Waar en hoe kunnen we wonen in 2030?

Tot 2030 moeten er in Nederland een miljoen woningen worden gebouwd, blijkt uit cijfers van het CBS en uit het NEPROM-rapport Thuis in de toekomst. Duitsland staat voor een bouwopgave van 2,3 miljoen nieuwe woningen tot 2030, aldus het Bundesinstitut für Bau-, Stadt-und Raumforschung. Volgens de meest recente prognoses gaan deze aantallen bij lange na niet gehaald worden en komen we in Nederland — bij de huidige bouwproductie — 300.000 woningen tekort. In Duitsland is dat tekort bijna een miljoen. In Nederland wordt inmiddels niet meer van een woningcrisis maar van woningnood gesproken.

De aanleidingen zijn vergelijkbaar in Duitsland en Nederland: een trek naar stedelijke gebieden, demografische (waaronder vergrijzing, groeiende bevolkingsomvang, migratie) en economische ontwikkelingen (zoals toename flexibele arbeidsmarkt, stijgende bouwkosten, tekort aan ontwikkellocaties en vakpersoneel). In beide landen groeit het besef dat klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw de inrichting van het landschap de komende tien jaar ingrijpend gaan veranderen. De Nederlandse overheid heeft daarom het initiatief genomen tot de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Die zal in 2020 zijn (definitieve) langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland publiceren. In de Uitvoeringsagenda die tegelijkertijd verschijnt, krijgt de concrete aanpak en gewenste interbestuurlijke samenwerking zijn beslag.

Liefst binnen de stad

In Nederland is door groei van het aantal huishoudens, demografische en economische ontwikkelingen en sloop van verouderde huizen veel vraag naar betaalbare woningen. Deze vraag concentreert zich hoofdzakelijk in stedelijke gebieden. In de Nationale Woonagenda 2018-2021 uit 2018 hebben gemeenten en provincies toegezegd jaarlijks 75.000 woningen bij te bouwen. In 2018 werden bijna 66.000 woningen gebouwd, in 2019 waren dit er volgens het CBS bijna 71.000. Nog altijd blijft de productie dus onder het aantal dat nodig wordt geacht, onder meer omdat woningbouw in stedelijk gebied extra moeilijk is. Daarbij zijn grotere steden huiverig voor het bouwen aan hun randen en heeft grond aan de stadsrand vaak al een bestemming. Het ontwerp van de Nationale Omgevingsvisie (juni 2019) sluit bij deze tendens aan. Emiel Reiding, directeur van de NOVI: ‘Uitgangspunt van de verstedelijkingsstrategie in de NOVI is dat we in eerste instantie het liefst willen bouwen binnen bestaand gebied. Hoewel dat nog niet zeker is, kan ik me voorstellen dat er in de eindversie een comply-or-explainverplichting komt voor gemeenten. Niet bouwen aan de stadsrand, tenzij... Onze gedachte daarbij is: als je niets doet, stroomt het water naar het laagste punt. In bouwtermen zijn dat overwegend de plekken waar al grondposities zijn, waar andere krachten maken dat daar gebouwd wordt. Dat zijn niet altijd de plekken waar we vanuit het brede maatschappelijke perspectief als eerste willen verstedelijken. Ondertussen moeten we ook tempo maken en kijken naar de woningvraag per regio.’

Duitsland vergelijkbaar

In Nederland werd in de periode 2004-2014 zo’n 0,9 procent van het groene gebied omgezet in bouwgrond. In Duitsland was dat volgens het CBS slechts 0,4 procent. Dit laat onverlet dat de situatie in beide landen vergelijkbaar is. ‘Strikt genomen heeft Duitsland geen woningtekort’, zegt Thomas Beyerle, professor voor onderzoek in onroerend goed bij de faculteit Bouw en Onroerend Goed aan de hogeschool Biberach en tevens managing director van Catella Property Evaluation. ‘Er staan zo’n 300.000 woningen leeg, zeker op het platteland.’ In stedelijke gebieden als München en Berlijn zijn er wel grote tekorten. ‘Dat komt omdat Duitse jongeren niet meer in de provincie willen wonen’, constateert Beyerle. ‘Dus zie je een verdichting van de woonruimte in de stad. Men woont steeds kleiner en dichter op elkaar.’ Beyerle verwacht dat deze trend binnen tien jaar omdraait. ‘De jongeren van nu zullen dan vaste relaties en banen hebben en naar een kindvriendelijke buurt aan de rand van de stad trekken. Daarmee zullen de randgemeenten populairder en hipper worden dan ze nu zijn. Er zal inderdaad een nieuwe groep jongeren komen die in de binnenstad wil wonen. Maar die is gezien de bevolkingskrimp van Duitsland kleiner dan de huidige generatie.

Een verschil met Nederland, zo merkt Beyerle op, is dat het in Duitsland moeilijker is te bouwen wat de markt vraagt. ‘Er wordt bij ons vooral in de hoogste kwaliteit gebouwd. Dat ligt besloten in onze bouwverordeningen, die ingewikkeld en bureaucratisch zijn. Wil je als bouwer afwijken van de norm, dan heeft dat veel voeten in de aarde. Met als gevolg dat er veel te weinig gebouwd wordt voor de daadwerkelijke vraag. In Duitsland bouwen we enkel Porsches, terwijl veel mensen heel blij zouden zijn met een Volkswagen Golf of een Fiat.’

Wonen aan de randen van de stad

Iedereen beseft dat alleen bouwen in bestaand gebied het structurele woningtekort onvoldoende gaat oplossen. Volgens prognoses zal een derde tot de helft van de nieuwbouw in Nederland aan de randen van stad en dorp moeten worden gerealiseerd. Nog eens een derde dient te worden gerealiseerd in het buitengebied, stelt Co Verdaas, deeltijdhoogleraar Gebiedsontwikkeling in Delft. Volgens hem dienen we eraan te wennen dat we groene ruimte moeten inleveren om aan de woningvraag te voldoen. ‘Tot nu toe gingen landbouw, woningbouw, natuur, bedrijvigheid en infrastructuur redelijk samen. In onze polder werden de belangen keurig afgewogen en aan iedereen concessies gedaan. Maar kijk je naar de ruimte die de komende tien jaar nodig is voor de energietransitie, voor een miljoen woningen, voor klimaatadaptatie en voor een agrarische sector met ambitie, dan valt dat niet meer te combineren. We komen ruimte tekort en dat beginnen we nu te voelen. De discussie over PAS en PFAS is daarvan het eerste signaal. Maar we ain't seen nothing yet.’

Nieuwe wijken integreren in de stad

Eén van de manieren om nieuwe wijken te integreren in de stad is volgens Reiding bestaande historische gebouwen in het plan een nieuwe bestemming te geven. ‘De Spoorzone in Tilburg is een schoolvoorbeeld hoe je een oud industrieel gebied onderdeel van de stad kunt maken. Het is een wijk geworden met veel reuring, inclusief een theater en een prijswinnende bibliotheek in een oude locomotiefhal. Het succes zit enerzijds in de voorzieningen en anderzijds in het behoud van de ziel van wat er al was.’ Reiding verwijst naar Berlijn als voorbeeld van nieuwbouw waar hiermee geen rekening is gehouden. ‘Na 1989 is het communistische Oost-Berlijn feitelijk herbouwd. Toen was die keuze begrijpelijk, want men wilde afrekenen met dit verleden. Maar nu zeg je: jammer dat die Oost-Duitse ziel helemaal is verdwenen.’

Wonen, leven, werken

Hoe ziet de toekomstige wijk in verstedelijkt gebied eruit? Verdaas wijst op Nijmegen-Noord, een grote gebiedsontwikkeling ook wel bekend als Waalsprong. ‘Dit was decennialang een onaantrekkelijk stadsdeel. Maar er zijn mooie ingrepen gedaan, met onder meer een boulevard en een nieuwe nevengeul om de kans op overstromingen te verminderen. Nu komen internationale commissies er hun licht opsteken. Kortom, met kwaliteit, een goed ontwerp en een goed programma kunnen we stadsranden ontwikkelen die echt bij die stad horen.’ Daar hoort ook inspelen op een veranderende economie en demografie bij. Die drijft steeds meer op thuiswerkers en zzp’ers. Dus moet er in nieuwbouwwijken ook plek zijn voor coffeebars en bedrijfsverzamelgebouwtjes. Bovenal moeten wijken aansluiten bij de cultuur en sfeer van een stad, vindt Reiding. ‘Steden zijn sociale systemen en daarmee moet meer rekening worden gehouden. Leidsche Rijn zou bijvoorbeeld meer bij de stad Utrecht hebben gehoord als daar een deel van de universiteit naartoe was verhuisd.’

Bereikbaarheid

Een ander probleem – zowel in Nederland als in Duitsland – is bereikbaarheid. ‘Wij kijken vaak geïsoleerd naar de woningmarkt en mobiliteit’, zegt Beyerle. ‘Maar deze zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. We kunnen de meest schitterende wijken bouwen, maar als die alleen per auto bereikbaar zijn, is er toch iets niet goed gegaan.’ Reiding vindt dat Nederland hier niet beter scoort dan Duitsland. ‘Het is ongewenst om een woonwijk te realiseren en vervolgens de ontstane verkeersdrukte op het bestaande wegennet af te wentelen. Met Almere hebben we ervaren wat de gevolgen zijn.’ En hoe karakter, sociale cohesie krijgen? Bekend is, stelt Verdaas, dat krapte op de woningmarkt ertoe leidt dat mensen met lagere inkomens en meer zorgbehoeftes geconcentreerd raken in bepaalde wijken. ‘Dat bevordert niet het gevoel van een samenhangende inclusieve stad.’

Volgens Beyerle zouden Duitse beleidsmakers hierbij naar Nederland moeten kijken. ‘De sociale mix in bijvoorbeeld Rotterdam of Den Haag vind ik erg gezond: dat de arts in dezelfde straat kan wonen als de verpleegster. Wat Nederland ook beter doet, is het instellen van autovrije zones in wijken. Zover zijn we in Duitsland nog niet.’

Regionale samenwerking nodig

Woningbouw aan de randen van de stad, waar nu bedrijventerreinen gevestigd zijn die getransformeerd moeten worden, of waar groene ruimte wordt omgezet in nieuwe duurzame woonwijken: het gaat niet zonder slag of stoot. En als er jarenlange inspraakprocedures en rechtszaken komen tegen nieuwbouw, wordt de bouwopgave helemaal nooit gehaald. Moet de overheid weer – net als in het verleden – aanwijzen waar gebouwd mag worden? Reiding: ‘Het Rijk is meer dan tien jaar redelijk afwezig geweest in de ruimtelijke ordening, maar moet nu weer een prominentere rol gaan spelen. Dat is ook de wens van de Tweede Kamer. Tegelijk blijven de meeste uitwerkingen op een lager  schaalniveau. Het gaat nu echt om samenwerking binnen regio’s. Dat besef dringt in Nederland steeds meer door.’ Verdaas denkt ook dat er op regionaal niveau gezamenlijk onderzocht moet worden wat de inrichtingsbehoefte is. Hij heeft daar ervaring mee: ‘We zijn nu met een informele club, waarin steden, NS, Staatsbosbeheer en anderen zitten, op regionaal niveau aan het kijken wat er nodig is. Dan begin je dus aan de basis en ben je meteen in gesprek met direct betrokkenen die ook nog eens de meeste kennis hebben.’

Stadsbos?

Verdaas ziet dat organisaties uit hun traditionele rol kruipen en begrijpen dat er grote inrichtingsvraagstukken spelen die om een gezamenlijke aanpak vragen. NS pleit voor het doortrekken van de nieuwe Amsterdamse metro naar het zuiden om aansluiting te vinden met regionale verkeersknooppunten. Staatsbosbeheer, dat 40.000 à 50.000 hectare grond heeft aan de rand of vlak bij een stad, denkt actief mee hoe woningbouw en groenbehoud kunnen samengaan. In Krommenie werd een moeilijk toegankelijk natuurgebied gekoppeld aan een nieuwe wijk. Rond Hoofddorp en Nieuw-Vennep staat Staatsbosbeheer toe dat een aantal losse recreatiebosjes wordt gebruikt om een nieuwe wijk met ruim 7.000 woningen leefbaarder en aantrekkelijker te maken. Hoe kan het dat de leden van Staatsbosbeheer hierin meegaan? Verdaas: ‘Er wordt een verhaal verteld dat mensen snappen. Dat is een belangrijke les: je kunt pas iets tot stand brengen als je samen in hetzelfde verhaal zit en je ook je eigen rol in dat verhaal snapt. Dus niet, zoals vroeger, zeggen: wij moeten hier woningen bouwen en dat betekent dat u weg moet. Nee, laat zien hoe belangrijk een vitale stad is. Als iedereen dat begrijpt, dan is bouwen aan de stadsrand of in de natuur nog steeds vervelend. Maar je hebt er wel een verhaal bij en mensen snappen dat het niet anders kan.’

Samenwerkingsverbanden

Zowel Duitsland als Nederland staat voor een grote bouwopgave tot 2030. Die herinnert aan de grote woningnood in de jaren vijftig en zestig, maar de uitdagingen zijn groter en complexer dan toen, omdat ze gepaard gaan met ingrijpende planologische keuzes rondom de energietransitie, natuurbeheer en het dichtslibben van wegen rondom bebouwd gebied. In Duitsland is de open ruimte aanzienlijk minder schaars dan in Nederland, maar daar belemmeren vooral de bureaucratische en complexe bouwvoorschriften de bouw van woningen. In Nederland lijkt vooral het gebrek aan regie op ruimtelijke ordering de bouw van één miljoen huizen voor 2030 in de weg te staan. Wil dit aantal gehaald worden, dan zijn regie en radicale keuzes nodig. Het aloude polderdenken kan hierbij helpen: Nederlanders zijn gewend samen te werken en bovendien goed in het uitruilen van belangen. Met innovatie en creatieve oplossingen, maar bovenal met brede samenwerkingsverbanden van overheden, ontwikkelaars, woningcorporaties, vervoerders, omwonenden en belangenverenigingen kunnen we ook in 2030 wonen, werken, leven en recreëren blijven combineren.

Cover: Pixabay