27 april 2014
7 minuten
Verslag Recente onderzoeken, zoals het Deloitte onderzoek naar grondposities, hebben aangetoond dat stedelijke herverkaveling een waardevol instrument is. En dat we voor verkavelen in het stedelijk gebied de ervaringen en het verkavelingsprincipe uit het landelijk gebied kunnen gebruiken. Als Kadaster hebben we al sinds 1924 een rol in de landelijke ruilverkaveling. Die ervaring leert ons dat een wettelijke regeling een noodzakelijke stok achter de deur is, om verkavelingstrajecten tot een succes te maken. We zijn dan ook blij dat de commissie de minister adviseert om zo snel mogelijk tot een wettelijke regeling te komen. In die wettelijke regeling moet een belangrijke rol worden weggelegd voor de rechtszekerheid. Het Kadaster legt deze rechten van oudsher vast en waarborgt daarmee de rechtszekerheid. Met een wettelijke regeling voor stedelijke herverkaveling krijgen organische gebiedsontwikkeling en uitnodigingsplanologie voor het eerst een wettelijk kader, vooruitlopend op de Omgevingswet.
Op 11 april j.l. vond de expertmeeting Stedelijke Herverkaveling op initiatief van het kadaster plaats, met Wouter van Zandbrink als dagvoorzitter. Doel van de bijeenkomst is het opmaken van de balans, hoe staan we ervoor? In zijn welkomswoord gaf Bert Hoeve (het Kadaster) aan dat ze al vier jaar investering in 'stedelijke herverkaveling' en met plezier deze middag organiseren, zeker gezien de vele inhoudelijke bijdragen van de deelnemers.
Het adviesrapport Stedelijke Herverkaveling en de Omgevingswet – Duco Stadig, voorzitter adviescommissie Stedelijke Herverkaveling
Duco Stadig gaat in zijn bijdrage verder in op de Omgevingswet. Deze is vorig jaar naar de Raad van State gegaan voor advies. Hoe de wet eruit ziet is nog onbekend. Binnenkort zal meer duidelijkheid komen, als het advies van de Raad van State openbaar wordt. Wel duidelijk is dat het onderwerp stedelijke herverkaveling, zo waardevol en noodzakelijk is, dat het verstandig is om –vooruitlopend op invoering van de Omgevingswet – een regeling te treffen. Stedelijke herverkaveling is nadrukkelijk een onderwerp voor een experimentenwet.
Het rapport van de commissie Stedelijke Herverkaveling wordt op 14 april afgerond. De commissie overlegt dan voor de laatste keer. Onder andere de resultaten van de consultatieronde worden besproken. De commissie heeft zelf de consultatie uitgevoerd. Dat is niet gebruikelijk, maar heeft wel bijzonder goede inzichten opgeleverd. Het adviesrapport is goed verspreid en wordt bij de aanwezigen als bekend voorondersteld. Duco zal daarom niet het hele rapport toelichten maar kiest ervoor om een paar onderwerpen uit te lichten. Een onderwerp dat Duco aansnijdt, is de waardering van de inbrengwaarde. Businesscases zijn rendabeler, als bij de inbrengwaarde uitgegaan wordt van de huidige waarde. Dat gebeurt nu ook al wel, het CBS in Voorburg is bijvoorbeeld verkocht voor 100 euro per m2 BVO. Boekwaarden liggen vaak nog te hoog, daar moet fors op worden afgeschreven. De commissie heeft het vernieuwende standpunt ingenomen dat er bij ruilen gebruik gemaakt moet worden van de huidige waarde als waarderingsgrondslag. Stadig vraagt de aanwezigen hoe zij hierover denken. Welke grondslag moet worden gebruikt voor ruilen: de huidige waarde of de verwachte waarde? De zaal neigt naar de huidige waarde. Een van de aanwezigen merkt op dat de kosten van het ruilen bij de eigenaar zelf liggen en dat financiering lastig kan zijn als dat moet worden geregeld met een private partij. Wie bepaalt wat de huidige waarde is en hoe reëel is die waarde? Een pand dat nu leeg staat en € 100/m2 BVO waard is, kan over een maand een andere bestemming krijgen en daarmee veel meer waard zijn. Huidige waarde kan daarmee een risico zijn voor de eigenaar. Daarnaast wordt opgemerkt dat de systematiek van huidige waarde alleen toegepast zou moeten worden in gebieden die op slot zitten.
Bij een experimentenwet ligt het voor de hand om terug te grijpen op een al bestaande wettelijke regeling als kader. Voor stedelijke herverkaveling liggen vooral de WILG en de Grondexploitatiewet voor de hand. Het binnenplanse kostenverhaal sluit aan bij de systematiek van de Lijst Geldelijke Regeling in de WILG, terwijl het kostenverhaal buiten het blok beter aansluit bij de Grondexploitatiewet. Ook dit is een onderwerp waar de commissie graag vanmiddag over geadviseerd wil worden. Net als de vraag hoe organische gebiedsontwikkeling is in te voegen in de huidige Wro, die een termijn kent van 10 jaar.
Ervaringen uit 15 maanden stedelijk herverkavelen – Guido Kuijer, Kadaster
De wettelijke regeling voor stedelijke herverkaveling levert nog vragen op, maar er is ook veel begrip voor de systematiek. Mogelijk liggen er antwoorden in de ervaringen die het afgelopen jaar zijn opgedaan. Guido Kuijer neemt de aanwezigen mee in de afgelopen 15 maanden stedelijke herverkaveling.
De eerste sessie in januari 2013 leverde veel vragen op. We hebben toen beloofd deze mee te nemen en uit te werken. Dat is niet gelukt. Reden daarvoor is dat de ontwikkelingen sneller gingen dan wij antwoorden konden toevertrouwen aan papier. Sinds januari 2013 hebben we het Nationaal Proefprogramma afgerond, is de studie ‘Vaart brengen in gebiedsontwikkeling met stedelijke herverkaveling’ afgerond, is er een stortvloed geweest aan artikelen, debatten en bijeenkomsten, hebben we een groot aantal initiatieven gezien én is de commissie Stedelijke Herverkaveling aan het werk geweest.
Enkele opvallende zaken uit de ervaringen van het afgelopen jaar:
Er is debat gevoerd over de positionering van stedelijke herverkaveling. De nut-noodzaak discussie komt voort uit de vraag hoe men aankijkt tegen grondbeleid, dit is bijna te zien als een politieke visie. Het gaat om de rol die je toedicht aan de overheid. Meningen verschillen daarnaast per discipline. Er zijn veel disciplines betrokken bij het onderwerp stedelijke herverkaveling. Dat maakt het soms lastig. Zeker ook omdat er wat heilige huisjes zijn, zoals waardebepaling, de inbreuk op het eigendomsrecht en zelfrealisatie.
Spanningsveld tussen theorie en praktijk. Er zijn stemmen die beweren dat er geen apart instrument hoeft te komen, omdat er al genoeg instrumenten zijn. Er zijn ook stemmen die zeggen dat stedelijke herverkaveling geen totaaloplossing biedt. Dit laatste klopt, maar we merken in de praktijk dat er wel degelijk behoefte is aan een nieuw instrument.
De praktijk is volop in beweging. Initiatieven komen uit heel Nederland en sluiten aan op een brede thematiek aan ruimtelijke problemen, van detailhandel leegstand tot glastuinbouw. Sommige initiatieven zijn al heel concreet, anderen nog meer abstract. We zien ook bijzondere dingen. Zoals de gemeente Steenwijk, die kampt met 21% leegstand in het winkelgebied. Zij wilden daar wat aan doen en deden een financieringsaanvraag bij de provincie Overijssel. Deze is afgewezen, omdat er gemeenten zijn met grotere problemen.
Ideeën en suggesties
Aan het eind van de middag wordt de aanwezigen gevraagd om de commissie te voeden met ideeën en suggesties die meegenomen kunnen worden in het advies dat naar de minister gaat. De volgende suggesties worden gegeven:
Kies voor een Nederlands systeem. De ervaringen in het buitenland zijn waardevol en daar moeten we van leren. Maar we hebben behoefte aan een eigen systeem dat aansluit op de praktijk in Nederland.
Privaat – publiek levert nu in de praktijk wel eens het probleem op dat een private partij zich terugtrekt en je als overheid ontwikkeling niet kunt afdwingen. In het wettelijk instrument zou de overheid privaatrechtelijke bevoegdheden moeten krijgen
Het gaat hier om een nieuwe manier van denken. Deze is nog niet eerder uitgevonden. Het is daarom belangrijk om ons te laten inspireren door andere modellen en wetgeving én om ruimte te bieden aan het experiment.
De meeste kansen liggen op die plaatsen waar private partijen aan het roer staan en de overheid faciliteert. Dit uitgangspunt is cruciaal voor de slagingskans van stedelijke herverkaveling.
Als gemeente moet je het proces zo faciliteren dat ondernemers je betrokkenheid voelen en het belang zien.
De crisis mag niet leidend zijn voor een wettelijke regeling. Ook daarna moet het instrument nog actueel zijn.
Er is een cultuurverandering noodzakelijk bij overheid en private partijen. We moeten niet meer uitgaan van nieuwbouw bij ontwikkelingen, maar van het bestaand gebied.
Herverkavelen is geen doel, maar een middel. Hou het juiste doel voor ogen.
Een niet transparante grondmarkt staat rechtvaardigheid in de weg. Taxaties moeten open, eerlijk en transparant uitgevoerd worden.
Maatwerk en flexibiliteit zijn kernbegrippen bij stedelijke herverkaveling. We moeten lessen leren uit de ervaringen die we opdoen.
We moeten af van de denktrant dat een functie die we toekennen voor lange tijd behouden kan worden. Flexibiliteit is een must.
De overheid is niet alleen faciliterend, maar heeft ook de rol van stopper.
Zie ook:
Cover: ‘2014.04.27_Verslag expermeeting stedelijke herverkaveling_660’
