Bedrijven versus woningen: volledige transparantie is de sleutel

Albemarle krijgt te maken met 6700 nieuwe woningen in 'achtertuin'

Vlak bij de poort van BRZO-bedrijf Albemarle Catalysts Company in Amsterdam-Noord liggen de eerste woonboten in het Zijkanaal K naar Nieuwendam. De afstand tot woonwijk Vogelbuurt bedraagt maar een paar honderd meter. Net als veel andere chemiefabrieken in Nederland stond Albemarle ooit in de middle of nowhere. De zwavelzuurfabriek van voorloper Ketjen werd er in 1900 neergezet. In de loop der tijd kroop de bebouwing steeds dichterbij, tot soms letterlijk aan de poort, zoals bij Albemarle. 

“Als je voor zo’n fabriek werkt, ben je je voortdurend bewust van de nabijheid van zoveel mensen”, zegt Dru Manuel, sinds kort managing director van deze Amsterdamse vestiging van Albemarle. “Dat zorgt voor een andere mentaliteit. Niet dat je iets anders doet dan een fabriek in de middle of nowhere, die ook veilig moet zijn, maar als je elke dag door je raam kinderen ziet fietsen ben je je meer bewust van je omgeving.” Manuel runde hiervoor een (farmaceutische) plant vlak bij Lake Michigan, met een vergelijkbare situatie. “Mijn kinderen zaten op een kwart mijl afstand op school en de grootste lokale supermarkt stond vlak bij onze poort.” 

De relatie met de buurt is trouwens uitstekend. “Daar hebben we de afgelopen decennia hard aan gewerkt”, vertelt Eelco Vogt, distinguished advisor Catalysts R&D. “We nodigen buurtbewoners uit om te komen praten bij een kop koffie, we organiseren tours, open dagen. We hebben het hek, dat voorheen van beton was, doorzichtig gemaakt, want we hebben niets te verbergen. Men weet wat we hier doen en wat de risico’s zijn.”

Toch maakt het bedrijf zich zorgen. Gemeente Amsterdam wil namelijk het nijpende woningtekort aanpakken door de komende jaren veel nieuwbouw te plegen. Het pal aan de westkant van Albemarle gelegen Hamerkwartier, nu een bedrijventerrein met vooral kleine bedrijven, wordt ontwikkeld tot een woongebied met 6700 nieuwe woningen. Naast laagbouw staan ook appartementencomplexen gepland, waaronder een woontoren van 65 meter hoog. “Die komt zo’n beetje tegen ons hek te staan”, weet Vogt.

De huidige situatie, met linksonder het Albemarle-terrein.

Onzekerheden
Albemarle krijgt dus te maken met 6700 nieuwe woningen in de directe omgeving, wat neerkomt op zo’n 15.000 mensen. “Dat brengt voor ons veel onzekerheid met zich mee”, zegt Manuel. “Wat betekent het voor de veiligheidsbeleving van de omgeving? Kunnen we blijven opereren zoals we nu doen? En wat betekent het voor onze toekomstige groeiplannen?” In een open sfeer nauw samenwerken met de gemeente en de projectontwikkelaar is volgens Manuel de enige weg. “Wij begrijpen hun ambities en hun zorgen, en zij hopelijk onze ambities en zorgen.” 

Maar ook al verlopen de gesprekken in een goede sfeer en opereert Albemarle netjes binnen de wettelijke eisen, een aantal onzekerheden blijft, stelt Vogt. “Naast de wettelijke, officiële contouren, bestaat ook zoiets als een ‘onofficiële overlastcontour’. Dan gaat het om zaken die als hinderlijk of bedreigend kunnen worden ervaren, zoals stoom en bepaalde geluiden. Neem onze koeltorens waarin warmte wordt teruggewonnen. Hierbij komt restwarmte als stoomwolken vrij. Wij worden daarom in de volksmond ook wel de wolkenfabriek genoemd. Nu waaien deze wolken over de huizen weg, maar straks waaien de wolken bij een bepaalde wind tegen die woontoren van 65 meter aan. Het is maar onschuldige vochtige lucht, maar je zal maar net een penthouse van een half miljoen hebben gekocht, met uitzicht over het IJ ...”  

In de toekomstige situatie is het bedrijventerrein veranderd in een woonwijk. De toren onderaan komt pal tegen het  Albemarle-terrein te staan (tegen de stoomwolken aan).

Natuurlijk moet de verkoper van de appartementen de bewoners van tevoren daarvoor waarschuwen. “We hebben de ontwikkelaar de stoomuitstoot laten zien, vanaf de vierde verdieping van ons kantoorgebouw, dus hij weet ervan. De koper zal het als het goed is lezen in zijn koopcontract. Maar de kans bestaat dat hij het na twee weken alweer vergeten is, en dan gaat hij het toch als overlast ervaren. Dan maakt het voor de ervaren overlast niet uit dat wij hier, meer dan honderd jaar geleden, eerst waren en dat we voldoen aan de wettelijk vastgestelde milieunormen.”

Perceptie
Een ander voorbeeld: zo’n drie tot vier keer per jaar valt de stroom in Amsterdam-Noord uit. “Daar hebben wij geen controle over”, aldus Manuel. “We krijgen geen waarschuwing.” De fabriek gaat dan automatisch uit bedrijf naar een veilige toestand. "Dan valt ook onze afgasreiniging uit, en dat leidt mogelijk tot een kortdurende zichtbare emissie. Met een schoorsteen van 25 meter is het een heel ander verhaal als daar straks die woontoren van 65 meter naast staat. Risicocontouren worden namelijk vaak uitgerekend op grondniveau. Hier denkt niemand aan, maar wij weten dat het straks een issue kan worden. Het kan best een aantal minuten hinder geven en dan krijg je snel een bepaalde beeldvorming. Zo’n korte emissie is iets waar we niks aan kunnen doen, toch worden we er straks misschien op aangekeken.” 

Ook een uitdaging is de logistiek. Sommige grondstoffen worden per water getransporteerd, maar andere kunnen tot op heden alleen over de weg worden aangevoerd. Het is in het gebied nu al druk tijdens de ochtend- en avondspits, straks moeten elke dag 15.000 nieuwe mensen de wijk in en uit. Vogt: “De projectontwikkelaars zijn daar nog niet mee bezig. Om straks verrassingen te voorkomen, denken wij er nu al wel over na en brengen het onder hun aandacht.” Er staan ook loop- en fietsbruggen gepland vanaf het Java-eiland, waardoor het gebied ook meer fiets- en voetgangers krijgt te verwerken.

Stadsverwarming
De enige oplossing is volgens Manuel ervoor zorgen dat mensen geen reden tot klagen hebben door volledige transparantie te bieden, zodat ze precies weten wat het bedrijf doet en waarom. En de community erbij betrekken. “We hebben bijvoorbeeld een overschot aan laagcalorische warmte. Die is voor ons van beperktere waarde, maar heeft wel juist de temperatuur die nodig is voor stadsverwarming. Voldoende voor 6700 woningen, denken wij. Zeker nu Nederland van het gas af moet, is dit wellicht een mooie bijdrage die we kunnen leveren aan onze omgeving. Zo worden we niet ‘zij’, maar een deel van de oplossing. Uiteraard is daar wel een investering voor nodig.”

Zoals Albemarle de afgelopen jaren een relatie heeft opgebouwd met de bestaande bewoners, zo zal het bedrijf ook een relatie opbouwen met de duizenden nieuwe bewoners. Wat dat betreft vindt Vogt het jammer dat stadsdeelraden niet meer bestaan. “Wij hadden heel nauw contact met de Stadsdeelraad Noord, wat een kleine community is. Maar stadsdeelraden bestaan niet meer. Er is nu één Amsterdamse burgemeester en één Amsterdamse gemeenteraad, aan de andere kant van het IJ. Dat is geografisch gezien misschien niet ver weg, maar gevoelsmatig is het wel een afstand.” Desondanks is het contact met de gemeente goed. “Als straks de concrete plannen in de gemeenteraad en in de Raadscommissie Ruimtelijke Ordening worden besproken, is Albemarle er uiteraard bij en brengen we onze zorgen en wensen naar voren.” Dat de fabriek eventueel zou verhuizen, daar is nooit sprake van geweest. “Daarvoor is er te veel in de fabriek geïnvesteerd”, zegt Manuel. “En we blijven investeren.” 

De nieuwe situatie vergt mogelijk een nieuw soort investeringen. Manuel: “Zoals elk bedrijf hebben wij een budget, en je kunt geld niet onbeperkt uitgeven. De terugverdientijd van investeringen is daarom mogelijk niet hetzelfde als eerder, omdat je investeert in zaken die niet bijdragen aan winstverbetering, maar in je license to operate. Maar dat is nu eenmaal onvermijdelijk als je een fabriek hebt midden in Amsterdam. Doe je het niet, dan heb je straks helemaal geen inkomsten meer.” Duidelijk is dat naast het voldoen aan wettelijke eisen, ook een goede communicatie met de buurt over de activiteiten van Albemarle nodig is. “Dat is het minimum”, zegt Vogt. “We zullen veel meer moeten doen voor onze license to operate. We zullen een extra stap moeten zetten.”