Vijf tips om de wooncrisis via Wenen op te lossen

De ruimte is iets kleiner dan een gemiddelde sportkantine. Het meubilair stijlvol. Er hangt een serene rust. In een paar zitjes spreken mensen op zachte toon met elkaar. Hoe kan dit dé verhuurafdeling van het gemeentelijk woningbedrijf in Wenen zijn waar maar liefst 220.000 woningen worden verhuurd? Het staat in schril contrast met de (woon)crisissfeer in menige Nederlandse stad.

Het verbaast niet dat de commissie Leefbaarheid en Veiligheid van de Tweede Kamer tijdens een recente bespreking over de woningcrisis in Nederland het plan opvatte om eens in Wenen te gaan kijken. Dit wellicht geïnspireerd door het artikel ‘Waarom Wenen woningen wél betaalbaar kan houden’ van Gerben van der Marel dat in juli in het Financieele Dagblad stond. Wenen, een prachtige stad en een stad om lessen te leren. Een voorzet met vijf tips:

Tip 1: meer gereguleerde huurwoningen

Vergeet het eigen vocabulaire. Het gaat in Oostenrijk echt even anders. De stad Wenen heeft 60 procent gereguleerde huurwoningen, Gemeindewohnungen, niet wat wij onder sociale huurwoningen verstaan, of het moet de sociale prijs zijn.

Gemeindewohnungen zijn beschikbaar voor huishoudens met een netto inkomen tot 50.000 euro voor eenpersoonshuishoudens en 90.000 euro voor 4-persoonshuishoudens. Daarbij is de huurprijs gereguleerd en is er voor de lagere inkomens nog een huursubsidie beschikbaar. De menging van inkomens in ieder complex leidt ertoe dat Wenen eigenlijk geen kwetsbare wijken kent met concentraties van sociale problemen.

Tip 2: andere vermogensopbouw

De woningen zijn van binnen ruim en goed onderhouden. Zo mooi dat je maar 1 keer in je leven verhuist. Vandaar ook de kleine verhuurafdeling. Anders dan in Nederland waar je bijna wel moet verhuizen wil je aan vermogensopbouw doen, sparen de Oostenrijkers via de staat en hun loonstrookje voor een (riant) pensioen. Een nogal belangrijk bijkomend effect zijn de sterke sociale verbanden omdat buren bijna niet verhuizen.

Tip 3: hoger besteedbaar inkomen

Door de lage huurprijzen houden de inwoners van Wenen geld over. Dit kan door lage woonlasten voor de lage inkomens en betekent grotere bestedingsruimte voor de hogere inkomens. Dit laatste heeft weer positieve effecten op de lokale economie. Sommige economen zullen er van gruwen, van deze in hun ogen inefficiënte ingreep in de prijsstelling in de woningmarkt. Het stelt echter de vraag of de winst op de vastgoedmarkt in Nederland wel echt leidt tot nationale economische groei (en niet voor een aanzienlijk deel uit de nationale economie verdwijnt of wordt opgepot).

Tip 4: bedrijfsleven betaalt mee

Wenen ontvangt jaarlijks via de staat ongeveer een half miljard euro aan subsidies voor woningbouw. Dit bedrag wordt landelijk opgebracht doordat inwoners én bedrijven allemaal een Wohnbauförderungsbeitrag betalen van 0,5% van het loon. Net als in Nederland hangt de groei van de bevolking sterk samen met de groei van de internationale beroepsbevolking. In Oostenrijk betalen bedrijven mee aan de huisvestingsvraag die het gevolg is van de economische groei.

Tip 5: stadmaken met nadruk op collectieve voorzieningen

Op het gebied van stedelijke ontwikkeling is in Wenen ook een les te leren. Begrensd door natuurparken kiest Wenen ervoor om de stad in hoge dichtheid uit te breiden langs de lijnen van nieuw aan te leggen metrolijnen. Een voorbeeld is Seestadt, waar aan de rand van het centrum een nieuwe stadswijk verrijst. Die stedenbouwkundige visie gaat samen met een grote kwaliteit aan collectieve voorzieningen als een park, collectieve binnentuinen en een centrum met een sterke identiteit.

Stadmaken en huisvesting in Wenen, het is bijzonder en anders. Helaas wordt het vaak geframed door te verwijzen naar de socialistische roots, het Weense beleid is echter gebaseerd op een interessante en brede definitie van welvaart. Het Zwitserlevengevoel, maar dan in een ander Alpenland.