Verdozing gaat door, concreet beleid ontbreekt vaak (nog)

De logistieke vastgoedmarkt heeft weinig last van de coronacrisis. Dat is de conclusie van een onderzoek van Buck Consultants International (BCI) onder de ‘twintig belangrijkste logistieke vastgoedontwikkelaars en -beleggers in Nederland’, die samen ruim 80 procent van de Nederlandse markt in handen hebben. Huren stijgen, de verwachte groei is hetzelfde als vorig jaar en de XXL-distributiecentra blijven net als in 2019 en 2020 door heel Nederland als paddenstoelen uit de grond schieten.

Grote dozen

Een ontwikkeling die René Buck, directeur van BCI, niet zag aankomen. “Middenin de eerste golf hebben wij dezelfde partijen ondervraagd en toen was een daling van 30 procent de verwachting binnen de sector. Maar de logistieke vastgoedmarkt heeft zich duidelijk kunnen herstellen.” Buck noemt twee verklaringen voor het opkrabbelen. “Door corona is de e-commerce markt enorm gegroeid, waardoor de vraag naar meer ruimte is gestegen. Tegelijkertijd is ander vastgoed minder aantrekkelijk geworden. Hotels en retail bijvoorbeeld. Investeerders willen een object dat de waarde vast blijft houden en logistiek vastgoed voldoet aan die wens. Het aantal partijen dat in logistiek vastgoed wil investeren is hoog.”

Buck verwacht dan ook niet dat de interesse voor de sector snel zal afnemen. Vooral het realiseren van de XXL-distributiecentra zal blijven doorgaan en bedrijven en investeerders kiezen, juist in deze tijden, meer en meer voor deze grote distributiecentra. “Ze zijn efficiënter voor bedrijven, bieden schaalvoordelen en geven tegelijkertijd de investeerder meer flexibiliteit. Door de groei van e-commerce is er meer ruimte nodig. Goederen komen bijvoorbeeld terug of moeten opnieuw ingepakt worden. Daar is ruimte voor nodig. En als er veel oppervlak is, kunnen investeerders zo’n distributiecentrum makkelijker opdelen en aan meerdere klanten verhuren.”

Landschapswaarde

Deze ontwikkeling heeft niet alleen positieve economische gevolgen, maar drukt ook een enorme stempel op het landschap. De verdozing, die de afgelopen jaren al onder verschillende vergrootglazen is komen te liggen, gaat naar alle waarschijnlijkheid gewoon door. “De maatschappelijke discussie die door deze ontwikkeling ontstaat voelt iedereen aan, ook de investeerders in de sector”, aldus Buck. “Ik merk ook dat investeerders steeds meer waarde hechten aan duurzaamheid. Het zijn lang niet alleen meer miserabele dozen. Zij weten ook dat duurzaamheid en een goede inpassing in het landschap van toegevoegde waarde is. Alleen ontbreekt vaak concreet beleid.”

Minister Ollongren gaf afgelopen jaar in de uitgestelde aanvullingsbrief op de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) al aan dat zij wil dat logistieke functies meer concentreren aangezien de impact van distributiecentra op het landschap groot is. Buck, die zich in het verleden al vaker zijn vraagtekens zette bij de ‘niet goed onderbouwde’ kritische geluiden, legt de bal ook vooral bij de provinciale en lokale overheden. “Er is op dit moment nog geen concreet beleid. Het is in de NOVI genoemd als speerpunt, maar uitwerking is nog in de maak. Provincies en gemeenten moeten het voortouw gaan nemen en uitspraken doen over locaties, de omvang en de landschapswaarde.”

Discussie voeren

Het sentiment rondom de verdozing begrijpt hij, maar Buck benadrukt ook het economisch belang. “De XL-distributiecentra staan nergens op illegale terreinen en de logistiek is juist nu een sector die de samenleving nodig heeft voor de economie en de werkgelegenheid. Gemeenten willen soms ook graag nieuwe centra naar hun stad lokken. Het is dus belangrijk om een goede balans te vinden. Die besluiten moeten op decentraal niveau per regio worden genomen.”

Zo maakte de regio Arnhem-Nijmegen begin dit jaar bekend ‘genoeg ruimte’ te hebben voor grote distributiecentra. Buck pleit dan ook voor een duidelijk herinrichtingsbeleid. “Gemeenten moeten de ruimte die er nu is op bestaande bedrijventerreinen optimaal benutten. Zo is de negatieve invloed op het landschap gering. Maar je ontkomt niet aan nieuwe centra. Dus moet er ruimte gemaakt worden.”