Vrijkomend zorgvastgoed: zorgenkind of buitenkans?

Verslag Zorgvastgoed dag, 23 september 2014

De regelgeving voor langdurige zorg gaat op de schop. De AWBZ verdwijnt, en daarmee de directe rijksfinanciering van verzorgingshuizen. De bedoeling is, grof gezegd, dat ouderen met een beperkte zorgvraag zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen (extramuraal), met gepaste medische zorg aan huis en dankzij hulp van familie of ondersteuning vanuit de directe omgeving: de zogenaamde mantelzorg. Gemeenten krijgen volgens de nieuwe Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) de taak mensen met een hulpvraag te ondersteunen. Senioren die niet de regie over hun eigen leven kunnen voeren, en dus een zware indicatie krijgen, zullen conform de nieuwe Wet langdurige zorg nog steeds aanspraak kunnen maken op een door het Rijk mede-bekostigde plek in een instelling (intramuraal).

Nieuwe dynamiek

Een praktische kijk op de herontwikkeling van zorgvastgoed, dat was op 23 september de insteek van de Zorgvastgoed Dag in het Utrechtse Beatrix Theater. Ouderenzorg maakt een transitie door, stelt dagvoorzitter Michiel Wentges (directeur BOB advies) vast. Verzorgingshuizen, met hun per inwoner verhoudingsgewijs kostbare complete woon-zorgarrangementen, mogen dan tot het verleden gaan behoren – de Raad voor leefomgeving en infrastructuur gaat zelfs uit van 4 miljoen m² aan vrijkomend zorgvastgoed – ‘hun bewoners, senioren met een lichte zorgbehoefte, hebben nog steeds een woning nodig’. Sterker nog, het aantal 80-plussers zal in de komende tien tot vijftien jaar naar verwachting verdubbelen naar 1,2 miljoen.

Wentges schetst het ontstaan van een nieuwe dynamiek waardoor zorginstellingen, als eigenaren én huurders van vastgoed, te maken krijgen met begrippen als betaalbaarheid en klantgerichte, gedifferentieerde zorg op maat. Marktwerking, kortom. ‘Niet de zorgindicatie staat centraal, maar de vraag: hoe wilt u wonen en wat voor zorg heeft u verder nodig?’ Om bestaande gebouwen een toekomst te geven, lijkt herontwikkeling en verhuur van woonruimte aan senioren met een zorgvraag de te bewandelen weg. Maar wie is de aangewezen partij om dit vorm te geven? ‘De zorginstelling zelf, of een vastgoedeigenaar die afspraken maakt met zorginstellingen over gepaste dienstverlening?’

Spelregels

Woonzorg Nederland is een grote woningcorporatie die passende woonruimte biedt aan kwetsbare ouderen. Dit gebeurt met 27.000 woningen en met 17.000 intramurale eenheden verspreid door het land. ‘De eindgebruiker ofwel de klant’, vertelt Guus Verduijn (directeur Woonzorg Nederland), ‘wordt gemiddeld ouder, is in toenemende mate alleenstaand, in 90 procent van de gevallen een vrouw en wil graag vrij kunnen kiezen en respectvol worden bejegend.’ Volgens Verduijn zijn dit de spelregels voor de woon-zorgconcepten die zijn organisatie ontwikkelt, van zelfstandig wonen tot en met zware zorgverlening. ‘Voor de duidelijkheid: het huidige potentieel van zorgvoorzieningen en woningen, inclusief plaatsen in verzorgingshuizen, hebben we over tien jaar hard nodig. Het gaat erom hoe we de wens van klanten, ook die aan de onderkant van de samenleving, nu invullen én reuring brengen waar tijdelijk leegstand dreigt. Daarvoor moet de businesscase op zijn kop.’

Volgens Verduijn geldt de behoefte van senioren aan zelfstandig wonen maar voor een bepaalde fase. ‘Eenzaamheid is de grootste aandoening waarmee met name minder vitale ouderen kampen en de behoefte aan geborgenheid en zingeving staat voorop.’ De klantwens draait volgens onderzoek door Woonzorg Nederlanden niet om de fysieke woning – het aantal vierkante meters of de indeling van een appartement – maar om het niveau van voorzieningen, de aantrekkelijkheid van de locatie en sociale cohesie. ‘Samen met onder meer huisvesters en aanbieders van zorg werken wij aan het vormen van leefgemeenschappen. Daarbij verwacht ik dat zorgverleners zich vooral gaan toeleggen op medische ondersteuning en veel minder op zingeving.’ De mate van vitaliteit van senioren staat aan de basis van de gedifferentieerde woon-zorgconcepten die Woonzorg Nederland vormgeeft. Voor vastgoed dat tijdelijk gedeeltelijk leeg staat, is de corporatie oplossingen aan het zoeken, bijvoorbeeld door studenten en starters op de woningmarkt aan te trekken. ‘Wij nodige hbo- studenten welzijn en zorg uit om studio’s en appartementen te betrekken in een herontwikkeld verzorgingshuis. Gratis wonen in ruil voor twee dagdelen per week activiteiten ontplooien voor oudere bewoners. Dat loopt als een tierelier.’ Starters op de woningmarkt krijgen van Woonzorg Nederlanden volgens dit voor-wat-hoort-wat-principe de kans om goedkoop te wonen.

De zorginstelling ontzorgen

Vergelijkbaar zijn sommige oplossingen die een marktpartij zoals Camelot Europe, zelfbenoemd leegstandspecialist, her en der in Nederland realiseert. Onder meer in dienst van Woonzorg Nederland, overigens. CEO Joost van Gestel vertelt hoe hij op basis van de Leegstandwet een verzorgingshuis in Amstelveen een rendabele tijdelijke bestemming heeft gegeven. Leegstand brengt vandalisme, inbraak en sociale onveiligheid met zich mee, geeft hij aan, en dat wil natuurlijk niemand. ‘Binnen twee maanden hadden wij een vergunning om een dichtgespijkerd pand om te bouwen tot zelfstandige wooneenheden voor studenten en starters.’ Na nog eens vier maanden was het zo ver en konden de eerste huurders hun gestoffeerde ruimten betrekken. Camelot neemt ook het technisch, administratief en sociaal beheer op zich. Van Gestel: ‘Wij ontzorgen de zorginstelling.’

Maatschappelijk financieren

Structurele veranderingen in het stelsel voor (ouderen)zorg en onzekerheid over de uiteindelijke spelregels beïnvloeden de financiële positie van zorginstellingen. Menig zorgbestuurder vraagt zich af wat wijsheid is: gebouwen afstoten, meer huren, of juist investeren in herontwikkeling en nieuwbouw? En wie gaat dat laatste bekostigen? Guus Bannenberg (CEO Van Neynsel Groep) heeft de koe bij de horens gevat en is op zoek gegaan naar financiering van nieuwbouw op de plek van een veertig jaar oud verzorgingshuis. ‘Maatschappelijk vastgoed vraagt om maatschappelijke financiering’, luidt zijn stelling. ‘Ik denk dat er altijd behoefte blijft aan een woonvorm tussen zelfstandig wonen en het verpleeghuis in en verwacht dat er een vraag ontstaat naar all-inclusive woon-zorgarrangementen.

Evidente voordelen

De Van Neynsel Groep ziet mogelijkheden om zo’n arrangement vanaf € 1.000 per maand aan te bieden in een modern woon-zorgcomplex. Oude verzorgingshuizen, zegt Banneberg, bevinden zich doorgaans op een uitstekende locatie. Het is zinvol om die vast te houden. ‘In ons geval is het gebouw afgeschreven, hebben we de grond in handen en staan de klanten al klaar.’ In de huidige markt is bouwen bovendien aantrekkelijk vanwege de scherpe aanneemsom en de beschikbaarheid van nieuwe concepten. ‘Het nieuwe woon-zorgcomplex wordt opgebouwd uit flexibele modules die zich lenen voor verschillende functies.’ De voordelen zijn evident, toch is financiering allesbehalve vanzelfsprekend. ‘Ook al heb je lange tijd goed gepresteerd, banken zijn terughoudend. Institutionele beleggers zijn best geïnteresseerd maar als je, binnen de kaders van het nieuwe zorgstelsel, zelf het huurrisico draagt en het rendement naar de belegger gaat, moet je je afvragen of het verstandig is met hen in zee te gaan.’

Bannenberg zocht en vond een financieringsmiddel in de vorm van uitgifte van bedrijfsobligaties. ‘Je houdt het vastgoed in bezit.’ Verder, signaleert hij, komen er meer particuliere initiatieven voor maatschappelijke beleggingsfondsen die senioren die toe zijn aan een andere woonvorm de mogelijkheid bieden om nu, ook al valt de verkoopprijs tegen, toch hun huis te verkopen en de opbrengst in aandelen of obligaties om te zetten: die leveren op termijn een rendement op dat de lage opbrengst compenseert. ‘De kinderen zijn blij omdat het geld uit het huis loskomt en jij bent vrij om te investeren in een woning met gepaste zorg.’ Waarmee de samenleving ook financieel medeverantwoordelijk wordt voor de voorzieningen die een prettige oude dag mogelijk maken.

Zorgvorm nieuwe stijl

Ten slotte doet Egbert Schiphorst, ondernemer in de recreatieve branche, uit de doeken hoe hij een verzorgingshuis Dennenrust in Wageningen van een zorginstelling kocht, verbouwde en een bij de bestemming passende huurder vond: de stichting Jah-Jireh runt er zelfstandig een verzorgingshuis voor de eigen gemeenschap van Jehova’s getuigen. Waarmee, besluit dagvoorzitter Wentges, zorgvastgoed niet alleen een tweede leven krijgt, maar in feite een zorgvorm nieuwe stijl is ontstaan. ‘Een toonbeeld van wat de overheid voor ogen heeft: bewoners zorgen voor elkaar en zorg wordt ingekocht.’