Onderzoek Er liggen volop kansen in de stad om op verouderde bedrijventerreinen wonen en werken te mengen en verdichten. Deze herontwikkeling kan in gang gezet worden door het verdienvermogen van commercieel aantrekkelijke functies als wonen en leisure. Hierdoor ontstaan nieuwe betaalbare bedrijfsruimten in de stad. Uit een studie van Bureau Stedelijke Planning blijkt dat dit al succesvol gebeurt in steden als Londen en San Francisco.
Er is een groeiende druk op de ruimte in de stad, primair door de forse woningbouwopgave. De bevolkingstoename zorgt bovendien voor een groeiende vraag naar andere functies, zoals werken en voorzieningen. Tegelijkertijd zijn veel bedrijventerreinen in de stad verouderd en ruim opgezet, wat mogelijkheden biedt voor verdichting.
Een groot deel van deze terreinen heeft al met verkleuring naar andere functies te maken. Hier bestaat het gevaar dat de bedrijvigheid uit de stad verdwijnt. Dit is een scenario dat voorkomen moet worden, aangezien de bedrijven zorgen voor diversiteit in werkgelegenheid en daarmee voor een sterke stedelijke economie. Daarnaast zijn ’stadsverzorgende’ bedrijven van groot belang voor de stad en haar inwoners. Denk bijvoorbeeld aan loodgieters, monteurs en distributeurs. Bovendien leidt de nabijheid van werk in de stad tot minder vervoersbewegingen. Nieuwe toekomstbestendige wijken zouden daarom juist plek moeten bieden voor zowel wonen als werken.
Internationale studie
Bureau Stedelijke Planning heeft een internationale studie gedaan naar het behoud van bedrijvigheid in Londen, New York en San Francisco. Dit zijn steden waar de druk op de ruimte nog groter is dan in Nederland. De studie was gericht op de effectiviteit van het ingezette beleidsinstrumentarium en lessen voor de Nederlandse situatie.
Londen, New York en San Francisco zetten inmiddels stevig in op het beschermen van bedrijfsfuncties in de stad. Zo zijn in New York lange tijd diverse andere functies toegelaten op bedrijventerreinen, zoals hotels en entertainment. Dit beleid was weinig beschermend, waardoor het areaal aan bedrijventerreinen fors afnam. De stad ontwikkelt daarom beleidsinstrumenten om bestaande maakbedrijven en werkgelegenheid in de stad te behouden, nu een groot deel al is vertrokken. Dit is extra belangrijk omdat de maakindustrie relatief goedbetaalde werkgelegenheid biedt voor lager opgeleiden.
Succesvolle mixed use-concepten
Het beschermen van het bestaande is niet voldoende. Het is juist van belang om nieuwe ontwikkelingen te stimuleren, zodat oude bedrijventerreinen worden opgeknapt en nieuwe bedrijfsruimten worden gerealiseerd die voldoen aan de huidige vraag. In Londen en San Francisco wordt de industrie in de stad gefaciliteerd door verdichten en vermengen. In beide steden zijn in de afgelopen jaren diverse succesvolle mixed use-concepten met nieuwe (betaalbare) bedrijfsruimten opgeleverd.
San Francisco zet voor het realiseren van nieuwe bedrijfsterreinen in op het mengen met andere commerciële functies, zoals kantoren bovenop bedrijfsruimten. De stad heeft industriegebieden aangewezen, zogenaamde Production, Distribution, and Repair-zones, waar alleen andere functies zijn toegestaan als deze in combinatie met bedrijfsruimten worden gerealiseerd. Sommige ontwikkelaars stemmen ermee in om een deel betaalbare bedrijfsruimten op de markt te brengen om de goedkeuringen te verkrijgen die nodig zijn om te bouwen.
Londen zet in op verdichting en mengen met wonen. Dit levert een directe bijdrage aan twee doelstellingen: meer woningen en meer ruimte voor bedrijvigheid in de stad. In de stad zijn industriegebieden aangewezen waar bij herontwikkeling geldt dat er geen verlies mag zijn aan vierkante meters voor de industrie of een minimale Floor Space Index (dit staat voor vierkante meters bebouwd vloeroppervlak, gedeeld door vierkante meters terreinoppervlak) van 0,65 moet worden gehanteerd. Een minimale FSI van 0,65 lijkt ambitieus (de huidige situatie op bedrijventerreinen is vaak lager), maar stimuleert innovaties zoals meerlaagse bedrijfsruimten.
Voorbeelden in San Francisco en Londen
De Haro van SKS in San Francisco is een pand van 12.000 m2, waarvan ca. 4.000 m2 bestemd is voor bedrijfsruimten, dat wordt gerealiseerd pal naast een aantal woningcomplexen. Hier stond een verouderde bedrijfshal. In de nieuwe situatie is de begane grond bestemd voor bedrijfsruimten met voldoende laad- en losmogelijkheden en zijn de 3 verdiepingen erboven bestemd voor kantoorruimten. Ongeveer 1.000 m2 betreft betaalbare bedrijfsunits die verhuurd worden door HumanMade.
‘San Francisco Skyline from De Haro & Sou" (CC BY-SA 2.0) by Atomic Taco’ (bron: Flickr) onder CC BY-SA 2.0, uitsnede van origineel
Afbeelding: San Francisco Skyline from De Haro & Sou" (CC BY-SA 2.0) by Atomic Taco
In Londen is in 2018 het project Caxton Works opgeleverd met een omvang van in totaal 28.821 m², waarvan 2.390 m² bestemd voor bedrijfsruimten. Het project bestaat uit 336 nieuwe woningen. De begane grond bevat een levendige plint met dertien bedrijfshallen, gericht op startende creatieve maakbedrijven. Studio Egret West is de architect van Caxton Works en heeft de 'Best Built Mixed-Use Scheme' gewonnen bij de New London Awards 2018 voor de integratie van woningbouw en lichte industrie.
Voorkom wederzijdse irritaties
In Nederland vindt op beperkte schaal al mengen van werken en wonen plaats. Denk aan (historisch gegroeide) solitaire woningen op bedrijventerreinen (vaak gekoppeld aan het bedrijf) of werken in de plint in woonwijken. De kwaliteit laat alleen vaak te wensen over. Nieuwbouw met een menging van wonen en werken vindt maar beperkt plaats, op kantoorfuncties na. Wel zijn er diverse plannen en gebiedsontwikkelingen waar menging de ambitie is, zoals het Hamerkwartier in Amsterdam en het Kabeldistrict in Delft. Gemeenten voelen steeds meer de urgentie om bedrijven in de stad te behouden en verplichten ontwikkelaars daarom om een minimaal metrage aan bedrijfsruimten of werkgelegenheid te realiseren.
Door binnen een gebiedsontwikkeling verdichting met commercieel aantrekkelijke functies toe te staan, en tegelijkertijd een verplichting op te nemen om minimaal het bestaande areaal bedrijfsruimte te behouden, ontstaat een interessante business case. Het verdienvermogen van bijvoorbeeld woningen kan worden ingezet om verouderde panden te verwerven en de schuifpuzzel op bedrijventerreinen in gang te zetten. Daarnaast ontstaat er een aantrekkelijk woonmilieu door te investeren in de kwaliteit van de bedrijfsplinten. Door hier duidelijke uitvoeringsregels aan te verbinden, worden bedrijven niet gehinderd in hun bedrijfsvoering. Zo is het belangrijk om goed na te denken over de logistiek: laden en lossen aan de achterzijde van een pand, en de entree van de woningen aan de voorzijde. Gemeenschappelijke (buiten)ruimtes stimuleren daarnaast interactie tussen bedrijven en inwoners, waardoor wederzijdse irritaties afnemen.
Toekomstbestendige wijken
Niet iedere bedrijvigheid leent zich voor een combinatie met wonen, maar er is wel veel meer mogelijk dan we nu vaak denken. Bovendien is de (maak)industrie aan het veranderen: van massaproductie met hoge volumes en lage kosten richting meer kleinschaligere specialistische productie. In 2009 had 74% van de bedrijven in de industrie minder dan vijf werknemers, inmiddels is dit 81% (CBS, 2019). Deze bedrijven produceren vaker in kleine series met een hoge toegevoegde waarde. De producten zijn ontwerp-intensief, wat combineren met woningen gemakkelijker maakt. Daarnaast vestigen bedrijven zich in de ‘battle for talent’ graag in de stad op multimodaal ontsloten plekken nabij voorzieningen.
Kortom: verdicht en vermeng, en voorkom dat werkfuncties uit de stad verdwijnen en bedrijven gehinderd worden in hun bedrijfsvoering. Stel duidelijke beleidsregels en randvoorwaarden aan de uitvoering. Sta verdichting met commercieel aantrekkelijke functies op strategische plekken toe. Verplicht tot het behouden van een minimum areaal aan bedrijfsruimten of werkgelegenheid. En creëer zo een interessante business case voor het ontstaan van toekomstbestendige wijken en werklocaties.
Cover: entreprise POTAIN (AVERMES,FR03)" (CC BY 2.0) by jean-louis zimmermann
Cover: ‘entreprise POTAIN (AVERMES,FR03)" (CC BY 2.0) by jean-louis zimmermann’ door jean-louis Zimmermann (bron: Flickr) onder CC BY 2.0, uitsnede van origineel
Door Joris Quaedflieg
Managing Consultant Economie & Commercieel Vastgoed bij Bureau Stedelijke Planning
Door Valérie Noordink
Senior Consultant Economie bij Bureau Stedelijke Planning
