Verantwoord verdichten van tuinsteden: Zürich wijst de weg

Wie door de groene binnentuinen van de nieuwe appartementenblokken langs de Katzenbachstrasse loopt, waant zich in een idyllische buitenwijk van Zürich. Kinderen spelen er met vriendjes in de zandbak terwijl hun moeder een boek onder de pergola zit te lezen. Een oudere man komt aangelopen met een volgestouwde rollator. Hij heeft net boodschappen gedaan en schuifelt naar een bankje om uit te rusten van zijn vermoeiende wandeling. Slechts af en toe bromt het geluid van een passerende auto boven het gekwetter van de vogels uit.

Van oud naar nieuw

Vijftien jaar geleden zag deze buurt op nog geen twintig minuten tramafstand van het Hauptbahnhof er heel anders uit. In de zeventien smalle woonblokken die het centrum van de wijk vormden, woonden nauwelijks jonge families. Daarvoor waren de appartementen te klein en te slecht geïsoleerd. De Baugenossenschaft Glattal Zürich (BGZ) besloot om de complexen uit 1945 te vervangen door dertien grotere en modernere woongebouwen. Ruim honderd oude woningen maakten plaats voor meer dan tweemaal zoveel nieuwe appartementen die ook nog eens drie keer zoveel woonoppervlak hebben.

De nieuwe gebouwen hebben dezelfde oriëntatie als de oudbouw en kijken uit op enkele negentiende-eeuwse villa’s en een sportpark. Hoewel de wooncomplexen hoger en dikker zijn dan hun voorgangers, komen ze in het straatbeeld niet massief over. Dat komt door de verspringende gevels waarachter inpandige balkons zich verschuilen. Een deel van de gebouwen staat ook iets teruggeplaatst ten opzichte van de straat.

Zürich is niet de enige stad in Europa waar naoorlogse wijken op de schop gaan om nieuwe woningen te bouwen. Veel gemeenten willen hun grondgebied verdichten om de grote vraag naar woonruimte bij te kunnen benen én het groen buiten de stad te ontzien. De buurten die na de Tweede Wereldoorlog werden gebouwd, zijn extra populair als inbreidingslocaties vanwege hun ruime en groene opzet. Op papier is er daardoor veel ruimte voor nieuwbouw. De woningen zijn vaak in het bezit van sociale verhuurders waarmee een stadsbestuur gemakkelijker afspraken over sloop/nieuwbouw kan maken dan met een commerciële marktpartij die uit is op een hoog financieel rendement.

Exit strokenbouw

Voor bewoners maakt het veel uit hoe die extra woningen aan hun wijk worden toegevoegd. Gaat de nieuwbouw ten koste van het groen en het open karakter of wordt dit bij de verdichting gerespecteerd? In Nederland kiezen bestuurders vaak voor het eerste. Ze geven ontwerpers opdracht om de versleten rijtjeswoningen en portieketageflats te vervangen door gesloten bouwblokken. Zo maakte bij de recente vernieuwing van de Amsterdamse Kolenkitbuurt de strokenbouw met zijn ruime plantsoenen plaats voor gesloten appartementenblokken met particuliere binnenhoven en stenige straten. Ook in Den Haag Zuidwest, waar tot 2035 bijna 5.500 woningen aan de woningvoorraad worden toegevoegd, wordt slechts in naam naar het ideaal van de groene tuinstad verwezen. De stedenbouwkundige plannen en eerste voorbeeldprojecten laten zien dat ook hier op termijn de open verkaveling verloren gaat.

Vicepresident Renë Nötzli van de Züricher BGZ legt uit dat bij de blokken langs de Katzenbachstrasse verdichting niet eens het doel van de vernieuwing was. “De huizen waren simpelweg versleten en de buurt was bij de leden van onze wooncoöperatie niet populair.” Bij latere nieuwbouw in andere delen van de stad was het toevoegen van extra woningen wél een belangrijk uitgangspunt. Het stadsbestuur zet de non-profit verhuurders sinds een aantal jaren ook onder druk om de woningdichtheid in hun wijken op te voeren en zo meer betaalbare huizen voor middengroepen te bouwen. Voor Nötzli moet dat wel tot aantrekkelijke buurten leiden. “We hoeven als non-profit verhuurder het woningaantal niet tot het maximum op te voeren om een aantrekkelijk financieel rendement te behalen. De kwaliteit van een plan staat voorop. Anders stemmen onze leden er ook niet mee in.”

Financieel hoeft de coöperatie sowieso niet te beknibbelen op haar projecten. Dankzij een gezond eigen vermogen en de aanzienlijke marktwaarde van haar woningportefeuille (globaal 750 miljoen euro) kan de organisatie eenvoudig bij banken tegen marktconforme voorwaarden krediet aanvragen voor een nieuwbouwproject. Dat is aan de Katzenbachstrasse ook gebeurd.

Minder massief

In het centrum van Schwamendingen – met 1.000 woningen de grootste buurt van wooncoöperatie BGZ – worden in de komende twintig jaar gefaseerd maar liefst 790 naoorlogse woningen gesloopt om plaats te maken voor 1.025 moderne appartementen. De eerste 233 woningen zijn net opgeleverd en liggen in zes langgerekte woongebouwen die twee verdiepingen hoger zijn dan de oorspronkelijke portieketageflats. Door hun slingerende gevels en de aantrekkelijke openbare ruimte eromheen ogen de blokken minder massief dan je op grond van hun volume zou verwachten.

Bij de vernieuwing heeft de wooncoöperatie ervoor gekozen om de strokenbouw die kenmerkend is voor deze tuinstad, te behouden. “De wind kan op die manier gemakkelijk door de wijk waaien wat in het kader van klimaatverandering steeds belangrijker wordt. Bovendien willen we het open en groene karakter van Schwamendingen behouden.” Dat betekent niet dat de wooncoöperatie daar dogmatisch in is. Als een andere verkaveling grote voordelen heeft, kan ze besluiten om van de oorspronkelijke footprints af te wijken. Enkele van de net opgeleverde woongebouwen staan bijvoorbeeld haaks op de voormalige woonblokken. Hetzelfde geldt voor een ander bouwproject in de wijk waarvan de bouw binnenkort start.

Friesenberg is een ander deel van Zürich waar de komende decennia grote delen van de oude gebouwen plaatsmaken voor nieuwe wooncomplexen. De idyllisch gelegen wijk tussen de Zürichsee en de uitlopers van de Uetliberg is een schoolvoorbeeld van de tuinstadgedachte. Bescheiden eengezinswoningen van hooguit twee verdiepingen en middelhoge appartementenblokken wisselen elkaar af langs lommerrijke straten die zo’n honderd jaar geleden werden aangelegd. De wijk is in bezit van de Familienheim-Genossenschaft Zürich (FGZ) die zich met haar ruim 2.200 woningen nog altijd vooral op families met een laag of middeninkomen richt.

Brede straten

Tien jaar geleden startte de wooncoöperatie met de vernieuwing van het eerste deel van de wijk langs de Grünmatt- en de Baumhaldenstrasse. 64 kleine en slecht geïsoleerde familiewoningen uit 1929 werden er vervangen door 155 moderne rijtjeswoningen, maisonnettes en bescheiden appartementen voor alleenstaanden en stellen zonder kinderen. Hoewel de nieuwbouw twee tot drie keer zo hoog is als de oudbouw, voegen de houten gevels zich moeiteloos in de groene wijkstructuur. De straten zijn ook redelijk breed en de lichte kromming in de huizenrij zorgt ervoor dat je altijd maar een deel van de nieuwbouw kunt zien.

Binnenkort start het volgende sloop/nieuwbouwproject waar met een investering van ruim vijf miljoen euro. 74 verouderde eenheden worden vervangen door anderhalf keer zoveel betaalbare woningen. Ook daar zullen naast moderne eengezinswoningen kleinere appartementen worden gebouwd om oudere leden van de coöperatie in onder te brengen. “Iedereen heeft bij ons een levenslang woonrecht, maar moet zijn gezinswoning omruilen voor een kleiner huis als de kinderen de deur uit zijn. Op dit moment hebben we echter niet genoeg woningen om deze groeiende groep te kunnen huisvesten. Met de extreem hoge huren in Zürich is verhuizen naar een andere woning buiten de coöperatie ook geen alternatief,” verklaart FGZ-woordvoerder Josephine Bond.

Vasthouden aan tuinstadideaal

Tot 2050 verwacht de wooncoöperatie in totaal zo’n 500 tot 700 nieuwe woningen aan Friesenberg toe te voegen. Bij de verdichting wil de wooncoöperatie nadrukkelijk vasthouden aan de oorspronkelijke tuinstadidealen. Per deelgebied zijn de belangrijkste afspraken daarover vastgelegd in een masterplan dat in samenwerking met de gemeente en de leden is opgesteld. Net als in Schwamendingen ligt het accent daarin op het behoud van het open en groene karakter van de wijk. Nieuwbouw mag niet al te hoog worden en voor het optoppen van bestaande complexen of het bouwen van extra woningen tussen gebouwen is geen plaats.

Het is weliswaar niet verplicht om bij nieuwe wooncomplexen aan de oorspronkelijke footprint vast te houden. Maar de bestaande structuren van de wijk moeten wel zoveel mogelijk worden gerespecteerd bij nieuwbouw. Op die manier hopen FGZ en het stadsbestuur Friesenberg het bijzondere karakter van Friesenberg te kunnen behouden, terwijl de woningvoorraad wordt uitgebreid en aan de eisen van deze tijd wordt aangepast. Misschien moeten Nederlandse stadsbestuurders en woningcorporaties eens een kijkje gaan nemen bij hun collega’s in Zürich. Dan ervaren ze dat het behoedzaam verdichten van tuinsteden mogelijk is en zich loont naar de bewoners toe.