Vitale centra dankzij transformatie van winkels naar woningen

Anders dan kantoorpanden - die vaak aan de rand van de stad of in ieder geval buiten het centrum te vinden zijn – zijn winkelpanden centraal gelegen. “De locatie is de sleutel. Winkels zitten zo vaak op goede plekken”, zegt Esther Geuting. Ze is directeur Innovatie bij de Stec Groep en benadrukt dat partijen die eerder ervaring hebben opgedaan met het transformeren van kantoren naar woningen nu kunnen aanhaken bij deze trend. “Transformeren moet je eerst een paar keer doen en dan weet je hoe het werkt.”

Een kern waar het hart uit valt

Transformatie voorkomt dat er gaten gaan vallen in stads- en dorpscentra waar het winkelbezoek (sterk) terugloopt. In het onderzoeksrapport ‘Naar vitale (winkel)centra, toekomstperspectief in crisistijd’ (mei 2020) schetst Stec Groep voor de komende vijf tot tien jaar drie scenario’s. Van licht somber tot behoorlijk somber. Het gaat dan over de daling van het winkelbezoek en wat dit vervolgens doet met de omgeving rond winkelcentra. Het adviesbureau ziet het centrum van een dorps- of stadskern als belangrijkste locatie van die kern. Vallen hier gaten, dan ontstaat er een soort donut: een kern waar het hart uit valt.

Er deden 123 van de 355 Nederlandse gemeenten mee aan het onderzoek. Het compacter maken van het winkelgebied speelt in 75 procent van deze gemeenten: van groot tot klein.

Opkomst horeca verhulde terugloop vraag naar winkelpanden

Vooral modezaken en schoenenwinkels hebben het al enige tijd moeilijk, maar een terugloop in het winkelbezoek speelt breder. “Leegstand speelt al een jaar of tien”, schetst adviseur Martijn Exterkate van Stec Groep. Onlineshoppen is veelal de boosdoener. De komst van veel horecazaken heeft de verminderde vraag naar winkelvastgoed aardig weten te verhullen in recente jaren. Maar door corona is het toekomstperspectief voor drink- en eetgelegenheden achteruit gerend. “We zien dat de horeca in veel regio’s onder druk staat. Na de verwachte faillissementsgolf kan het drie tot vijf jaar duren voordat het aanbod weer redelijk op peil is.”

De woningbehoefte is juist enorm

De toevoeging van woningen maakt dat centra hun vitaliteit behouden, benadrukt Stec Groep. Investeren in woningen is heel erg nodig en ook toekomstbestendig. De waarde van woningen is stabiel of gaat vrijwel zeker verder omhoog door de onverminderd sterke vraag naar woonruimte. De waarde van winkels dreigt daarentegen (gemiddeld genomen) omlaag te gaan. “Dit maakt de business cases voor transformatie van winkelpanden naar woningen interessant”, benadrukt Martijn Exterkate.

Steeds meer interesse voor transformatie

Vastgoedvermogensbeheerder CBRE berichtte deze zomer dat beleggers en ontwikkelaars – ondanks de huidige onzekerheid – nog altijd klaarstaan om te investeren in winkelvastgoed om vervolgens het gedeelte dat structureel leegstaat te renoveren naar woningen of ander gebruik. Als het om transformatie gaat dan kunnen volgens CBRE vooral winkelpanden in aanloopstraten naar het centrale winkelgebied op interesse van beleggers en ontwikkelaars rekenen. Daarnaast zien deze partijen ook transformatiepotentie als het gaat om winkelruimten op verdiepingen boven de begane grond, grote winkelcentra en grote winkelpanden in de binnensteden of winkelruimten aan de randen van de centrale winkelgebieden.

Wat is er nodig?

Door woningen toe te voegen op plekken waar sprake is van een overschot aan winkelmeters kunnen duizenden woningzoekenden een plek vinden. Maar dat is niet het enige, volgens Stec Groep. Er is letterlijk sprake van een versterking van het centrum – dus het hele winkelgebied – als gemeenten en andere betrokken partijen kiezen voor transformatie van leegstaande winkelpanden. Het winkelgebied krijgt een kwaliteitsimpuls, de winkelstructuur wordt verdicht en de (nieuwe) bewoners zijn ook meteen consument. Het is volgens Martijn Exterkate belangrijk dat gemeenten goed meedenken met vastgoedeigenaren om meer transformaties van de grond te krijgen. Hij noemt cofinanciering als mogelijke stimulans en stelt dat hier in verschillende provincies al mogelijkheden voor zijn. “Mijn boodschap is: Ga elkaar niet aanstaren maar ga over tot actie, want verloederde en leegstaande plekken geven een negatieve uitstraling.”

Parkeernorm in de stad

Esther Geuting benadrukt dat gemeenten ook oog moeten hebben voor een andere parkeernorm dan ze gewend zijn om meer herontwikkeling van winkelpanden financieel haalbaar te laten zijn. “Als gemeenten vasthouden aan de klassieke parkeernorm voor dit soort locaties dan kan dat zomaar 50 duizend euro per woning kosten. Dat kan net het verschil maken of iets mogelijk is of niet.” Een hoge parkeernorm is ook niet nodig voor dit soort centrumgebieden want de bereikbaarheid met het openbaar vervoer is goed.

De voorkeur van de consument

De behoefte om in de stad te wonen, nabij winkels en andere voorzieningen, is groot blijkt uit meerdere onderzoeken. Het gaat dan om centrum-stedelijke locaties in de grote steden, in middelgrote en in kleine steden. Dit komt niet alleen vanwege het groeiend aantal eenpersoonshuishoudens. Ook veel stellen en gezinnen zien dit soort locaties als ideale woonplek. En niet te vergeten senioren die het prettig vinden om bijvoorbeeld in een appartement nabij (stadse) voorzieningen te wonen. 

Transformatie winkelpanden moet sneller

Er zijn al tal van transformaties van winkelpanden en winkelcentra in gang gezet of in wording. Martijn Exterkate noemt Op De Beeck in Arnhem, Mercado en het Groothandelsgebouw in Groningen, De Veentjes in Doetinchem en Hof-Noord in Bergeijk. “In Arnhem gaat het om een voormalige beddenwinkel waar appartementen in zijn gerealiseerd.” Volgens de twee Stec-medewerkers kunnen we de komende jaren een grote transitie van binnensteden tegemoetzien waarbij er minder plek zal zijn voor winkels. Het gaat dan om meer gemengde woon-, verblijf- en winkelgebieden. “Wonen is een robuuste transformatie, maar vanuit behoud van economie kan transformatie naar andere functies zoals kantoorruimte, ambachten, cultuur en maatschappelijke functies of combinaties daarbinnen ook wenselijk zijn.” De coronacrisis werkt als een katalysator in dit proces. Maar het gaat de twee nog niet snel genoeg: “De transformatie-opgave van winkelvastgoed zou prioriteit nummer één moeten zijn voor de komende jaren.”

Cover: Pandomo Makelaars Groningen