Vraag naar grond zal weer aantrekken, hopen gemeenten

Veel gemeenten zitten tot over hun oren in de hectaren. In de jaren voor de crisis kochten ze zo'n beetje alle grond die ze konden krijgen. Tal van boeren vergaarden kapitalen door hun land op het hoogtepunt van de markt van de hand te doen. In veel gevallen pachten ze de grond weer terug van de gemeente omdat er voorlopig geen bouwplannen zijn.

Grondwaarde

De grondprijzen zijn door de massale aankopen zo hard gestegen dat ongeveer een derde van de prijs van een gemiddelde nieuwbouwwoning uit grondwaarde bestaat. Bestaande woningen zijn vaak goedkoper doordat particulieren hun prijzen sinds het hoogtepunt van de markt met ongeveer een vijfde hebben verlaagd. De grondprijzen zijn onvoldoende gedaald om gelijke tred te houden.

Het optimisme van gemeenten verklaart voor een deel waarom zij in hun jaarrekeningen van 2014 nauwelijks nieuwe afboekingen hebben gedaan. Nadat er in eerdere jaren ongeveer €4 mrd was afgeboekt op grondposities blijft de totale waarde nu ongeveer stabiel op €10 mrd. Almere dat met een grondpositie van ongeveer een half miljard 'marktleider' is onder gemeenten met grondposities, vormde een uitzondering toen eind vorig jaar een verlies van €104 mln werd aangekondigd.

De meeste wethouders en accountants die de jaarrekeningen controleren, wijzen echter op het aantrekken van de bouwvolumes in de eerste maanden van 2015. In delen van de Randstad zijn bouwlocaties voor woningen weer in trek.

IJsberg

Toch is er volgens Desiree Uitzetter van adviesbureau Stec geen reden de vlag uit te hangen. 'Er is nog een ijsberg aan te hoog gewaardeerde grondposities,' zegt zij. ' Nu de markt in delen van het land weer aantrekt, bestaat het gevaar dat oude projecten weer in de etalage worden gezet waarvan we hoopten dat ze zouden worden geschrapt.'

Nieuwbouwprojecten die goed lopen, zijn vooral gericht op starters. Deze kopers worden niet gehinderd door een restschuld en kunnen dankzij de extreem lage hypotheekrente relatief eenvoudig een lening krijgen. Gemeenten en bouwbedrijven spelen hierop in door op kleine kavels goedkope rijtjeswoningen te bouwen.

Volgens Uitzetter leidt dit op termijn tot leegstand. 'De kunst is om woningen te bouwen waarmee je senioren kunt verleiden uit hun eengezinswoningen te verhuizen.' Die vrijkomende woningen kunnen dan worden overgenomen door jonge gezinnen. Door de vergrijzing worden steeds meer rijtjeshuizen bewoond door slechts een persoon. De bovenverdiepingen zijn vaak niet meer in gebruik. Uitzetter: 'Gemeenten die alleen gezinswoningen voor starters bouwen, hebben straks een enorm overschot.'

Belasting

Gemeenten hebben nog een andere reden om geen verliezen op grondposities te nemen. Vanaf 1 januari volgend jaar gaat de belastingdienst vennootschapsbelasting heffen over de winst die gemeenten realiseren op hun grondposities.

'Hierdoor ontstaat een perverse prikkel', zegt een accountant die anoniem wil blijven omdat hij de jaarrekening van veel gemeenten controleert. 'Gemeenten willen de waarde van de grond op 1 januari 2016 zo hoog mogelijk in de boeken hebben staan zodat de eventuele winst bij verkoop zo laag mogelijk is.' Toch denkt hij dat nieuwe afboekingen in veel gemeenten niet nodig zijn omdat de markt nu aantrekt. 'De productie heeft zes jaar stilgelegen. Je ziet een enorme inhaalslag. Vooral bij huizen onder de €250.000 ' Wel denkt hij dat gemeenten met veel grond voor bedrijventerreinen nog altijd een probleem hebben.

Staatssteun

Op een geheel ander terrein is er onlangs juist een reden bijgekomen om wel verlies te nemen op grondexploitaties. Veel gemeenten stelden tot voor kort dat ze de grondprijzen niet eens mochten verlagen omdat er anders sprake was van oneerlijke staatssteun. Daarbij verwezen zij naar de Europese Commissie die in 2012 de gemeente Leidschendam Voorburg had opgedragen om twee projectontwikkelaars €7 mln te laten betalen. De gemeente had de ontwikkelaars Bouwfonds en Schouten de Jong een korting van €7 mln gegeven op een eerder overeengekomen contract omdat de markt tegenzat. Volgens de Europese Commissie werden concurrenten benadeeld.

In een recente uitspraak vernietigde het Gerecht van de Europese Unie het besluit van de Europese Commissie. Volgens Allard Knook, advocaat bij CMS en schrijver van een handboek over staatssteun, is de uitspraak van groot belang omdat de vastgoedmarkt uit vrees voor staatssteun op slot zat. 'Gemeenten durfden niet meer te investeren in bouwprojecten en ontwikkelaars durfden niet meer aan te kloppen bij gemeenten uit angst voor mogelijke terugvorderingen.'

Het argument van staatssteun werd volgens Knook steeds vaker door omwonenden aangegrepen om bouwprojecten te dwarsbomen. 'Een belangrijk gelegenheidsargument voor omwonenden is verdwenen om bouwprojecten onnodig te vertragen.' Het project in Leidschendam Voorburg was door omwonenden bij de Europese Commissie aangekaart. In Tilburg diende onlangs een vergelijkbare zaak. Die zaak was aangespannen door een concurrent van de projectontwikkelaar die werd tegemoet gekomen in de kosten.

Zie ook:

- Artikel 'Gemeente moet koop grond aan projectontwikkelaar laten'
- Artikel 'Mogen gemeenten nooit meer grond aankopen?'