Waar staat de hedendaagse zelfbouw?

Zelfbouw: kwaliteitsimpuls bij gebiedsontwikkeling met vraaggerichte benadering - Deel 1

Ook voor gemeenten en corporaties is zelfbouw interessant, omdat het een bijdrage kan leveren aan het oplossen van maatschappelijke vraagstukken. Zelfbouw zorgt bijvoorbeeld voor meer sociale cohesie en vernieuwing in woonwijken, maar voorziet ook in de behoefte aan woningen met een gunstige én inzichtelijke prijs-kwaliteitverhouding en aan de woningbehoefte van specifieke doelgroepen.

Onbekend maakt soms onbemind, dat gaat zeker op voor de voordelen die gepaard gaan met zelfbouw. De provincie Noord-Holland organiseerde daarom in samenwerking met de gemeenten Amsterdam en Edam-Volendam en het Expertteam Eigenbouw van het Ministerie van BZK in februari 2015 een werkcongres over zelfbouw. Een bijzonder initiatief vanuit drie verschillende overheidsniveaus voor Noord-Hollandse gemeenten en corporaties.

Dit artikel is geschreven naar aanleiding van dit werkcongres en geeft antwoord op de vragen:

• Welke vormen van zelfbouw zijn er?
• Is er vraag naar?
• Hoe verhoudt zelfbouw zich tot traditionele ontwikkelmethoden?
• Is zelfbouw een katalysator bij gebiedsontwikkeling en een antwoord op de vraag naar een dreigend woningtekort?

Een tweede deel met succesvolle voorbeeldprojecten volgt in een volgende publicatie. Inspiratie is te vinden in zowel woonwijken in stedelijke als landelijke/dorpse gebieden.

Zelfbouw als ontwikkelvorm

Zelfbouw is geen ingewikkelde ontwikkelvorm. Een stedenbouwkundig plan wordt opgeknipt in kavels die per stuk worden verkocht en uitgegeven aan individuele burgers of collectieven. Voor elke kavel worden bouwregels opgesteld, waardoor na realisatie alle kavels bij elkaar als ‘puzzelstukjes’ het gewenste woonblok vormen. Er komt geen ontwikkelaar aan te pas.

kluseenheid

Grofweg zijn er twee ‘producten’ binnen zelfbouw: een grondkavel voor een nieuwbouwwoning of een voor een verbouwwoning. De uitgifte van de grond of het vastgoed kan op verschillende manieren plaatsvinden, namelijk: 1. rechtstreeks aan individuele zelfbouwers die naar eigen keuze zelfstandig of met elkaar aan de slag gaan, of
2. rechtstreeks aan een collectief of bouwgroep (CPO) waarin de groep gezamenlijk het ontwerp maakt en daarna gezamenlijk bouwt,
3. aan een begeleidende ontwikkelaar die met zelfbouwers in co-creatie de woningen ontwerpt en bouwt.

De grens tussen een CPO dat een ontwikkelaar erbij haalt (2) en een ontwikkelaar die een collectief erbij haalt (3) is vaak lastig te trekken. Een teken dat de traditionele methodiek en de zelfbouw naar elkaar toe groeien.

De hoeveelheid leegstaand vastgoed neemt steeds meer toe. Met zelfbouw in leegstaande gebouwen zijn op veel plekken goede resultaten behaald. Ook dat kan op verschillende manieren. Amsterdam bijvoorbeeld verkoopt het vastgoed ‘in de bestaande staat’ aan een collectief, terwijl Den Haag het vastgoed in kleine eenheden opknipt en als ‘klusrijpe’ eenheid verkoopt aan een individuele klant. In beide gevallen volgt men de systematiek van zelfbouw met een ‘kluspaspoort’ waarin vaste regels, prijs en procedure staan.

Aantoonbare vraag die past bij tijdsgeest

Zelfbouwers zijn geen herkenbare pressiegroep. Potentieel geïnteresseerden hebben minder toegang tot gemeenten dan traditionele partijen als corporaties of ontwikkelaars. Uit onderzoeken blijkt wel dat er een behoefte is naar woningen die door zelfbouw tot stand kunnen komen en dat een aanzienlijke hoeveelheid consumenten een grotere mate van keuzevrijheid wil. Volgens onderzoek is dat minimaal 18 procent van de belangstellenden voor een nieuwe woning. De vraag is of dit getal maatgevend is of moet zijn. Vraag aan een willekeurig kind of het later zijn eigen huis wil ontwerpen en bouwen en het kind zal volmondig ‘ja’ zeggen. Nog niet geremd door problemen en angst, maar geleid door dromen en mogelijkheden. Een eigen huis bouwen, dat wil toch iedereen? De remming bij de gemiddelde burger zit niet in de gebrekkige wens tot zeggenschap en invloed, maar in de angst dat het te moeilijk is, te veel tijd vergt, te duur is en te veel afhankelijkheden en risico’s met zich mee brengt. Hier ligt de belangrijkste taak voor de overheden: zorgen dat het bouwen van een eigen huis niet moeilijk is en bereikbaar voor iedereen.
Zelfbouw heeft te veel positieve effecten om het als een bijzonderheid te beschouwen en behandelen. Hoe makkelijker het voor elke zelfbouwer wordt, hoe meer zelfbouw zal groeien en deel zal gaan uitmaken van de stad en de samenleving.

Dat de woonconsument zelfbouw als voorkeur of serieus alternatief voor projectmatige of bestaande bouw overweegt, blijkt uit O+S onderzoek Wonen in de regio Amsterdam (deze cijfers werden gepresenteerd op het congres). Het beeld is later nogmaals bevestigd: 17% van de verhuisgeneigden in deze regio is 'zeker geïnteresseerd’ in een vorm van zelfbouw en nog eens 34% ‘misschien’. Dit is een vergelijkbaar percentage woningzoekenden als de gerealiseerde 18% zelfbouwwoningen in 2014 die Minister Blok noemde bij de opening van het congres.
De beperkte verschillen tussen de regio’s zouden verklaarbaar zijn, doordat in regio’s met succesvolle en recente zelfbouwprojecten de behoefte wat hoger lijkt te zijn. Er is hierbij ook sprake van aanbod schept vraag. Opvallend is ook de duidelijke interesse voor de zogenoemde kluswoningen, veelal af te stoten corporatievastgoed, naast de belangstelling voor nieuwbouw.

Zelfbouw is een verschijnsel dat dieper in de samenleving zit verankerd dan menigeen denkt. Onder andere door een grotere toegankelijkheid van informatie is de zelfredzaamheid van de individuele burger enorm toegenomen. Social media geeft elk individu de gelegenheid zichzelf te manifesteren en verbinding te zoeken met soort- of lotgenoten. Hierdoor kan iedere burger, veel krachtiger dan voorheen, invulling en sturing geven aan zijn eigen leven, en wensen vervullen en uitdagingen aangaan die voorheen onbereikbaar of te complex leken.
Zelfbouw past in de maatschappelijke ontwikkeling van de individuele burger die alleen of samen met anderen de verantwoordelijkheid neemt om het centrale punt in het eigen leven, de woning, zelf vorm te geven, te bouwen en te ontwikkelen, binnen de eigen (of collectieve) mogelijkheden. Het resultaat mag er zijn: unieke woningen die ieder voor zich en allen bij elkaar een afspiegeling zijn van de huidige tijdsgeest met bewoners die zich voor het leven verbonden voelen met hun huis en de omgeving. Het is hun eigen plekje geworden.

Markante verschillen van zelfbouw versus traditioneel commercieel ontwikkelen

Oorsprong en filosofie
Tot aan de Tweede Wereldoorlog was het gebruikelijk om bewoners en ondernemers in de stad één of meer woningen te laten bouwen voor eigen bewoning of als ‘appeltje voor de dorst’. De grond werd verkocht per één of meer kavels tegelijk en dat leverde variabele bouwprocessen, ontwerpen en programma’s op. Het was bouwen aan de stad ‘stap voor stap’ en ‘steen voor steen’. Elke bewoner en ondernemer realiseerde zijn eigen woonwens met als resultaat de huidige binnensteden; vol variatie en verrassingen waar vrijwel iedere burger graag verblijft, werkt en/of woont. Het is een afspiegeling van het (samen) leven en de samenleving.
Na de Tweede Wereldoorlog was een andere aanpak nodig. Het investerend vermogen was uit de samenleving en er was een grote behoefte aan (goedkope) woningen. In eerste instantie door de corporaties en in tweede instantie door ontwikkelaars (vanaf de 80-er jaren) zijn in hoog tempo duizenden woningen gebouwd in en rond de grote steden. Daarbij werd vooral ingespeeld op de grote vraag en de toenemende welvaart. Omdat er partijen nodig waren die deze opgave kon faciliteren, ontstonden pas in de ’80-er jaren de ontwikkelaars zoals we ze nu kennen. Deze groepen namen vaak grondposities in, waardoor alleen het zogenoemde ‘bouwclaimmodel’ haalbaar was. Wat we nu traditioneel ontwikkelen noemen, is dus nog niet zo oud en is te kenmerken als commercieel ontwikkelen. Gezien de benodigde productie heeft deze ontwikkelmethode enerzijds overduidelijk zijn nut bewezen en zijn doel gediend. maar anderzijds gezorgd voor duizenden vrijwel identieke woningen met voorspelbare plattegronden.

Dit roept de vraag op of de kracht van een stad of wijk zit in herhaling en uniformiteit, of juist in diversiteit en variatie in architectuur, vorm, programma en prijsklasse. En dus de vraag waar de gemeentelijke overheid op zou moeten sturen.
Een ontwikkelaar bouwt een rij identieke woningen met dezelfde VON-prijs. Bij zelfbouw kan iemand een woning bouwen voor de helft van de VON-prijs van zijn buurman. Allerlei doelgroepen kunnen bij elkaar wonen waarbij de ene zelfbouwer als gepensioneerde een huis bouwt en ernaast de ander een huis bouwt voor zijn grote gezin.

In die paar “productiedecennia” is het abnormale (alleen een ontwikkelaar kan huizen bouwen) normaal geworden en het normale (iemand bouwt zijn eigen huis) abnormaal. Ga maar na, elke stedenbouwkundige stuurt op uniformiteit qua vorm en architectuur, elke planoloog op scheiding van functies, elke ontwikkelaar op inkomens passend bij een wijk. De traditionele en commerciële ontwikkelmethodiek stuurt niet op de individuele kracht van een pluriforme samenleving maar op de rangschikking van inkomen, programma, e.d. Het rangschikt de samenleving in hokjes waarbij vrijwel iedere burger lijkt te streven naar het volgende – hoger gedachte – hokje. Die wooncarrière eindigt vaak ironisch genoeg in een 19e eeuwse woonwijk met de klassieke gebouwen waar wonen en werken door elkaar heen voorkomen en die tot stand is gekomen in een tijd waarin diversiteit gekoesterd werd.

De rol en houding van de – lokale – overheid
Zelfbouw vraagt een rol van de overheid die niet (over)beschermend en betuttelend is naar haar burgers, maar faciliterend en begeleidend. Het vraagt om een overheid met die vertrouwt op de zelfredzaamheid van haar burgers en die gelooft dat ze in staat zijn om zelf de goede keuzes te kunnen maken.

Om zelfbouw te laten slagen, moet de gemeentelijke overheid noodzakelijkerwijs op een andere manier omgaan met haar grond- en kaveluitgifte. Dit betekent dat elke zelfbouwer betaalt voor wat mogelijk en toegestaan is, en niet voor wat er daadwerkelijk gebouwd wordt.
Als gemeente neem je niet actief deel in het ontwerp- en bouwproces van elke individuele zelfbouwer; bij de succesvolle voorbeelden is juist vooraf alles geregeld zodat de zelfbouwer na aankoop niet voor verrassingen komt te staan.

Kosten – kwaliteit verhouding
Het uitgeven van kavels voor zelfbouw, en dan vooral voor collectieve zelfbouw, levert niet altijd de hoogste grondprijzen op. Traditioneel commercieel ontwikkelen is daarom wellicht meer ‘kosten efficiënt’ dan zelfbouw. Bij zelfbouw worden de kosten voor de bewoner beheerst, doordat de eindgebruiker tegen kostprijs de woning afneemt. Bij de traditionele variant is dit niet het geval (iedere kostenkolom heeft winstmarges en risico afdekking).
Daar staat tegenover dat zelfbouwwoningen daadwerkelijk in persoonlijke behoeften voorzien. De bijdrage die betrokken buurtbewoners aan hun wijk of hun woonomgeving leveren, is vaak niet direct financieel uit te drukken. Met zelfbouw worden identiteiten van buurten op een positieve manier beïnvloedt. Bovendien ontstaan er gemeenschappen van toekomstige bewoners die elkaar opzoeken en helpen, en zich inspannen voor een mooie en veilige woonomgeving.

Voortgang
De zelfredzaamheid van de burger en de crisis hebben iets mogelijk gemaakt dat lange tijd ondenkbaar was: zelfbouw heeft traditioneel/commercieel overtroffen. Er zijn in de crisis betere resultaten geboekt met zelfbouw dan met de ‘traditionele’ bouw. Blijkbaar is de behoefte zo groot en zijn de condities zo goed dat een individuele burger wel aan de gang kan waar een traditionele ontwikkelaar dat niet lukt. De reden ligt niet alleen in de behoefte. De systematiek is beduidend anders: een ontwikkelaar bouwt in grote(re) hoeveelheden en stelt hier de exploitatie op af. Alleen met een voorverkooppercentage kan de bouw starten en projectfinanciering van de bank worden verkregen. Als de vraag uitvalt, dan valt de ontwikkeling stil. Dat is een belangrijke consequentie voor de gemeentelijke overheden. Als een marktpartij zijn woningen niet verkocht krijgt, dan kan de grond ook niet ontwikkeld worden. Met als gevolg dat de gemeente blijft zitten met de bouwgrond èn een bouwclaim van de ontwikkelaar. Een patstelling dus. Bij zelfbouw kan vaak wel doorgepakt worden, omdat dit gebaseerd is op de individuele vraag (of van een bouwgroep). Als één iemand of een groep wil bouwen, dan kan dat, onafhankelijk van de rest.

Kies bewust de ontwikkelvorm

Het zijn spannende tijden nu de economie weer opkrabbelt, de vraag naar (betaalbare) woningen toeneemt en de ontwikkelaars, banken, (gemeentelijke) overheden de neiging hebben om terug te vallen in het oude patroon van voor de crisis. Hebben we geleerd van de topdown-benadering van voor de crisis? Zetten we vanaf nu de eindgebruiker centraal? Waarbij niet het doel is dat iedereen keuzevrijheid moet hebben. Het gaat erom dat de consument in staat wordt gesteld te komen tot de woning/woonomgeving die hij wil/nodig heeft. Niet iedereen kan/wil zelf ontwikkelen of die invloed uitoefenen. Er zal ook altijd vraag zijn naar woningen die ontwikkelaars ontwikkelen, al dan niet met het inbreng van de consumenten.

De essentie zit dus niet in het verplicht maken van zelfbouw of het conditioneren van traditioneel ontwikkelen. Het zit in het bewustzijn van de (gemeentelijke) overheden, ontwikkelaars en – vooral – de mensen zelf. Het gaat om bewust een keuze maken voor het één of het ander of een combinatie. In bandbreedte gedacht: met de zelfbouwmethodiek ligt de focus meer op variatie, uniciteit en cohesie, waar het bij de traditionele methodiek meer ligt op uniformiteit en eenheid. Het één is niet beter dan het andere. Als we iets geleerd moeten hebben van de crisis, dan is het dat de keuze voor de methodiek en de soort woning niet meer aan overheden en ontwikkelaars zou moeten zijn, maar aan het individu dat het huis ziet als het centrum van zijn bestaan en er graag maximale invloed op wil uitoefenen. Welk model goed past, is afhankelijk van de situatie. Factoren als locatie, complexiteit, marktsegment, financiën, invloed van potentiele afnemers moeten daarin worden meegewogen. Het is essentieel om de vormen niet te verwarren. Professionele ontwikkelaars hebben andere motieven dan zelfbouwers. Zelfbouw is daarmee ook niet de oplossing van een dreigend woningtekort. Zelfbouw staat symbool voor moderne stedelijke ontwikkeling, waarin kleinschaligheid centraal staat en waarin organisch (stap voor stap) een stad of een gebied transformeert. En als dit in de goede methodiek wordt gegoten, dan kan dit sneller gaan dan voorheen met de traditionele methode.

Conclusies en aanbevelingen uit het werkcongres

De sprekers op het werkcongres zelfbouw waren met elkaar eens; kies als gemeente bewust voor een evenwichtig en goed woningbestand met zorg voor de omgeving, zonder je (alleen) door winstmaximalisatie te laten leiden. De ervaring daarbij leert: de latente vraag naar zelfbouw wordt vooral zichtbaar als geschikte locaties beschikbaar en bekend zijn. Kortom, gelegenheid schept de bouwer.
Ervaring leert bovendien dat het belangrijk is een diversiteit aan locaties aan te bieden, divers qua ligging, oppervlak, programma en prijs. Dit om zo goed mogelijk aan de (uiteenlopende) wensen van de zelfbouwers tegemoet te komen. Sommigen willen optimale keuzevrijheid, anderen moeten juist wat op weg worden geholpen. Sommigen willen zo veel mogelijk laten doen, anderen klussen juist zo veel mogelijk zelf.

Meer over de succesvolle praktijkvoorbeelden en de praktische lessen die daarbij zijn opgedaan, leest u in deel 2 dat binnenkort verschijnt.