Vier visies op binnenstedelijke ontwikkeling

Bron: www.bouwinontwikkeling.nl

Jan Fokkema

Directeur van Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (NEPROM)

“Er blijven ook de komende jaren mensen naar stedelijk gebied trekken. Het zou fantastisch zijn als we van de 700.000 woningen die er de komende tien jaar bij moeten komen vijftig procent binnenstedelijk kunnen realiseren. Dat stelt Nederland meteen voor een enorme opgave. Niet alleen is wonen belangrijk, ook spelen natuurlijk diverse factoren een rol in stedelijk gebied zoals infrastructurele en mobiliteitsvraagstukken.

De volgende slag in binnenstedelijke ontwikkeling is dat we gebiedstransformaties moeten intensiveren. Het vraagt veel van een gebied en stakeholders. Tijd bijvoorbeeld. De doorlooptijden van gebiedstransformaties bedragen nu tien tot vijftien jaar. Om echt slagen te maken moeten we die verkorten, en dus de transformaties versnellen. Ook is schaalvergroting noodzakelijk.”

Versnellen

“Voor het opschalen en versnellen van gebiedstransformaties moeten de neuzen dezelfde kant op staan. Het betekent in de praktijk onder meer dat gemeenten onderling duidelijke afspraken moeten maken, dat er bestuurlijk draagvlak moet zijn voor ontwikkelingsprogramma’s en dat die ook over langere perioden dan vier jaar standhouden. Een intensieve samenwerking is uiteraard ook noodzakelijk vanuit gemeenten met marktpartijen zoals projectontwikkelaars, coöperaties en beleggers.

Naast veel tijd, vragen gebiedstransformaties om enorme investeringen. Een deel van de oplossing ligt bij gemeenten; hun middelen zouden vrijelijker besteedbaar moeten zijn in plaats van dat ze vastzitten in verschillende potjes. Natuurlijk investeert de markt eveneens, maar dan moet er vanzelfsprekend wel genoeg zekerheid zijn dat projecten doorgaan. Onmisbaar is het Rijk dat zijn (financiële) verantwoordelijkheid neemt.

Ontwikkelingsplannen voor binnenstedelijk gebied zijn wat mij betreft als gevolg van de crisis te lang in de koelkast gezet. Nu moeten we aan de slag. In de bewustwording van de noodzaak tot transformaties zie ik echter nog wel wat knelpunten. Het is de vraag of alle stakeholders de urgentie genoeg voelen.”

Friso de Zeeuw
Praktijkhoogleraar gebiedsontwikkeling TU Delft/Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling

“Geen vierkanter meter in een stad in Nederland is ongebruikt. Elk stukje heeft een bestemming, een verhaal. De uitdaging is dat er in een bestaande stad niet alleen woningbouwmogelijkheden moeten zijn, maar dat we ook tegemoet moeten komen aan andere belangen. Zo dient de stad ook klimaatbestendig en duurzaam te zijn. Met het oog op klimaatveranderingen is er veel groen nodig en ruimte voor de afvoer van water bij hevige regenval. Ga je zwaar verdichten met woningbouw dan raak je in een spanningsveld, want dat betekent juist meer steen.

De oplossing ligt voor een deel in nieuwe technologie en creatieve ontwerpen. Er worden bijvoorbeeld groene daken en waterpleinen gerealiseerd. Maar daarmee is het spanningsveld niet van tafel; stedelijke verdichting kent grenzen.”

Transformatiepotentie

“Het financieel rond krijgen van transformaties vormt eveneens een spanningsveld. De reële transformatiepotentie is voor een groot deel afhankelijk van de business case: kloppen kosten en opbrengsten met elkaar? De kosten bestaan onder meer uit de aankoop van bedrijven, bodemsanering en de aanleg van infrastructuur. Wat in Amsterdam succesvol is, lukt niet automatisch ook in Enschede. De kosten zijn vergelijkbaar maar de opbrengsten in de hoofdstad veel hoger. In de praktijk is er nauwelijks subsidie om het gat bij te lage opbrengsten te dichten. Het verdichten van een plan met meer woningen kan soms, maar met mate.

Dan zijn er nog allerlei belangen in de stad waarmee rekening moet worden gehouden. Omwonenden en gevestigde bedrijven roeren zich. Bijvoorbeeld als er zorgen zijn over de kwaliteit van de leefomgeving. Iedere transformatie levert dus maatschappelijke discussie op. De genoemde spanningsvelden vormen een taaie opgave. Dit soort plannen realiseren vergt een pittige motivatie en engagement. Professionaliteit bovendien, en de bereidheid om open te staan voor planwijzigingen. ‘Breedtespel’ is eveneens een voorwaarde: continu goed contact onderhouden met alle belanghebbenden.”

Bart Rijken
Wetenschappelijk onderzoeker Sector Ruimtelijke Ordening en Leefomgevingskwaliteit bij het Planbureau voor de Leefomgeving

“Van de woningbehoefte tot 2050 kan -afhankelijk van de omvang- tussen de 35 en 75 procent in de bestaande stad worden opgevangen, zo hebben wij onlangs becijferd. Een conservatieve inschatting, want we gaan uit van woningbouw in huidige woningdichtheden. Hogere woningdichtheden zijn, gegeven de voortgaande huishoudensverdunning, zeker niet ondenkbaar.

Op het eerste gezicht zal woningbouwontwikkeling op veel van deze plekken onhaalbaar lijken want bouwen in de stad is duur. Zo moet vaak bestaande opstal worden gesloopt of moeten verontreinigde bodems gesaneerd. Vandaar het veel gehoorde pleidooi voor subsidies. Toch zijn die lang niet overal nodig.

De praktijk leert ons dat veel huishoudens bereid zijn fors te betalen voor de nabijheid van banen en voorzieningen die deze locaties bieden, ook al is het vanuit een ‘appartementje drie-hoog-achter’. Laten we dus waken voor de subsidiereflex.”

Maatwerk

“Een veelgehoorde roep is om meer woningbouw in de weilanden toe te laten. Hiermee kan het aanbod van ruime, betaalbare woningen worden vergroot. Op zich een zeer verdedigbaar doel. Maar het is de vraag of dit overal nodig zal zijn en -zo ja- of dit overal het beste middel is hiertoe. Wat bovendien vaak ongenoemd blijft zijn de aanzienlijke ‘bovenplanse’ kosten van deze ‘goedkope’ weilandlocaties, zoals de kosten voor nieuwe infrastructuur. Dit zijn kosten die doorgaans worden afgewenteld op de belastingbetaler.

Ten slotte wijst de wetenschappelijke literatuur uit dat ook de burger als werknemer, zorgafnemer en recreant profiteert van bouwen in de stad, net zoals de ondernemer. Want ook de bereikbaarheid van banen, winkels, zorg en afnemers is bij stedelijke concentratie gebaat. Of al deze baten van binnenstedelijk bouwen opwegen tegen de kosten op de korte termijn is een politieke afweging. Hoe dan ook is maatwerk geboden: een zorgvuldige, op specifieke regionale en lokale mogelijkheden en wensen toegesneden aanpak.”

Maxime Verhagen
Voorzitter Bouwend Nederland

"We kunnen het steeds slimmer: bouwen ‘op een postzegel’. Nederland is nooit af, geen enkele  stad is ooit af. Altijd wordt er gebouwd of verbouwd. Maar hoeveel postzegels zijn er nog, en wat gaan die wel niet kosten? Zijn er alternatieven, behalve steeds hoger bouwen?

We zijn vanuit diepe crisis opeens terecht gekomen in een enorm dynamische tijd. Snel schakelen, dat is een lastige voor lokale overheden die al zoveel zorgtaken en zo weinig te besteden hebben. Maar op het stadhuis ligt wel de sleutel. Iedereen wil in de stad wonen, in een woning met tuin ook nog. Dus ook hoogbouw is geen panacee.

Maar terwijl de oude plannen al lang geleden vernietigd zijn, is er nog niets nieuws. Geen plancapaciteit, geen grond, geen idee. Hooguit een gemeentebegroting die nog niet op orde is. Ook weten we dat het jaren zal duren voordat bouwplannen door alle ambtelijke molens gegaan zijn, terwijl de rode contouren onwrikbaar rondom de bebouwde kom blijven liggen. Daarbuiten krijgen boeren overigens subsidie om hun koeien in de wei te laten grazen. Blijkbaar is er direct buiten de stad niet veel animo voor al die groene vlaktes met ‘landelijke’ bestemming."

Duurzaam verstedelijkt

"Terwijl zelfs tegenstanders van ‘meer bouwen’ nu bekeerd zijn, onder druk van een huishoudensgroei van een miljoen (tot 2040), blijven gemeenten onderzoeken op rapportages stapelen, want stél je voor dat er niet ‘duurzaam verstedelijkt’ worden. Met bijbehorende ladder helaas, die al heel veel kansrijke plannen in de papierbak heeft laten belanden.

Ongelooflijk vervelend voor ontwikkelaars, beleggers en bouwers, maar nóg vervelender voor mensen die op een andere plek willen wonen. Omdat ze een dagje ouder worden, omdat ze juist gezinsuitbreiding verwachten of een sociale huurwoning willen achterlaten. Niemand kan verder op deze manier.

Het kan anders, met wat lef. Gemeenten kunnen van enkele koplopers, zoals Breda, leren hoe je in korte tijd bestemmingsplannen verandert en flexibeler maakt. Het is ook aan ons om hen verder te verleiden daartoe, met bijzondere en gewilde woningen die ze graag binnen, redelijk snel verlegde, contouren inpassen.

Energieleverende ecologische woningen natuurlijk, omringd door een hoogwaardige groene, waterrijke omgeving die hoger scoort dan een leeg weiland. Wat bieden we daarmee? Nieuwe wijken en buurten die voor het geluk van ‘people’ bijdragen aan een betere ‘planet’. Als wij die stap verder zetten, doen gemeenten dat hopelijk ook. Zo kunnen we er samen met wat ‘profit’ uitkomen!"