Onderzoek Het zelf bouwen van je huis spreekt tot de verbeelding. Luister maar eens naar de inspirerende verhalen van zelfbouwers, waarbij het moeilijk zal zijn om niet meegesleept te worden in hun enthousiasme. Inmiddels is het begrip zelfbouw redelijk ingeburgerd in de wereld van gebiedsontwikkeling, al betreft het nog steeds een nichemarkt. Ervaringsdeskundigen weten dat het gehele proces tot oplevering een lange weg kan zijn, wat voor particulieren soms moeilijk te behappen is. In dit soort situaties vormt de ontwikkelaar een waardevolle toevoeging aan het zelfbouwproces. Met mijn scriptie ‘Vraaggestuurd bouwen’ ben ik op zoek gegaan naar handvatten voor marktpartijen om dit soort ontwikkelprocessen vorm te geven, anticiperend op de (definitieve?) omslag naar een vragersmarkt.
Belangrijkste aanbevelingen aan marktpartijen
• Creëer meerdere variaties in zeggenschap in het ontwikkelproces voor ‘actieve’ en ‘passieve’ particulieren, zodat nieuwe particulieren onderweg kunnen instappen;
• Stuur allereerst op de financiële belangen, hoe mooi de maatschappelijke ambities ook klinken;
• Betrek onafhankelijke adviseurs in het ontwikkelproces (bijv. architect of bouwkostendeskundige), als een actoranalyse hier aanleiding voor geeft;
• Laat de particulieren zich organiseren in een vereniging (maximale zelforganisatie) om de communicatielijnen kort te houden (beperkt aantal aanspreekpunten);
• Stuur aan op een marktconform product (terugvalscenario bij afhaken particulieren);
• Breng je expertise in, maar behoud draagvlak door ruimte te geven aan het particulier collectief om oplossingen of ideeën aan te dragen.
Vraaggestuurd bouwen
Vraaggestuurd bouwen wordt in dit onderzoek gedefinieerd als een uitgebreidere vorm van zelfbouw, waarin de particulier zijn woning ontwerpt in samenwerking met een ontwikkelende marktpartij en waarbij de particulier actief betrokken is aan de voorkant van het ontwerpproces. In mijn onderzoek heb ik er specifiek voor gekozen om alleen te kijken naar het particulier collectief, een groep van individuen / huishoudens. Beschouw het als een particulier-private samenwerking, wat naadloos aansluit op de schaalverkleining binnen (woningbouw)ontwikkelingen.
De basis van de processtructuur vanuit de literatuur
‘Vraaggestuurd bouwen: kansrijke samenwerking in een vraaggestuurde woningmarkt - Afbeelding 1’
Belangen, drijfveren en middelen
Wat opvalt in het ontwikkelproces van vraaggestuurd bouwen is de diversiteit aan belangen en drijfveren aan beide zijden. Particulieren hebben uiteenlopende redenen om zelf hun huis te bouwen. Als marktpartij is het daarom van belang om goed in te schatten waarom mensen aan tafel zitten en wat hen bovenal aan tafel houdt. Terugkerend element in de casestudies van dit onderzoek was het financiële aspect, waaronder de bouwkosten. Het ontwikkelproces van vraaggestuurd bouwen wordt van een afstand vaak geromantiseerd weergegeven, maar de particulieren maken hun keuzes simpelweg eerst op basis van hun financiële speelruimte. Eenvoud en doelmatigheid zijn misschien wel de kernwoorden, hoe deprimerend dit voor sommigen mag klinken.
Bij vraaggestuurd bouwen zetten de marktpartij en de particulieren ieder hun eigen beschikbare middelen in om een tot een succesvol eindresultaat te komen. De financiële middelen van een particulier (€ 1000,- als inlegbedrag bij de case studies) steken schril af bij de investeringscapaciteit van een marktpartij. Juist de inzet van particuliere middelen qua instrumenten (plannen, contracten) en expertise (woonervaring) vormen de basis voor een waardevolle samenwerking. Door de woonwensen van particulieren direct naar het ontwerp te vertalen wordt het afzetrisico voor de marktpartij verkleind. Deze, soms zeer specifieke en gedetailleerde inbreng, versterkt de positie van een particulier collectief in de samenwerking.
Het gezamenlijk opstellen en ondertekenen van contracten (intentie-, beheerovereenkomst, etc.) versterkt de samenwerking tussen een marktpartij en een particulier collectief, maar vormt geen garantie voor succes. Deze juridische ijkpunten leggen de bandbreedte vast en geven zodoende de (formele) mogelijkheid om stappen vooruit te maken. Een marktpartij zou altijd moeten sturen op een maximale vorm van zelforganisatie van het particulier collectief, om tijd en werkdruk te besparen. Zo kan een particulier collectief zelfstandig informatiebijeenkomsten organiseren om nieuwe particulieren bij het proces te betrekken.
De beschikbare middelen in het ontwikkelproces (naar Daamen, 2010)
‘Vraaggestuurd bouwen: kansrijke samenwerking in een vraaggestuurde woningmarkt - Afbeelding 2’
Meerwaarde van samenwerken
De koppeling van de belangen, drijfveren en beschikbare middelen leidt tot een (privaat-particuliere) samenwerking. De meerwaarde van de samenwerking zit hem in de koppeling van expertise van de particulier (vooral woonervaring) en de marktpartij (procesmanagement, bouwproces), ten gunste van de kwaliteit van de woningen. Beide actoren profiteren hiervan: de particulier realiseert zijn woonwensen, terwijl de marktpartij zijn afzetrisico reduceert. Dit laatste aspect zorgt voor de marktpartij voor een belangrijke financiële meerwaarde in de samenwerking. Voor de particulieren schuilt de financiële meerwaarde in de vrijheid om met een beperkt inlegbedrag toch te kunnen schetsen aan hun eigen droomhuis, zonder zich vroegtijdig druk te maken over de proceskosten.
De procesmatige meerwaarde heeft betrekking op het delen van activiteiten. De procesmanager van de marktpartij stuurt het gehele proces aan, terwijl de aanjagers van het particulier collectief in staat zijn om de particulieren te organiseren en te informeren vanuit de vereniging. De vorming van deze communicatielijnen waarborgt de voortgang van het ontwikkelproces.
De meerwaarde van een samenwerking
‘Vraaggestuurd bouwen: kansrijke samenwerking in een vraaggestuurde woningmarkt - Afbeelding 3’
Valkuilen
IJkpunten, zoals contracten of eerste schetsen, zijn een belangrijk onderdeel om het commitment van beide partijen te behouden. Het ontwikkelproces van start tot oplevering duurt minimaal anderhalf jaar, waarin het behalen én vieren van tussentijdse resultaten de dynamiek en energie van partijen kan vergroten of op zijn minst behouden. De besluiten in de planvorming spreken trouwens voor de particulieren veel meer tot de verbeelding dan de juridische documenten.
Het leveren van een financiële bijdrage door de particulieren aan de start van het ontwikkelproces is vooral een symbolische bijdrage en zal hen niet weerhouden om uit het proces te stappen. Een marktpartij dient bij voorbaat te accepteren dat sommige particulieren gaandeweg het proces zullen afhaken, ongeacht hun (beperkte) financiële commitment. Verwacht als marktpartij aan de start van het ontwikkelproces vooral geen grote groepen particulieren, maar identificeer vooral de actieve particulieren in het collectief.
En zoals bij elke ontwikkeling zijn er externe factoren in het proces, die in sommige situaties lastig of niet zijn te beïnvloeden. Zo is vraaggestuurd bouwen geen allesomvattend antwoord op de huidige stilstaande staat van de Nederlandse woningmarkt. Particulieren dienen nog steeds financiering te verkrijgen voor de bouw van hun (koop)woning, wat in deze tijden een lastige opgave kan zijn.
Onderzoek naar de langetermijneffecten?
Mijn scriptie geeft helaas op veel vragen geen antwoord. Wat is het effect en de meerwaarde van vraaggestuurd bouwen op een lange termijn vanuit maatschappelijk en financieel oogpunt? Naar mijn mening is het onderwerp rijp genoeg voor meer onderzoek, dat vooral meer duidelijkheid zou moeten geven over de baten en lasten op lange termijn. Zeker nu het bouwen van je eigen huis, in samenwerking met een ontwikkelende marktpartij, de komende jaren niet aan aandacht zal verliezen.
Zie ook:
- Scriptie van Rogier Beenders: ‘Vraaggestuurd bouwen’ voor een uitgebreide toelichting, alsmede voor de volledige versie van de processtructuur en aanbevelingen.
- Experimenteren met beleid
Cover: ‘Thumb_Woning2_180’
