Vlottrekken als specialisme

In gesprek met Geurt van Randeraat en Leo Versteijlen van SITE urban development over vijf jaar vlottrekken in de gebiedsontwikkeling

Het is een jong en tegelijkertijd een breed vakgebied, stelt Van Randeraat. ”Wij opereren in het spanningsveld publiek-privaat-maatschappij, tussen ontwerp en geld en bottom-up en top-down. Het valt kennelijk niet mee om in die breedte te werken. Deze tijd vraagt om andere vaardigheden, zoals het kunnen verbinden van mensen, het jezelf dingen snel eigen maken. Maar ook het leveren van energie, inspiratie en een frisse manier van kijken.” De verandering die SITE doormaakte, liep volgens Versteijlen parallel aan de transformatie van de overheid: ”Van piramide naar pannenkoek. Louter van bovenaf strategisch bezig zijn werkte niet meer. Elke organisatie, elke directeur moet zich vandaagdedag verbinden met beneden en zich richten op verbindingen en verhoudingen. Onze grootste kracht is denk ik onze nieuwsgierigheid en die frisse, onafhankelijke blik. We worden vooral om de eigen aanpak gevraagd.” Binnenvliegen, advies in elkaar zetten en weer uitvliegen, die tijd is voorbij volgens Versteijlen. “Het gaat erom dat je mensen meekrijgt in je verhaal, ze het zich eigen maken en er beweging ontstaat.”

Inmiddels is een derde van de projecten van SITE in de realisatiefase aangekomen en dat brengt andere rollen met zich mee. ”We ontwikkelen levendigheid met horeca- en retailprogramma op de TU Delft Campus, zijn supervisor van een ontwikkeling van 1500 woningen in Ackerswoude in Pijnacker en ontwikkelen kavels met kopers in de Noordoostpolder. Dan heb je het over de grondexploitatie, maar ook over dromen van bewoners. Om betrokken te zijn bij het uitkomen daarvan, geeft veel voldoening.“ De verbinding met de praktijk is niet alleen leuk, het is noodzakelijk volgens Versteijlen: “Als strategisch bedrijf loopt je het risico dat je losraakt van de werkelijkheid. We zijn in alles wat we doen uiteindelijk gericht op realisatie, dat het er komt. Dan is belangrijk om je steeds te blijven verbinden met de praktijk.”

Urgentie als motor

Vertalen van ambities en visie naar gebiedsniveau en deze verbinden aan een werkende strategie is in het huidige tijdperk een nieuwe tak van sport. Met het veranderen van de financiële kaders zijn tegelijkertijd de spelers gewisseld, en daarmee de belangen verschoven. Van Randeraat: “Vroeger werkte je met een vastgestelde grondexploitatie. Nu heb je te maken met ondernemers en investeerders. Dat heeft andere stromen tot gevolg. De Beurs van Berlage is een passend voorbeeld. De stad en drie private aandeelhouders wilden iets bijzonders doen om het gebouw uit de rode cijfers te halen. De vraag aan ons: verzin een concept, zorg dat de aandeelhouders met elkaar door de deur kunnen en voor een financiële plus. Twee eerste stappen waren de Beurs weer verbinden met de stad en pragmatischer kijken naar het ruimtegebruik: de kelder en zolder weer gaan benutten.” Versteijlen vervolgt: “Zo gezegd, zo gedaan. Maar op het moment dat de cijfers weer in het zwart waren beland, was de urgentie om door te pakken weg. Voorlopig gebeurt er nu niks meer in de Beurs.”

Flow vasthouden

De Beurs van Berlage liet zien dat het snel oplossen van knelpunten een grotere ambitie in de weg kan staan. Wat kun je doen om de flow te houden? Van Randeraat: “Soms moet je die ambitie loslaten, soms niet. Soms is het een kwestie van tijd, dan lopen partijen er later alsnog tegenaan omdat er iets ontbreekt. Om zaken in beweging te krijgen is zo’n gezamenlijk gedragen groter verhaal wel nodig.”
Maar hoe kun je de conceptuele kant van het verhaal vasthouden als de urgentie wegvalt? Versteijlen: “Urgentie kan vanzelf ontstaan, soms is het gewoon toeval. Het concept van zo’n Beurs van Berlage zit in het collectieve geheugen. Als iemand voorbijkomt die de kansen van het concept weer ziet, is de draad zo opgepakt. Van Randeraat: ”De organisatie komt onder druk, aandeelhouders gaan pushen en voordat je het weet trekt de politiek het naar zich toe.” Wat volgens Van Randeraat ook helpt, is als je een gebied op de kaart weet te houden. “Het Schieblok in Rotterdam is daarvan een goed voorbeeld. Ze zijn daar in beweging gebleven, dingen blijven organiseren. En er was op gezette momenten media-aandacht. Dat maakt de kans dat het balletje weer gaat rollen aanzienlijk groter.”

Organiseren van projecteigenaarschap

Als iets cruciaal is voor succes in de huidige gebiedsontwikkeling dan is dat projecteigenaarschap volgens Van Randeraat en Versteijlen. Van Randeraat komt met een mooi voorbeeld van een directeur/ondernemer in de Verenigde Staten, eigenaar van Distillery District in Toronto: “Om de boel in beweging te krijgen had hij twee heel specifieke horecatentjes in gedachte die volgens hem het verschil zouden maken in zijn gebied. Hij pakte zelf de telefoon en belde net zolang tot het voor elkaar was. Hij belde meer dan 300 mensen!” Versteijlen: “In alle projecten van nu moet je dat soort types met de juiste mentaliteit hebben. Of je bent het zelf, of je moet het organiseren. Met zzp-ers lukt het niet, je moet je langdurig verbinden aan de strategie.” Volgens Van Randeraat is er een markt voor mensen die dat kunnen: “Mensen die verbinden leggen met ondernemerschap, kunnen schakelen met het bestuurlijke, verschillende talen spreken en een netwerk hebben. Op veel plekken in het land zien we ook gemeenten veranderen in manier van werken. Uitnodigen, faciliteren, ondernemen, het zijn overal de zelfde begrippen, maar de aanpak is vaak verschillend.” Is er een aanpak te benoemen die op meerdere plekken werkt? Versteijlen: “Er is niet een zaligmakende methode om ondernemers en investeerders te trekken. Soms zal je conceptueel sterke verleiding moeten organiseren, soms open uitnodigingen doen en soms moet je zelf de straten in en partijen letterlijk opsnorren. Neem de winkelgebieden in middelgrote steden, die vormen een enorme opgave. Welke winkelmix heb je nodig? Hoe organiseer je de routing, zorg je dat de loop erin komt? Dat vraagt om ander type ondernemerschap en om specifieke kennis. Die moet je dan toch zelf zoeken en aan het project zien te binden.”

Opgave van morgen: investeringskracht laten landen

Een vraag die Versteijlen boeit is de investeringskracht die op Nederland afkomt. “Het lukt op het moment niet om deze op een effectieve manier te laten landen in de gebiedsontwikkeling. Er zijn voldoende projecten om in te stappen, maar het rendement is te laag. Daarnaast kleven er teveel risico’s aan de huidige woningmarkt en maken de vele belanghebbenden in projecten het ingewikkeld. Een andere hobbel is de ontwikkeltijd: vijf tot 10 jaar is veel te lang! En dan hebben we nog het tenderen, een afhaakmoment voor veel buitenlandse investeerders. Samengevat: de overheid spreekt de taal van de investeerders onvoldoende en het lukt niet om het kapitaal actief te maken voor de gebiedsontwikkeling.”

Wat zou je kunnen doen om dat te veranderen in dit stroperige krachtenveld? Of moeten we ook hier geduldig zijn? Versteijlen: “Nu is er frustratie aan twee kanten. Misschien kun je het van een andere kant benaderen en een aantrekkelijke business case maken? Bij welk rendement wil een investeerder instappen? Maak heldere proposities” Van Randeraat: “Op stedelijk- en regionaal niveau mag er ook meer visie en ambitie zijn. Helderheid welke kant het de komende tijd opgaat. De lange termijn is belangrijk voor investeerders.“ De versplintering van het politieke landschap, de opkomst van lokale partijen, maar ook de decentralisatie van de zorg helpen daarbij natuurlijk niet. Van Randeraat: “Wat wel een zekerheid is: de oplossingen zullen eerder komen vanuit een economische benadering dan vanuit een ruimtelijke verhaal.”

Zie ook:

- SITE-UD.nl
- Ackerswoude.nl
- SITE urban development, Vlottrekken 2008-2014