'Vergeet creativiteit niet bij gebiedstransformatie via Woningbouwimpuls'

De woningnood in Nederland is hoog. En om het voor onszelf extra uitdagend te maken, willen we een groot deel van de honderdduizenden benodigde woningen binnenstedelijk realiseren. Dit gebeurt in veel gemeenten door het transformeren van verouderde bedrijventerreinen. Een complexe opgave! Vaak zijn er meerdere knelpunten die de transformatie belemmeren, zoals milieuzonering, planschadeclaims, versnipperd grondeigendom, kostenverhaal en de uitvoerbaarheidseisen die aan reguliere bestemmingsplannen kleven.

Enorme toegevoegde waarde

Tijdens mijn afstudeeronderzoek bij de Radboud Universiteit (pdf) onderzocht ik negen transformatiegebieden waarbij de Crisis- en herstelwet (Chw) wordt toegepast om een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte op te stellen. Daarbij stonden de volgende vragen centraal:

• Wat zijn veelvoorkomende knelpunten gedurende transformatieprocessen?
• Welke oplossingen kan de Crisis- en herstelwet voor deze knelpunten bieden?
• Wat is het effect van toenemende binnenplanse flexibiliteit op rechtszekerheid?
• In hoeverre loopt de Crisis- en herstelwet vooruit op de Omgevingswet?

Zicht op transformatiegebied Binckhorst in Den Haag, met de Haagse Asfaltcentrale (HAC) op de achtergrond. (beeld: Devlin Oosterwijk)

De Chw blijkt een enorme toegevoegde waarde te hebben bij het opstellen van flexibele bestemmingsplannen voor organische gebiedsontwikkeling en -transformatie. Zo kunnen onder andere:

• milieuknelpunten worden getackeld, bijvoorbeeld via Milieuzonering nieuwe stijl, het optimaliseren van milieugebruiksruimte en/of door de Chw-status als 'ontwikkelingsgebied' te benutten (waarmee je voor maximaal 10 jaar kunt afwijken van milieunormen)
• globale bestemmingen worden opgenomen zonder dat er een exorbitante onderzoeksplicht ontstaat voor de haalbaarheidsaspecten (in reguliere bestemmingsplannen op basis van maximale planologische mogelijkheden)
• initiatieven via een dynamische verwijzing worden getoetst aan (open) normen in beleidsregels
• op één locatie meerdere activiteiten planologisch mogelijk worden gemaakt via de bestemmingsplanactiviteit (voorloper omgevingsplanactiviteit), waarbij er voor de voorgenomen activiteit nog wel een afweging plaatsvindt door het bevoegd gezag ten tijde van vergunningverlening (zie relatie met dynamische verwijzing naar een open norm)
• planschadeclaims worden uitgesteld (naar moment vergunningverlening) én beperkt (inkorting van voorzienbaarheid en op basis van werkelijke schade)
• organische kostenverhaalregelingen worden opgetuigd. 

Niet rijk

Dat een Chw-plan “niet evident onuitvoerbaar” dient te zijn (in plaats van “uitvoerbaar”) betekent bijvoorbeeld nogal wat voor de scope van de haalbaarheidsonderzoeken. Globaal onderzoek volstaat bij een Chw-bestemmingsplan, gedetailleerd onderzoek kan worden verschoven naar de vergunningfase. Ook de procedurele versnelling bij de Raad van State is waardevol, met een getrachte uitspraak binnen zes maanden. Bij een transformatieopgave kun je er immers vanuit gaan dat er een juridische procedure in het verschiet ligt. Gelet op de urgente woningbouwopgave is deze juridische versnelling meer dan wenselijk!

Last but not least: tijdens het opstellen van zo’n Chw-plan kun je je optimaal voorbereiden op het werken onder de Omgevingswet. Globaal bestemmen en functies toedelen via de Chw vraagt bijvoorbeeld om een geheel andere aanvliegroute. Je kunt daar alvast ervaring mee opdoen via de bestemmingsplanactiviteit, de dynamische verwijzing en het gedeeltelijk uitstellen van gedetailleerde haalbaarheidsonderzoeken in een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte. 

Geleerde lessen zijn echter ook dat:

1. gebiedstransformatie via de Chw nog steeds complexe materie is
2. een gebiedstransformatie altijd geld kost, dus als gemeente zul je er (financieel gezien) niet rijk van worden.

Flinke zak geld

Vanwege dat kostbare aspect is het fantastisch nieuws dat voor veel van deze plannen de zilvervloot is binnengevaren middels de Woningbouwimpuls. Honderden miljoenen euro’s stromen vanuit het Rijk richting gemeenten, op voorwaarde dat ook provincies en gemeenten zelf een duit in het zakje doen. Een aanvullende eis is dat minimaal de helft van de te realiseren woningen in het betaalbare segment komt te vallen.

Klinkt alleszins redelijk, maar zijn er ook gevaren? Wel degelijk. Het is namelijk een gemiste kans dat de rijksbijdrage niet automatisch is gekoppeld aan een status als Chw-gebied. Een quote uit mijn afstudeeronderzoek is me sterk bijgebleven: “Met een flinke zak geld kan iedereen een gebied transformeren. Je wordt pas creatief als je het met een beperkt budget moet doen”. Ik beveel het gemeenten daarom van harte aan om naast de rijksgelden ook de Chw hartstochtelijk te omarmen en te (blijven) experimenteren met nieuwe wettelijke mogelijkheden.

Kameleonbestemming

Daarom wil ik ervoor waken dat de creativiteit niet verloren gaat nu er bij diverse gemeenten, dankzij de Woningbouwimpuls, plotseling veel financiële slagkracht is ontstaan om hun transformatieopgave te realiseren. Moet een bedrijf bijvoorbeeld écht voor (veel te) veel gemeenschapsgeld worden uitgekocht, of is er een innovatieve en goedkopere oplossing mogelijk? Vergeet trouwens niet dat een ‘stoer’, levendig en gemengd woon-werkgebied ook ‘stoere’ bedrijven nodig heeft!

Toegegeven: soms kan het niet anders. Zo is een betoncentrale middenin je plangebied (zoals bij de HAC van Binckhorst in Den Haag) een lastige zaak. Via de Woningbouwimpuls wordt deze centrale (zeer waarschijnlijk) uitgekocht, om zo circa 2.400 nieuwe woningen mogelijk te maken. Toch blijken er voor andersoortige bedrijvigheid vele mogelijkheden beschikbaar. Benut daarom de Chw om te leren, een open dialoog te voeren met bedrijven over de mogelijkheden (zoals de kameleonbestemming die is toegepast op bedrijventerrein Soesterberg-Noord) én om onnodige miljoenenuitgaven te besparen.

Cover: “Bedrijventerrein Broekweg - Wijk bij Duu” (CC BY-NC 2.0) by Dirk-Jan Kraan - Luchtfotografie