Verkoop in Dialoog stimuleert kwaliteit

Onalledaagse tender voor Coulissen West in Breda

Het Bredase Stationskwartier moet de ‘lobby’ van de stad worden: een levendig, dynamisch gebied in aansluiting op het stadscentrum, waar mensen 24/7 werken, ondernemen, recreëren en wonen. De ontsluiting is perfect met een gloednieuw station en verbindingen naar de Randstad, Oost-Nederland en eind dit jaar een directe snelle trein naar België. Coulissen West is een strategische schakel tussen het station en het nieuwe gerechtsgebouw, twee iconen aan deze kant van de stad. Deze nog te ontwikkelen locatie moet aansluiten op de internationale oriëntatie met een brede functiemix van circa 40.000 m2 bvo.

De Gemeente Breda koos voor de complexe opgave de onconventionele weg van de zogenaamde Verkoop in Dialoog. ‘We wilden hier beslist geen “platte verkoop”, waarbij je als overheid een stuk grond te koop zet, een visie voor de locatie neerlegt en marktpartijen vraagt om een bod te doen en die visie uit te voeren’, legt Nora van de Griend uit. Ze is projectmanager Markt, Programmering en Ontwikkeling voor Coulissen West in de spoorzone van de Brabantse stad. ‘We willen niet dat op deze plek alleen maar vakken worden gevuld. Coulissen West maakt deel uit van de plannen om de economische structuur van de stad te verbeteren. De kracht van de plek staat centraal, een openbaar vervoersknooppunt van internationale allure met alle modaliteiten. De kansen die er liggen, willen we versterken door kwaliteit in het gebied toe te voegen. Daar hebben we de ervaring en creativiteit van de markt bij nodig.’

Zoektocht
Maarten Kievits, director bij Fakton, begeleidt de gemeente bij de Verkoop in Dialoog. Hij stelt dat verkopende partijen als gemeenten, provincies, woningcorporaties, (semi)publieke organisaties en private ondernemingen er goed aan hun locaties niet simpelweg te koop te zetten. ‘We zien in de praktijk een toename van binnenstedelijke ontwikkelopgaven die potentiële kopers vanwege hun complexiteit als risicovol zien. Bij veel transacties leidt het inschatten van deze risico’s tot een lagere waarde. Een belangrijk verschil met een “platte verkoop” is dat je met een dialoog veel onzekerheden kunt wegnemen. De planvorming wordt een onderdeel van de tender, waardoor deelnemende partijen een beter gevoel bij de stad en meer vertrouwen krijgen.’

De essentie van Verkoop in Dialoog is dat de wensen van de verkopende partij en de mogelijkheden van de markt via een dialoog bij elkaar komen. Kievits: ‘In dialoog ontstaat een zoektocht naar een haalbaar plan met een zo groot mogelijk toegevoegde waarde. Het is nogal een verschil of je een open vraag stelt in de zin van hier heb je de locatie en verras ons maar, daag ons uit, of dat je partijen vraagt om jouw visie uit te voeren. Door op de eerste manier te werken geef je de marktpartijen veel meer het gevoel dat ze daadwerkelijk inbreng hebben in hoe dit stuk van de stad er gaat uitzien. Al ontwerpend kunnen ze laten zien wat de opties zijn. Ze krijgen daar meteen een reactie op van de gemeente en een beter beeld van wat wel en niet wordt gewaardeerd. Zo kunnen ze de risico’s beter inschatten.’

Context

De resultaten uit de Verkoop in Dialoog-processen laten zien dat het benutten van kansen en het wegnemen van risico’s in een gestructureerd proces de kwaliteit én de opbrengsten fors verhoogt. ‘We geven nadrukkelijk geen opdracht’, benadrukt projectmanager Van de Griend.  ‘Meestal krijgen we plannen binnen waarbij ontwikkelaars of bouwers inspelen op een bepaalde behoefte zonder goed te kijken naar wat die ontwikkeling nou echt aan het gebied toevoegt. Wij hebben juist baat bij een zo goed mogelijke ontwikkeling van het hele gebied op een manier die aansluit bij het zakelijke karakter dat we daar willen, hoog stedelijk dat op een dynamische wijze wordt verbonden met het aangrenzende coulissenlandschap. In de dialoog zoek je met elkaar naar de toegevoegde waarde van de locatie voor de stad en de manier om die optimaal te benutten in de context van het gebied en de stad.’ De gemeente richt zich voor de invulling op bedrijvigheid van buiten Breda en het liefst van buiten de regio met een internationaal karakter. De te realiseren woningen, het hotel en de voorzieningen moeten daarbij aansluiten. Van de Griend: ‘We denken voor wonen aan expats en internationale studenten. De gebouwen moeten enerzijds flexibele werk- en ontmoetingsplekken bieden, anderzijds ruimte voor de grotere corporate bedrijven.’

Voorafgaand aan de uitvraag heeft een marktconsultatie plaatsgevonden met twaalf geselecteerde partijen op basis van een conceptuele visie voor het gebied. ‘Zo wilden we er achter komen hoe de markt tegen die visie aankijkt’, vertelt Van de Griend. ‘Met die input hebben we een brochure samengesteld voor de uitvraag aan 150 door ons geselecteerde partijen – architecten, ontwikkelaars, bouwers, beleggers – die we geschikt vonden. Het gaat om 40.000 m2 vastgoed op een voor de stad vitale plek. We hebben partijen nodig die de financiële kracht, de competenties en ervaring hebben om dat met ons samen te realiseren.’ Uiteindelijk schreven zich vijftien partijen in, waaronder een aantal consortia. Van de Griend: ‘Al vrij snel na de beoordeling van de ingediende plannen zijn we teruggegaan naar vier partijen. Een haakte daarna af, zodat we met drie de dialoog zijn aangegaan.’

Teamspirit
Werken in dialoog blijkt een heel avontuur, dat veel vraagt van alle betrokkenen. ‘Ongelofelijk spannend’ erkent Nora van de Griend. Ze geeft toe dat de gemeentelijke betrokkenen aanvankelijk niet wisten of ze er met de marktpartijen wel uit zouden komen. Wat zeker heeft geholpen, was de open en kritische houding naar elkaar, stelt ze vast. ‘Om zo te kunnen werken heb je mensen met lef nodig, die korte lijnen met en draagvlak bij de collega’s op de afzonderlijke gemeentelijke afdelingen hebben. Tegelijkertijd moet je over de eigen grenzen heen kunnen kijken en open staan voor de ideeën van anderen. Voordeel is dat we voor Via Breda al langer integraal in het team samenwerken. We kunnen heel kritisch voor onszelf zijn. Dat zorgt voor een stevige positie in de dialooggesprekken. Wij durfden de discussie aan te gaan, waren in de dialoog heel kritisch en open naar de deelnemende partijen. Dat werd erg gewaardeerd, kregen we terug van alle drie de dialoogpartners. De plannen zijn er echt beter door geworden, gaven ze aan.’

In juni vorig jaar op de Provada, ruim een jaar na de marktconsultatie, kon de intentieovereenkomst worden getekend met 5TRACKS, het consortium van SYNCHROON, ERA Contour en J.P. van Eesteren. Die zijn nu bezig met de verdere uitwerking van het planconcept, ter bevestiging dat het een haalbaar plan is. Van de Griend: ‘Wat ze hebben gemaakt, is al prachtig. Onder meer de architectuur, externe veiligheid, geluid en parkeren zijn nog aandachtspunten. We zijn tegelijkertijd gezamenlijk op zoek naar eindgebruikers, want we bouwen niet voor de leegstand. Alleen met gesloten huurcontracten kan de bouw starten.’

Dit is een ingekorte versie van het artikel in ROm 1-2, januari-februari 2017