flex)woningen of bedrijven. Maar over welke termijn hebben we het dan? Binnen het kennisprogramma Zeespiegelstijging is recent uitwerking gegeven aan de strategieën beschermen, zeewaarts en meebewegen tot 2100 en 2200. Nederland zet nu nog vooral in op beschermen en volgens de onderzoekers kan dat tot 2050 ook. Maar mogelijk is het op termijn wel noodzakelijk om ingrediënten uit de andere strategieën te gebruiken omdat de klimaatomstandigheden of specifieke plekken daar om vragen.

Wezenlijke ruimtelijke ingrepen en aanpassingen vragen echter veel tijd vanwege de noodzakelijke onderbouwing met onderzoek, de dynamiek van het politieke proces en het omgaan met maatschappelijke weerstand. Om Nederland over 50 tot 100 jaar voldoende beschermd te hebben tegen (mogelijk versnelde) zeespiegelstijging en andere gevolgen van klimaatverandering, is het volgens de onderzoekers aan te bevelen om op een aantal terreinen meebewegen nu al voor te bereiden of in gang te zetten.

Maatschappelijke meerwaarde

Drijvend bouwen wordt daarbij als een van de opties gezien om op slappe bodems mee te bewegen met de ontwikkelingen. Binnen de denkrichting beschermen is het advies om op lange termijn (2100 en verder) in te zetten op het vergroten van waterbuffers voor de zoetwatervoorziening (onder andere voor de droogteaanpak, het tegengaan van verzilting en het leveren van voldoende drinkwater) en voorkomen wateroverlast (regionaal). De kans is groot dat deze ruimte binnen het Groene Hart in de lager gelegen veenweidengebieden en droogmakerijen gezocht gaat worden. In die gebieden ontstaan dan kansen voor drijvend bouwen om deze omslag te financieren en kwaliteit toe te voegen.

Een van de belangrijkste vragen is natuurlijk de haalbaarheid van de businesscase: hoe verhouden de levenscycluskosten van een drijvende wijk zich tot een traditionele wijk? Is het concept financieel haalbaar? Daarvoor heeft de studie Veenetië het drijvende ontwerp vergeleken met de traditionele wijkontwikkeling volgens de cunettenmethode. Per saldo blijkt dit drijvend ontwerp op langere termijn financieel gunstiger voor de gemeente. De initiële kosten zijn wel hoger maar de gebruiks-, beheer- en onderhoudskosten waren aanmerkelijk lager. Voor gemeenten ontstaat er aanvullend ook andere relevante maatschappelijke meerwaarde (minder overlast en schade door bodemdaling en het uitblijven van reconstructies, klimaatbestendige inrichting, gezonde leefomgeving). De investeringskosten voor ontwikkelaars komen bij de drijvende variant hoger uit dan bij de traditionele variant.

Wetgeving in de weg

Door het toepassen van de levenscycluskostenbenadering komen op deze manier de kosten en baten van alle betrokken partijen aan de voorkant van een ontwikkelproces op tafel. Dit betekent een andere aanpak van de huidige GREX (grondexploitatie). Ook kan het gesprek over de verdeling van de kosten en baten transparanter en anders gevoerd worden. Onderstaande tabel laat zien aan welke knoppen gedraaid kan worden om de financiële haalbaarheid van drijvend bouwen te onderzoeken. Op termijn, wanneer er meer gebruik gemaakt kan worden van open water, wordt de businesscase mogelijk makkelijker door de gedaalde grondprijs op die plek.

Tot nu toe zien we vooral losse drijvende woningen in Nederland, vaak in het duurdere segment. Wanneer we complete drijvende buurten willen ontwikkelen dan is bouwen in de mix van huur- en koopwoningen in verschillende prijsklassen zeer waarschijnlijk een vereiste, net als bij reguliere nieuwbouwlocaties. Dat vraagt ook om de ontwikkeling van drijvende rijtjeswoningen en appartementencomplexen om kosten te besparen. Technisch is het volgens experts die betrokken waren bij de Veenetië-verkenning mogelijk om meerdere woningen op één ponton/drijflichaam te bouwen. Wet- en regelgeving zit deze toepassing echter nog in de weg. Een drijvend “lichaam” is in het Woonarkarrest als roerende zaak bestempeld en het eigendom van roerende zaken kunnen we op dit moment volgens de wet niet splitsen. Anders gezegd: een rijwoning op een drijvend platform kan niet afzonderlijk verkocht worden.

De belangstelling voor drijvend bouwen in het Groene Hart neemt toe. In de eerder genoemde strategie meebewegen uit het kennisprogramma Zeespiegelstijging staat dat experts op het gebied van drijvend bouwen inschatten dat het opbouwen van een industrie en waardeketen rondom drijvend bouwen van groot belang is en gebaat is bij overheidsinvesteringen. Gezien alle ontwikkelingen lijkt het verstandig om het concept drijvend bouwen verder door te ontwikkelen.