Vinex niet herhalen, want daar kwam geen bewoner aan te pas

De redenering van Desirée Uitzetter begrijp ik wel. Het belang om innovatieve oplossingen te ontwikkelen en realiseren voor bijvoorbeeld mobiliteit, duurzame energie of watermanagement overstijgt duidelijk de gemeentebelangen. Dat is zeker een knelpunt, nu het Rijk zijn handen afhoudt van de beslissingen, heel anders dan in de Vinex-tijd. Het spelen van een stevige rol door het Rijk – of de provincies – zou op gemeente-overstijgende aspecten uitkomst kunnen bieden.

Maar als het gaat om plannen maken in samenwerking met allerlei stakeholders moeten we een andere aanpak dan in de Vinex-tijd hanteren. Ik ben op een leeftijd dat ik de Vinex processen actief heb meegemaakt. Eerlijk is eerlijk, ik vond het een heerlijke dynamische tijd met die extreem snelle uitvoering van de ontwerpen die je als bureau net had afgeleverd, maar… daar kwam geen bewoner aan te pas. Want we ontwierpen voor weilanden en verlaten gebieden.

Nu bestaat de opgave uit transformatie en verdichting van stedelijke omgevingen. Daar wonen mensen. Het is hún leefomgeving, dus daar moet je wat mee.

Twee van de drie coalitieakkoorden bevatten het woord ‘samen’

Dit is niet alleen de overtuiging van AM Landskab. Twee derde van de titels van alle coalitieakkoorden in Nederland bevatten het woord ‘samen’. Daarmee wordt doorgaans een brede waaier aan stakeholders in de gemeente bedoeld en vooral ‘de bewoners’.

Dat is dan ook gelijk een hele lastige voor projectontwikkelaars. Zij worden door gemeenten namelijk steeds vaker verantwoordelijk gemaakt voor ‘het betrekken van de buurt’ in hun plannen.

Maar wat eist de desbetreffende gemeente nou precies? Betrekken van wie, wanneer en vooral waarin? Wat houdt co-creatie bijvoorbeeld in, wie bepaalt de agenda van het proces en waarop word je als projectontwikkelaar getoetst aan het einde van de rit? Zijn er dan helemáál geen kaders meer en wanneer kan je dan ‘tekenen en rekenen’ om te testen of je businesscase wel sluitend wordt?

Dáár heeft Desiree Uitzetter wel een punt. Het proces om te komen tot een goede, realistische grondwaarde moet helder zijn. Daarbij hoort zowel het proces met ‘de samenleving’ als het proces met de concrete geldschietende partijen.

We moeten het gewoon over geld durven hebben. Voor sommigen saai, voor anderen een vies woord en voor weer anderen een blinde vlek. Daar moeten we vanaf.

Voor een gemeente heeft ons bureau vorig jaar een strategisch advies mogen geven voor het co-creatie proces voor de ontwikkeling van meer dan 1600 woningen en een openbaar-vervoerknooppunt. Daar heb ik het met alle stakeholders juist over geld gehad. Als je in de geest van de Omgevingswet werkt en ‘samen’ je ambitie is, sta je onder andere voor de volgende cruciale vragen: Wat betekenen uitnodigingsplanologie en co-creatie voor de exploitatie? Welke financiële risico’s kunnen de ambities met zich meebrengen en hoe kunnen gemeente en projectontwikkelaar die samen tackelen?

“Projectontwikkelaars, verras ons”

We hebben in dit geval het geluk dat de verantwoordelijke ambtenaar voor gebiedsontwikkeling niet bang is over geld te praten én tegelijkertijd over meervoudige waardecreatie. Zijn enorme kennis van gebiedsexploitatie is van niet gering belang voor het succes van het proces.

In gesprekken met de betrokken wethouder en ambtenaren, begreep ik heel goed de innovatieve boodschap van de gemeente die, nu al, voor uitnodigingsplanologie gaat: “Verras ons! Wees proactief, verzin innovatieve oplossingen binnen je eigen vakgebied en zorg bovendien dat jullie er als projectontwikkelaars onderling uitkomen. We willen één samenhangend plan”.

“Gemeente. waar word ik op afgerekend?”

In dialoog met de projectontwikkelaars kwamen hún pijnpunten naar boven en de huivering om proactief aan de slag te gaan. “Wélke verrassingen kan de gemeente accepteren? Straks worden we erop afgerekend, terwijl we veel werk in het uitwerken van een (samenhangend) plan hebben gestoken. Bovendien: kan het participatieproces ervoor zorgen dat onze aannames ten behoeve van de exploitatie niet overeind kunnen blijven door toedoen van bewoners?”

Dat begreep ik óók. Ik heb namelijk een hekel aan verspilling. Maakt niet uit waarvan: voedsel, energie, werk.

Het is werkverspilling als projectontwikkelaars worden geacht om als vrije vogels allerlei adviesbureaus te laten tekenen en rekenen, als ze vervolgens worden afgerekend op zaken die nergens vastgelegd zijn.

Dáárom moet je, net als in de Vinex-tijd, wél dingen vastleggen. Maar let op, veel minder en alleen de cruciale aspecten die nodig zijn voor de voortgang en het vertrouwen. Over alle zaken die open blijven gaat de co-creatie. Van begin af aan, dus niet ‘reageren op’ een plan, maar samen het plan maken. Gaandeweg het uitwerken van het strategisch advies voor de co-creatie kwamen we er met alle partijen achter welke zaken dat zijn.

Hulpmiddel: de 5 P’s

Een hulpmiddel dat we telkens in de dialoog met bewoners, belangenverenigingen, de gemeente en de projectontwikkelaars hebben gebruikt zijn de 5 P’s, ontwikkeld door AM Landskab in samenwerking met de Utrechtse Ruimtemakers: People. Profit. Planet. Place. Public.

De 5 P’s als afweging van waarden zijn dan ook opgenomen in het inmiddels vastgestelde strategisch advies voor co-creatie en communicatie. Wanneer je op alle 5 aspecten waarde weet te creëren, ben je bezig met een gebiedsontwikkeling die voor alle partijen en mensen waardevol is. Dat het mogelijk is op alle 5 aspecten waarde te bereiken, hebben we vele malen meegemaakt.

De sleutel tot succes? Vertrouwen, empathisch vermogen en het kunnen schetsen van oplossingen – letterlijk en figuurlijk – totdat ieder zijn eigen ding erin ziet. ‘Ontwerp als bindmiddel’ noemen we dat. Ik daag in ieder geval Neprom bij deze uit om – one way or another – projectontwikkelaars op te leiden in het betrekken van de samenleving. Samen komen we er wel!

Cover: "DSCF8458.jpg" (CC BY 2.0) by amsfrank