Persoonlijk INTERVIEW Gemeenten bereiken de grootste winst als zij op de woningmarkt inzetten op het doorstromen van babyboomers. Gert Jan Hagen, directeur SpringCo en trendwatcher woningmarkt: “Doorstroming leidt tot minder kosten, een lager ruimtegebruik en een gevarieerde, waardevaste woningvoorraad. Tel uit de winst voor een duurzame omgeving.”
Interview met Gert Jan Hagen, bureau SpringCo
“Ouderen verhuizen nauwelijks”, zegt Hagen. “We zien vooral noodverhuizingen op hoge leeftijd als er plotseling zorg nodig is. Het overgrote deel blijft zitten waar hij woont. Tegelijkertijd willen we de komende jaren de bouwproductie laten toenemen naar 75.000 woningen per jaar. Wat zijn daarbij waardevolle woonconcepten voor senioren?” Hagen baseert zijn uitspraken op (uit big data gedestilleerde) vraagpatronen van consumenten voor corporaties, zorgaanbieders en gemeenten.
“Gemeenten moeten bouwen voor de jongere senior, die vanaf 60 jaar”, stelt Hagen op basis van die vraagpatronen. “Er is voor deze leeftijdsgroep volop vernieuwing mogelijk en de zogeheten ‘stationaire senior’ geeft enorme hoofdbrekens in onze overspannen woningmarkt. Het mes snijdt dus aan twee kanten: aantrekkelijk wonen voor deze groep én voor de woningvoorraad, waar nu een overschot aan eengezinswoningen wordt gebouwd.”
Babyboomgeneratie
“Voor de doorstroming op de woningmarkt is de babyboomgeneratie essentieel. Zij bewonen steeds meer de eengezinswoningen in de markt”, zegt Hagen. Hij voorspelt dat senioren pas gaan verhuizen als er meer spannende woonmilieus komen. “Denk aan woonvormen die nu nog niet of onvoldoende bestaan, zoals patiowoningen, studio’s, vrijstaande woningen, kleinschalige appartementengebouwen. Ook is de grootte van de woning minder van belang dan de plek waar deze staat.”
Volgens Hagens is de verhuismobiliteit van senioren enorm laag. “Slechts 1,5 tot 2 procent verhuist rond de 65-plus. Er is momentum rond de pensionering. In deze empty nest-fase oriënteren mensen zich op de volgende levensfase, waar een nieuwe woning zeker bij kan horen. Als dat moment voorbijgaat, verhuizen mensen niet meer."
Wat hij nu ziet, is dat het grootste deel van de nieuwe senioren in de voormalige premiekoop-doorzonwoningen in de uitbreidingsgebieden van de jaren zeventig en tachtig woont. "Deze mensen wonen goed, hebben hun huis grotendeels afbetaald, maar hebben ook veel wensen. Een nieuw huis gaat hun niet alleen om de woning zelf, maar ook om de invulling van de volgende levensfase. Dus: waar staat die woning en welk leven verbeeldt die woning? Staat de woning in een levendig, stedelijk gebied? In de natuur en footloose van voorzieningen? Of landelijk in een kleinschalig complex rondom een winkelcentrum?"
De eerste vernieuwende concepten zie je al verschijnen, zoals Duin in Almere of Oosterwold in Almere en Zeewolde. "Het is een nieuwe, landschappelijke vorm van wonen waar veel emptynesters op afkomen. Kortom, we moeten kennis over de stationaire senior en zijn woonwensen boven tafel halen.”
Speldenprik-gebiedsontwikkeling
De trendwatcher vindt het vreemd dat er een collectieve onwetendheid is over de woonwensen van jongere senioren. “Dat is toch gek? We weten alleen wat algemene karakteristieken, zoals dat huisvesting niet gelabeld moet worden als seniorwoning. Ook hebben senioren hun consumentenrol nog niet opgeëist in een platform.”
Hagen ziet kansen in het gebruik van big data, omdat je hiermee individuele voorkeuren kunt verhelderen, vraag gemakkelijker bij elkaar kunt brengen, en een vraagcommunity kunt opzetten. “Als de markt hierop inspeelt, kan bottom-up productontwikkeling ontstaan. Hiermee kun je aan speldenprik-gebiedsontwikkeling doen: woonprojecten van kleinere omvang, inclusief aandacht voor diensten en zorg, bijvoorbeeld in de krimpgebieden of in kleinere gemeenten.”
De grote omgevingstest
Vanaf 80 jaar staan mensen meer open voor verhuizen. Zij oriënteren zich hierbij vooral op diensten en zorg. Voor het voorspellen van de consumentenvraag, hanteert Hagen de zogenoemde ‘leefstijlen’. Deze zijn beschreven en vertaald in acht marktsegmenten (zie onderstaand figuur). De onderliggende variabelen op de assen zijn extravert-intravert en ego-gericht of groepsgericht. Linksboven, de ‘rode’ leefstijl, is in de omschrijving een autonoom, individueel type dat openstaat voor innovatie en verandering. Rechtsonder is de groene leefstijl meer gericht op de eigen groep en zekerheid.
‘Leefstijlen hagen’
Deze marktsegmentering is door een aantal gemeenten vertaald naar persona’s, waarmee de doelgroep wordt verbeeld. Dit maakt het herkenbaar voor mensen zelf, maar ook voor conceptontwikkelaars.
Nieuwe inzichten
Hagen werkt met zijn bedrijf SpringCo aan een groot woningmarktonderzoek in de provincie Zuid-Holland. Hier wordt een grote omgevingstest uitgevoerd onder 50.000 respondenten. Hij doet dit in opdracht van negentig partijen, waaronder gemeenten, woningcorporaties en zorgaanbieders. Dat betekent een grote kans om de wensen van de wat oudere woonconsumenten te onderzoeken. “Ik verwacht een grotere diversiteit aan woonproducten”, zegt Hagen vooruitlopend. “De grote vraag ontstaat in de rode, oranje en paarse groep, die helemaal niet met ouder worden bezig is. Voor hen valt zorg onder lifestyle. Zij vermijden zorg in plaats van dat ze zorg voor zichzelf inzetten. Maar dat is niet het enige. Ook de vraag naar betaalbaar, beschermd en veilig neemt toe. Dat is de groep voor wie de woningcorporatie zorgt. Zij zoeken naar gemeenschappelijk en gezellig wonen.”
Cover: G.Lanting
Dit item verscheen eerder op Platform31.nl
Cover: ‘Ouderenwoning molenschot’
