Voorfase gebiedsontwikkelingen versnellen? Zorg voor focus, cultuurclashes en breinaalden (en denk als Manchester City)

“Allemaal leuk en aardig hoor, maar wanneer is er nou eens resultaat te zien van het project waar ik mee bezig ben?” Het is de vraag die gebiedsontwikkelaar Geurt van Randeraat, partner van SITE Urban Development, vaak krijgt van jonge mensen die bij zijn bureau komen werken. “Dat is dan best wel vervelend om te zeggen, maar dat duurt jaren. Er zijn inmiddels gebieden waar ik in de voorfase aan heb gewerkt waar je nu doorheen kan lopen. Maar die zijn op twee handen te tellen, terwijl ik dit werk al 25 jaar doe. Als je moet uitleggen dat je tien jaar aan het ploeteren bent voordat er een keer stenen gestapeld worden, blijven alleen de die hards over.”

Die persoonlijke frustratie is de basis van de fascinatie en ervaring die zowel hijzelf als zijn bureau heeft met vertragingen in de voorfase van gebiedsontwikkelingen. “Maar ik ben niet fatalistisch, we proberen vertraging te voorkomen. Gebiedsontwikkeling is traag, er gebeuren 100.000 dingen, het gaat om heel veel geld en er spelen heel veel politieke belangen. Tijdens die grote projecten kom je meerdere economische en politieke golven tegen. Dat wetende, wat kan je doen om de boel zo soepel mogelijk te laten verlopen?”

Trage voorfase

Het is een vraag die vorig jaar februari al centraal stond in de Actieagenda Wonen. Een van de wensen van partijen achter deze agenda was een snellere en voorspelbare besluitvorming in gebiedsontwikkeling met snellere procedures. De tijd tussen een eerste initiatief en de bouw van woningen is nu gemiddeld zeven jaar. Veel te lang, volgens de 34 ondertekenaars van de agenda. “Wij zijn benaderd door deze groep”, vertelt Van Randeraat. “Hoe komt het dat de voorfase zo langzaam verloopt en hoe zou dat sneller kunnen? Dat is de vraag die aan ons gesteld is.”

Het eerste dat Van Randeraat en zijn collega Jonathan de Veen deden was het onderzoeksterrein afbakenen. Want wat is die voorfase precies? “Het is de periode vanaf het eerste initiatief tot het moment dat er een planologisch besluit wordt genomen op gemeenteniveau, bijvoorbeeld een bestemmingsplan of een raadsbesluit. Tot dat moment hebben wij gekeken.”

Terug naar af

Het resultaat van deze zoektocht is het rapport Versnellen voorfase gebiedsontwikkelingen: hoe dan?, dat vorige maand verscheen. Met zes cases en diverse gesprekken met externe experts is onderzocht hoe in gemeenten de voorfase versneld kan worden én hoe vertraging wordt voorkomen. “Die twee zaken hebben we bewust uit elkaar getrokken”, legt Van Randeraat uit. “Het zijn namelijk twee verschillende dingen. Versnelling is niet altijd nodig, maar vertraging frustreert alleen maar. Teruggeworpen naar af, dat gevoel kent elke gebiedsontwikkelaar. Hoe voorkom je dat je opnieuw de discussie begint over een onderwerp waar je allang een besluit over hebt genomen? Wat gebeurt er in die gebiedsontwikkelingen? Hoe komt het nou dat het lang duurt en zijn er projecten waar het snel gegaan is?”

Het rapport bevat een groot aantal aanbevelingen. Voor De Veen springen er twee lessen direct uit: focus aanbrengen en de peilstok gebruiken. “Hoe organiseer je een geordend proces in iets wat inherent chaotisch is? Om enorme tegenslagen kun je niet heen. Conjunctuur, stikstof, een bewoner die klaagt. Niettemin kun je de boel goed en scherp op orde hebben in korte, heldere spurts.” Hij noemt de 100-dagenaanpak van de Brabantse gemeente Veldhoven (een van de cases) als een “vooruitstrevend voorbeeld”. De gemeente slaagde er niet in projecten goed aan te sturen en koos voor een andere aanpak. Initiatieven uit de markt worden op een vaste manier beoordeeld. Na honderd dagen laat de gemeente weten of het project door kan gaan en op welke wijze.

De beleidsambities van de gemeente (bijvoorbeeld op het gebied van verkeer, milieu, wonen en duurzaamheid) staan centraal in de selectie. Binnen al deze terreinen moet het plan aan een aantal basiskwaliteiten voldoen. Maar op een van deze punten moet het plan excelleren. De initiatiefnemer mag zelf bepalen welk plan dat is. Intern is afgesproken dat er binnen de gemeente op zowel ambtelijk als bestuurlijk niveau niet meer over dit onderwerp wordt gediscussieerd.

“Dit proces wordt op twee manieren op orde gebracht. De triage van projecten is erg belangrijk. Veldhoven zegt door de selectie: hier gaat onze belangrijkste capaciteit naar toe. Daarna wordt het proces met de partners ingericht, dat is de tweede stap. In dat proces worden de disciplines van de gemeente strak geregisseerd ingezet. De afdeling verkeer of wonen heeft niet altijd de mogelijkheid om mee te kijken, maar er zijn een paar milestones waarop wordt gekeken: is het project haalbaar en gaan we er nog verder mee? Iedereen krijgt een vast moment waarop ze kunnen toetsen en mee beoordelen.”

Breinaald en peilstok

Die twee procedurele ingrepen zorgen volgens De Veen voor focus en brengen tegelijkertijd duidelijkheid en verbinding. “Veldhoven zegt: Als jij een heel serieus initiatief hebt, dan hebben wij ons proces op orde en een heldere eindstreep met heldere go/no-go-momenten. Dan gaan we echt versnellen met elkaar. Dat is een traject dat mij heel erg verraste op een positieve manier.”

Van Randeraat is het volledig met zijn collega eens. “In de planvormingsfase moeten alle verschillende beleidsafdelingen iets vinden. Allemaal kokers, vaak ook met verschillende verantwoordelijke wethouders. In gebiedsontwikkeling moet je de breinaald door al die kokers heen steken. Maar wat in heel veel gemeentes niet is geregeld is hoe je die verschillende kokers dan integreert. Super stoere poging van Veldhoven om te zeggen: Tegengaan van de verkokering, wij hebben dat van de voorkant geprobeerd te structureren.”

Vastgeklikte mijlpaal

“Met die breinaald, maar ook door een trechter in tijd te hanteren, forceer je bijna integrale keuzes”, vult De Veen aan. “Het is een vastgeklikte mijlpaal. Geen troebelheid over uitgangspunten. Die zijn al bij elkaar geregen door de breinaald. Door de looptijd van veel gebiedsontwikkelingen komen mensen door de jaren heen met nieuwe inzichten. Toch die parkeernorm net even anders, toch meer doen aan de groenstructuur. Dan word je als gebiedsontwikkeling weer volledig teruggeworpen. Het is juist heel zinnig om de peilstok om de zoveel tijd neer te zetten in de brede gebiedsontwikkeling en met elkaar te beschouwen: hoe staan we ervoor, bekeken vanuit verschillende aspecten? De peilstok zorgt elke keer voor een nieuwe constatering en voorkomt dat je de sprong terug maakt.”

Naast deze procesmatige aanbevelingen hoopt het duo ook dat gebiedsontwikkelaars op de zachte kant lessen trekken uit het onderzoek. Het uitgangspunt daarbij is dat marktpartijen en overheden elkaar nog beter moeten leren kennen. Van Randeraat: “Dat is een open deur die ik graag nog eens intrap. Snap dat je elkaar niet goed begrijpt. Dat is nog steeds een groot probleem, want uit onbegrip komt wantrouwen. Dan denk je: die is niet goed of die is gek omdat je elkaar niet begrijpt. Simpelweg aan de voorkant van je processen elkaar bevragen en zorgen dat je begrip voor elkaar krijgt, is cruciaal.”

Cultuurclashes

Maar hoe krijg je dat als gebiedsontwikkelaar in een dynamisch proces voor elkaar? De Veen heeft de oplossing: cultuurclashes. “In alle interviews kwam terug dat waar succes is geboekt, partijen te spreken zijn over de samenwerking. Het Defensie-terrein in Woerden is zo’n voorbeeld dat ik laatst hoorde waar een teamcultuur is ontstaan tussen publieke en private partijen. Dat kan je bereiken door aan de voorkant te bespreken hoe het ontwikkelproces eruitziet, maar je moet ook tussendoor aan de menskant werken door bewust cultuurclashes in het proces te organiseren.”

Essentieel is daarbij om een onderwerp te selecteren waar de markt en de overheid net anders naar kijken. “Plan dat gesprek bewust in en laat het knallen. Parkeernorm, groenvoorziening, duurzaamheidseisen. Faciliteer dat interne gesprek, wees je bewust van de verkokering en probeer die wanden te doorbreken. En niet alleen tussen markt en gemeente, ook binnen de gemeente. De afdeling grondzaken redeneert vanuit potjes met de grondopbrengsten. Dat is een heel andere invalshoek dan de afdeling ruimte en duurzaamheid die denkt vanuit een stedenbouwkundige invalshoek.”

Manchester City

De vraag die blijft staan: hoe passen gemeenten, marktpartijen en andere spelers in gebiedsontwikkelingen deze lessen in? Want ondanks de successen hoorden Van Randeraat en De Veen geluiden dat gedragsverandering teweegbrengen niet eenvoudig is – ook vanuit Veldhoven. “Een heel nieuw proces opzetten is best rigoureus”, erkent Van Randeraat. “Maar veel andere ingrediënten uit ons onderzoek kunnen direct overal worden toegepast. De stap van prioriteren is een generiek proces dat in heel het land nodig is. We hebben in gebiedsontwikkeling de neiging om alles tegelijk op te willen vangen, maar we hebben capaciteitsproblemen en personeelstekorten. De mensen die er zijn, kunnen moeilijk focussen. Ieder klein projectje wordt even belangrijk gevonden.”

Het is die mentaliteitsverandering waar volgens Van Randeraat voor iedereen nog winst te behalen is. “We hebben de NOVEX-gebieden, maar heb je nou als Rijk het gevoel dat al die steden organisatorisch klaar zijn? Dan is het antwoord gewoon nee. Hebben we een aanvalsplan om dat te veranderen? Ik zou zo graag zien dat als we het zo belangrijk vinden dat er woningen zonder vertraging worden gebouwd, we twee, drie tandjes scherper met die problemen om kunnen gaan.”

“Als er in de ontwikkeling van het stationsgebied in Eindhoven meer menskracht en power nodig is, denk ik altijd: wat zou Manchester City doen? Die struinen de markt af en kopen de goede mensen. Waarom zou je dat in gebiedsontwikkeling niet kunnen doen? Er is vast wel iemand in Deventer ook heel goed is in dit soort projecten. Dat is toevallig dan niet een van die 15 projecten, maar laten we met elkaar de markt afstruinen om te zorgen dat de goede mensen op de goede plek zitten. Als we de problemen blijkbaar zo groot vinden.”