Vraaggericht ontwikkelen als substituut voor particulier opdrachtgeverschap

Achtergrond

In 2001 introduceert toenmalig minister Remkes PO in een brief aan de Tweede Kamer als reactie op de nota ‘Mensen, Wensen, Wonen’. In deze nota uit 2000, heeft het toenmalige kabinet haar visie op het wonen in de 21ste eeuw neergelegd, namelijk: de burger centraal stellen in het woonbeleid, door ze zeggenschap over de woning en de woonomgeving toe te kennen. Om dit te bereiken is als doel gesteld om vanaf 2005 minimaal 33% van de woningproductie door middel van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) of Particulier Opdrachtgeverschap (PO) te bouwen. Dit wordt aanvankelijk door lokale overheden overgenomen in bijvoorbeeld de plaatselijke woonvisie. Deze wens blijkt veel te ambitieus en de doelstelling wordt niet gehaald.

Crisis leidt tot innovatie

Als gevolg van de crisis en als reactie op de nog steeds bestaande wens van het Rijk, ontstaan er vanuit de markt steeds meer vraaggerichte ontwikkelconcepten. Niet de locatie, maar de individuele woonconsument wordt als uitgangspositie genomen. Deze marktpartijen verwerven ontwikkelposities waar voorheen grondposities werden gecontroleerd en gaan daar gericht, samen met de woonconsument, een woning ontwerpen. Het grote verschil van deze vraaggerichte ontwikkelconcepten ten opzichte van het reguliere ontwikkelproces is dat het verkoopmoment gedurende de ontwerpfase plaatsvindt. Dit is maatschappelijk gezien interessant. Aan de ene kant biedt het de woonconsument meer zeggenschap, zoals het Rijk initieerde en aan de andere kant wordt het risico voor marktpartijen beperkt. Dit is te danken aan het feit dat er geen grote uitgave voor de grondpositie gedaan hoeft te worden en de afname wordt gegarandeerd doordat de koper reeds bekend is.

Daarnaast is de mate van zeggenschap en sturing bij een vraaggerichte ontwikkelconcept in veel gevallen groter dan bij CPO omdat het collectieve karakter ontbreekt. Doordat de woonconsument individueel met de marktpartij communiceert, heeft het concept dus meer weg van PO dan CPO.

Naast individuele zeggenschap, onderscheidt het concept zich door de risicospreiding tussen de marktpartijen en de woonconsument. Daarmee tonen vraaggerichte ontwikkelconcepten overeenkomsten met mede- opdrachtgeverschap (MO), dat afwijkt ten opzichte van zelfbouw door de beperkte mate van risico, zonder dat de volledige sturing daarbij teniet gaat. Vraaggerichte ontwikkelconcepten zijn dus als het ware een tussenvorm van PO en MO.

In een vraaggericht ontwikkelconcept treedt de marktpartij namens de woonconsument op als opdrachtgever. Dit wijkt af van het basisprincipe van gemeenten. In het geval van zelfbouw met (C)PO, zijn zij alleen bereid om zaken te doen met een particulier, dan wel met een groep particulieren, in de vorm van een rechtspersoon zonder winstoogmerk. Vraaggerichte ontwikkelconcepten kunnen hier zodoende geen ontwikkelpositie verwerven zoals vaak is opgenomen in de woonvisies van lokale overheden.

Orde van de dag

De huidige markt heeft er toe geleid dat de mate van risico en de mate van sturing de belangrijkste factoren binnen particulier opdrachtgeverschap zijn geworden. De overheid wenst particulier opdrachtgeverschap nog steeds te stimuleren maar wordt tegengewerkt door de risico’s die de woonconsument loopt. Zo wordt vanwege de risico’s, CPO in veel gevallen niet gefinancierd door hypotheekverstrekkers. Hierdoor worden woonconsumenten begrensd omdat ze over beperkte financieringsmogelijkheden beschikken. Overheden stellen daarom steeds vaker eisen aan (C)PO die risico’s voor de woonconsument moeten inperken. Ondanks deze eisen worden vraaggerichte ontwikkelconcepten van marktpartijen, die deze risico’s ook inperken, niet gezien als particulier opdrachtgeverschap. De combinatie van een gebrek aan marktwerking en een gebrek aan juridische onderbouwing van de verschillende vormen van opdrachtgeverschap zorgt er voor dat particulier opdrachtgeverschap een grijs gebied blijkt. Resultaat is dat particulier opdrachtgeverschap stagneert of zelfs reduceert waardoor er voorbij wordt geschoten aan het oorspronkelijke doel van de nota “Mensen, Wensen, Wonen”.

De kloof tussen theorie en praktijk

Specifiek wordt de theoretische definitie van particulier opdrachtgeverschap samengevat in de volgende termen:

• grondbeschikking bewoner
• volledige juridische zeggenschap over het gebruik van de grond
• geen winstoogmerk
• opdrachtgever aan het begin van het bouwproces.

Zoals gezegd blijkt de haalbaarheid van (C)PO niet alleen afhankelijk te zijn van de theoretische definitie maar ook van praktijkervaringen. Juist dan blijkt de verdeling van het risico een cruciale factor. Het onderscheid tussen particulier- en mede-opdrachtgeverschap is als het ware vervaagd aangezien risicofactoren ook centraal staan in de theoretische definitie van MO.

Wanneer een vraaggericht ontwikkelconcept op verzoek van de financier én de consumenten vaste prijsgarantie kan bieden zonder de gewenste mate van zeggenschap uit het oog te verliezen, ontstaat er een concept dat de potentie heeft om meer ontwikkelingen van de grond te krijgen naar wens van de (lokale) overheid en het Rijk. Gemeenten houden echter vast aan de geformuleerde bepaling van particulier opdrachtgeverschap (art 1.1.1, lid 1, sub f Bro) dat slechts als instrument wordt genoemd om het geformuleerde doel van de nota ‘Mensen, Wensen, Wonen’ te bereiken.

Daarnaast blijkt uit een indicatieve enquête dat de woonconsument in veel gevallen niet bereid is om risico te lopen bij het realiseren van de woning. Tevens geeft een ruime meerderheid de voorkeur van aan realisatie in co- creatie. De burger ziet particulier opdrachtgeverschap zodoende eerder als een middel om keuzevrijheid te krijgen dan als doel op zich zelf.

Toekomstperspectief

In aanvulling op de nota ‘Mensen, Wensen, Wonen’ dienen we vraagtekens te stellen bij het huidige stimuleringsbeleid omtrent particulier opdrachtgeverschap. Wanneer daadwerkelijk een derde door middel van PO wordt gerealiseerd, kun je je afvragen hoe de doorstroming op de woningmarkt zich over enkele jaren gaat verhouden. Het beleid leidt zonder enige vorm van regulering tot woningen die op individuen zijn afgestemd waardoor ze wellicht onverkoopbaar worden.
Een passend voorbeeld hiervan is Almere, dat hedendaags actief bezig is met citymarketing. Zo biedt de wijk Homeruskwartier, waar veel hosannaverhalen over te lezen zijn, op wijkniveau de mogelijkheid om door middel van PO je eigen woning te realiseren. Wellicht heeft dit op korte termijn een positief effect op de stad, op lange termijn valt dit nog te bezien.