Vertrouwen in de publiek-private samenwerking is terug van weggeweest

Gebiedsontwikkeling is complex en onvoorspelbaar. Doorlooptijden zijn lang, regelgeving en procedures wijzigen geregeld, locaties zijn moeilijk tot ontwikkeling te brengen, de inhoud is veelomvattend en het aantal stakeholders groeit. Dit alles maakt dat risicobeheersing en financiering van projecten uitdagend is. En dat terwijl de oplopende woningtekorten de urgentie om voortgang te boeken juist vergroten.

De invoering van de Omgevingswet is een van de oorzaken van de uitdagingen in het vakgebied. De invoering van deze wet kende zoals we weten een jarenlange voorbereidingstijd en compliceert het planvormingsproces juist op een moment dat versnelling van woningbouwplannen erg gewenst is. Ook het gebrek aan een helder beleid op het vlak van stikstof en PFAS heeft een belemmerende werking op de uitvoerbaarheid van plannen.

Tal van misschien begrijpelijke beleidskeuzes bemoeilijken de haalbaarheid van plannen, zoals die ten aanzien van binnenstedelijk bouwen, grondprijzen, duurzaamheidsambities en betaalbaarheid. Daarnaast zijn er economisch en financieel belemmerende factoren, zoals een krappe arbeidsmarkt, beperkte financiële middelen (bijvoorbeeld voor grondverwerving), inflatie en hoge bouwkosten. En zo zijn er meer onderwerpen die ons vak niet eenvoudiger maken.

Simpele én uitdagende oplossing

De roep om versnelling wordt breed onderschreven en veel stakeholders in gebiedsontwikkeling werken aan oplossingen. De Rijksoverheid pakt meer regie; met de Nota Ruimte wordt aan een toekomstperspectief gewerkt voor Nederland tot 2035 en de periode daarna. Gemeenten committeren zich aan woondeals, versnellingstafels en extra planontwikkelingscapaciteit. Ontwikkelaars en corporaties zetten in op meer plancapaciteit en snellere industriële bouwmethoden. De wil is er, maar het lukt nog onvoldoende om gezamenlijk stappen te zetten. De bouwproductie blijft achter bij de ambities.

Er is dan ook niet één oplossing voor de zo gewenste versnelling voorhanden. Deze vinden we wel in een combinatie van maatregelen die gezamenlijk bijdragen aan het verbeteren van het investeringsklimaat, het versimpelen van procedures en het hervormen van de woningmarkt. Er is bovendien één oplossing waar we direct mee aan de slag kunnen. Eén oplossing die even simpel als uitdagend is: vertrouwen. Hernieuwd vertrouwen in publiek-private samenwerking is essentieel voor versnelling en om de huidige uitdagingen het hoofd te kunnen bieden. Stakeholders in gebiedsontwikkeling kunnen hiervoor de volgende zes uitgangspunten hanteren:

1 Zet partijen in hun kracht
We hebben elkaar nodig om te versnellen. Alle partijen die werken aan gebiedsontwikkeling hebben eigen kennis, ervaring en expertise. Risico’s afschuiven tussen partijen heeft een remmende werking. Juist vanuit een gezamenlijke aanpak kan worden bekeken wie welk instrumentarium ingezet kan worden om risico’s te mitigeren. Door samen te werken kunnen verschillende partijen hun kennis en expertise delen, wat leidt tot betere en meer innovatieve oplossingen.

2 Zorg voor een gelijkwaardige samenwerking
Publiek-privaat samenwerken in de vorm van een entiteit (een ontwikkel-BV of -maatschappij) is niet de enige manier van samenwerken. Een goed ingerichte PPS draagt bij aan onderling vertrouwen en voortgang in ontwikkeling. Een vroegtijdige samenwerking tussen publiek en privaat zonder entiteit maar met een gedeeld belang helpt ook om te versnellen. De juiste dingen op het juiste moment doen, samen. Zeg maar bouwteam-samenwerking in gebiedsontwikkeling

3 Werk aan samenwerking tussen markt en overheid en door alle lagen heen
Er liggen kansen op het niveau van locatie, ambitie en project. Waterschap, provincie en Rijk kunnen heel goed bijdragen aan doorbraken in projecten. Waar gemeenten niet de capaciteit hebben voor actief grondbeleid, kan de markt bijspringen door het innemen van grondposities, gevolgd door gezamenlijke gebiedsontwikkeling.

4 Creëer een flexibele schil in plancapaciteit
Om te voorkomen dat het uitvallen van plancapaciteit betekent dat doelen niet behaald worden, zal er gezamenlijk moeten worden ingezet op strategische overcapaciteit in plannen.

5 Verenig grondeigenaren vooraf
Grondeigenaren in een te transformeren gebied vroegtijdig verenigen en als één collectief richting de gemeente op (laten) trekken, biedt kansen voor versnelling. Door professionele begeleiding van niet ter zake kundige eigenaren ontstaat collectiviteit, begrip, draagvlak én momentum.

6 Investeer in het proces van samenwerking
Gebiedsontwikkeling is niet rechtlijnig. Investeren in vertrouwen tussen markt en overheid is essentieel om ook in tijden dat het minder gaat voortgang te kunnen blijven boeken. Dit georganiseerde vertrouwen zit in grote en in kleine onderwerpen. Van vroegtijdig in gesprek gaan en het verdiepen in elkaars belangen en drijfveren, tot een strenge partnerselectie en samenwerken met duidelijke ambities, procesafspraken en samengestelde projectteams, vanuit wederzijds vertrouwen.

Samenwerking in De Suikerzijde Groningen

Tijdens het door Akro Consult georganiseerde symposium ‘Woningbouw en de kracht van samen’ op 30 januari 2025 vertelden betrokkenen vanuit de gebiedsontwikkelingen De Suikerzijde in Groningen en Kanaalzone-Zuid in Eindhoven wat volgens hen de succesfactoren zijn voor samenwerking. De Suikerzijde is een grote ontwikkellocatie op de voormalige vloeivelden van het Suikerunieterrein, op steenworp afstand van de binnenstad. De gemeente heeft de grond een aantal jaar geleden aangekocht en heeft hoge ambities geformuleerd voor de ontwikkeling van het gebied. Om de eerste bouwvelden te ontwikkelen, heeft de gemeente besloten om vroegtijdig marktkennis aan het project te verbinden door een samenwerkingspartner te selecteren. Daarmee worden de plannen uitgewerkt, waarna op basis van het uitgewerkte plan de grond wordt verkocht.

Eind 2021 bundelden Dura Vermeer, de woningcorporaties Nijestee en Patrimonium en de gemeente Groningen hun krachten om de haalbaarheid en kwaliteit van de eerste fase (700 woningen) van De Suikerzijde te onderzoeken. Deze samenwerking heeft geleid tot een vliegende start: in september 2024 gingen de eerste woningen in verkoop. De sleutel tot dit succes is volgens Jan Kleine (directeur De Suikerzijde BV), Peter Klevering (directeur gebiedsontwikkeling Dura Vermeer) en Leonie Wijsman (senioradviseur Akro Consult en procesmanager partnerselectie) dat er in gezamenlijkheid naar een gedeeld verlangen is gezocht, zo bleek tijdens het symposium. Hierdoor werden de gedeelde waarden duidelijk en ontstond een gedeeld vertrouwen ontstond. Investeren in de gezamenlijkheid aan de voorkant dus, waardoor veel discussies kunnen worden teruggevoerd tot de vraag hoe het bijdraagt aan gezamenlijke doelstellingen in plaats van dat ze gaan over standpunten en aantallen.

De partijen in Groningen benadrukken: ga uit van vertrouwen, maar wees niet naïef. Door vanuit wantrouwen te handelen, is iedere discussie een onderhandeling. Vertrouwen in je samenwerkingspartner leidt tot het opzoeken van ruimte, nieuwe ideeën én voortgang. Dus gun elkaar iets, ook als het spannend wordt. Ook als eerder gemaakte beloftes toch niet haalbaar blijken. In het geval van De Suikerzijde leidt dit tot een gelijkwaardige samenwerking waarin elkaars toegevoegde waarde duidelijk blijkt.

Verder is het belangrijk om gezamenlijk te investeren in het proces en in risicosturing. De risico’s van marktpartijen en overheid verschillen, maar het zijn beide projectrisico’s. Door deze samen te signaleren, hebben partijen meer slagkracht om ook gezamenlijk deze risico’s te mitigeren. Een samenwerking is effectief op het moment dat de randvoorwaarden waarbinnen de samenwerking moet plaatsvinden voor iedereen helder zijn. In De Suikerzijde was de gemeente ver in planvoorbereiding en waren de onderwerpen duidelijk afgebakend waarover aanvullende marktinformatie nodig was. Dit maakt de taakverdeling en de verwachtingen van elkaar op voorhand helder.

Lessen uit Eindhoven

De Kanaalzone-Zuid in Eindhoven is nu nog een bedrijventerrein. Naast veel woningen moeten in het gebied ook werkplekken en allerlei nieuwe voorzieningen komen. Ook wordt de openbare ruimte opnieuw ingericht met veel groen en nieuwe ontsluitingen. Maar hoe regel je zo’n transformatie met elf verschillende eigenaren en een ambitieuze gemeente? Mireille Knape (ontwikkelmanager BPD), Patrick Esveld (directeur en partner Akro Consult) en Walter Stam (partner Akro Consult en adviseur collectief van eigenaren) trokken uit het succes van dit project vier belangrijke lessen.

Eigenaren en gemeente zijn ten eerste in een vroeg stadium met elkaar in gesprek gegaan om samen tot een ontwikkelkader te komen. Daarmee werden belangen over en weer vroegtijdig duidelijk en ontstond er een kader dat iedereen past. Ten tweede is het een belangrijk gegeven dat de gemeente een ‘dwingende’ rol kan spelen in het komen tot een samenwerking: zij kan als voorwaarde stellen dat de eigenaren een gezamenlijk plantraject moeten doorlopen met de gemeente. Ook kan ze bijvoorbeeld voorkeursrecht vestigen in het gebied.

Ten derde helpt het opgebouwde vertrouwen dat er open gediscussieerd kan worden over inhoudelijke uitgangspunten: welk programma, welke omvang, et cetera. Investeer in organisatie, maar durf ook gewoon te dóen: het heeft volgens de betrokkenen aan de voorkant best veel tijd gekost om de juiste structuur van overleggen te vinden en te bepalen wie waarbij betrokken moet zijn. Uiteindelijk zien zij dat door ook ‘gewoon’ aan de slag te gaan het vertrouwen vanzelf ontstaat. Het wordt nu als vanzelfsprekend en prettig ervaren dat eigenaren ook rechtstreeks aan tafel zitten.

Tot slot is het essentieel om een helder en gezamenlijk proces af te spreken en dit vast te leggen. Dit voorkomt dat eigenaren zich vroegtijdig afwenden van het collectief en toch proberen een individuele ontwikkeling op de eigen kavel mogelijk te maken.

Gemene deler

Publiek-privaat samenwerken is terug van weggeweest. De huidige uitdagingen binnen gebiedsontwikkeling maakt dit deels noodzakelijk, maar PPS-en bieden tegelijkertijd ook veel kansen: om plannen haalbaar te maken, de ruimtelijke puzzel te leggen en optimaal invulling te geven aan gezamenlijk gedefinieerde ambities. De samenwerking kan in verschillende vormen worden ingericht. De gemene deler? Vroegtijdig met elkaar in overleg treden, transparant zijn in belangen en investeren in het proces en vooral: vertrouwen.