“Verdichting kan zelfs leiden tot kwalitatief hoogwaardigere openbare ruimte”

In de praktijk wordt er volgens Van Bueren nog vooral vanuit ontwikkelstrategieën gehandeld, waarbij de openbare ruimte niet of zeer beperkt wordt mee ontwikkeld. Dat stelt de hoogleraar Urban Development Management in een artikel van Stadszaken. Het gevolg is volgens haar dat alles uiteindelijk toch op het bordje van de gemeente komt te liggen. “Zodra je gaat verdichten, ligt er een kans om de openbare ruimte en de plinten van gebouwen als publieke voorziening mee te nemen. Zaak is wel dat je daar goede arrangementen voor verzint.”

Fundamenteel verkeerd

(Vastgoed)ontwikkeling enerzijds, en inrichting en beheer van de openbare ruimte anderzijds, kúnnen en mógen volgens Van Bueren niet los van elkaar worden gezien. In haar keynote-presentatie op het Stedelijk Interieur Congres staat dit vraagstuk dan ook centraal. “Ik denk dat stedelijke verdichting en een gezonde, kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte niet met elkaar in tegenspraak hoeven te zijn. Als je het proces goed inricht, kan verdichting zelfs leiden tot kwalitatief hoogwaardigere openbare ruimte.”

In een bouwcultuur waarin het bruto vloeroppervlakte leidend is, worden zaken als energie, materiaalgebruik, milieu en sociale ambities (zoals een gezonde openbare ruimte) volgens Van Bueren gezien als extra’s bovenop het eigenlijke programma. Ook het frame ‘stapelen van ambities’, dat vaak wordt gehanteerd, spreekt haar niet aan. “Ik vind dat zelf een fundamenteel verkeerd begrip van wat er nodig is om een gebied te ontwikkelen.”

“Wat als we het nu eens omdraaien. Wat zijn de basisvereisten die we in een gebied nodig hebben? Hoeveel waterberging, lokale energieopwekking en welke voorzieningen in het openbaar domein wil je eventueel nog realiseren? Vervolgens kun je kijken wat voor programma en welke kwaliteit daarbij past of mogelijk is. Dat is een heel andere uitgangspositie.”

Geen tastbare waarde

De draagkracht van een gebied zou volgens de hoogleraar centraal moeten staan in plaats van dat er wordt uitgegaan van het aanpassen van de draagkracht. Het probleem is volgens haar wel dat publieke waarden zich moeilijk in geld laten uitdrukken. En dat maakt de financiering lastig. “De urgentie om te bouwen is op het moment veel groter dan te investeren in de openbare ruimte. Daarbij is de druk hoog om alles wat de voortgang van het bouwproces ook maar enigszins kan belasten weg te snijden uit de besluitvorming. Openbare ruimte, de aanleg maar vooral het beheer ervan, wordt al snel als onoverkomelijke kostenpost gezien waar voor de ontwikkelaars geen tastbare waarde tegenover staat.”

Een andere blik op de financiën kan dat proces veranderen. “De prijselasticiteit van gebouwen zit nu nog vooral in de locatie en minder in kwaliteit. Maar je ziet nu al de eerste aanwijzingen in het buitenland dat een slechte waterhuishouding of een risicovolle plaats de prijs van woningen negatief beïnvloedt. Het is de vraag in bijvoorbeeld Limburg, waar vorig jaar overstromingen waren, in hoeverre dat prijseffect zich ook gaat voordoen. Ik denk dat we nog een paar jaar moeten wachten, maar dat dit ook hier het geval zal zijn. Mede omdat ook hypotheekverstrekkers, financiële instellingen en vastgoedbeleggers een klimaattoets moeten doen. Dan wordt een klimaatadaptieve openbare ruimte van cruciaal belang.”

Op de begroting

Van Bueren benadrukt dat locatie in deze processen van belang blijft, maar door deze ontwikkelingen wel een andere en bredere betekenis krijgt. “Bijvoorbeeld dat vastgoed op die plek toekomstbestendig is. Dat zit eraan te komen. En wat je mag hopen, is dat ook vanuit de gezondheidszorg de waarde van de openbare ruimte wordt ingezien. Als je dagelijks beweegt, is dat bevorderlijk voor de gezondheid van lichaam en geest. Maar preventie zit nog nauwelijks in het financieringsmodel van onze gezondheidszorg. De kunst is dus om te openbare ruimte nu al waarde te geven, zodat die ook in het besluitvormingsproces kan worden meegenomen. Dat zou bijvoorbeeld kunnen door deze te monetariseren, in geld uit te drukken. Dan is de waarde in een vergelijkbare eenheid uitgedrukt als veel andere kosten en opbrengsten en kan de openbare ruimte op de begroting.”

Hoe dat precies kan en wat de wenselijkheid hiervan is, licht Van Bueren tijdens het congres nader toe. Een suggestie die ze alvast doet, is om ontwikkelaars voor 30 jaar of langer te laten committeren aan een gebied. “Dan nemen zij kosten en opbrengsten van openbare ruimte op een andere manier mee. Immers, de waarde van een gebied is gebaat bij een goede openbare ruimte.” Een andere optie die ze suggereert, is om eisen aan de ontwikkeling van openbare ruimte conditioneel te maken voor de besluitvorming en op te nemen in tenders voor gebiedsontwikkeling. "Voor grote gemeenten met meer ambtelijke capaciteit zou dit mogelijk moeten zijn. Het is alleen de vraag in hoeverre vooral kleinere gemeenten dit aandurven en aankunnen.”

Win-win

Op de vraag hoe Van Bueren staat tegenover een vorm van onderhandelingsplanologie, waarbij een ontwikkelaar in ruil voor extra investeringen in het openbaar domein extra ontwikkelrechten krijgt, antwoordt ze dat dit kan maar dat je wel goed moeten weten wat je ervoor terugkrijgt. “Het gaat er uiteindelijk om dat je een toekomstbestendig gebied realiseert en geen roofbouw pleegt op de grond, de natuur en de mensen in het gebied. De belofte van win-win klinkt soms mooier dan het in werkelijkheid is. Waar het vaak misgaat, is dat de ene win sterker is verankerd in het proces dan de andere win. Het kan, mits je het heel zorgvuldig doet. Je moet het proces goed inrichten.”