Waardegedreven gebiedsontwikkeling zet baathouder centraal

Het klassieke systeem van gebiedsontwikkeling drijft op het genereren van financiële waarde. Een gebiedsontwikkeling die goed is voor ons als maatschappij, maar een negatieve exploitatie heeft of te weinig rendement, komt niet van de grond. Punt. Maar, om écht (kwaliteits)verbetering in gebiedsontwikkeling te kunnen realiseren, zijn zachte, maatschappelijke waarden minstens zo belangrijk. Maar hoe financier je die zachte waarden? Hoe financier je gezondheid, welzijn, sociale inclusie of groen op loopafstand?

Het regeerakkoord spreekt over de aloude planbatenheffing als middel om stedelijke vernieuwingsprojecten haalbaar te maken. En eerlijk is eerlijk, er is best iets voor te zeggen. Immers, een deel van de waardesprong die landbouwgrond maakt als er woningen op gebouwd worden, komt hierbij ten goede aan de ontwikkeling zelf. Maar het blijft een financieel gedreven model. Wordt onze leefomgeving daar beter van? Ik betwijfel het.

Alle baathouders in beeld

In een complex stedelijk ontwikkelproces komen steeds meer belangen samen op dezelfde vierkante meter. Op de korte en lange termijn moeten we kosten en baten evenwichtig verdelen. Hier zit de crux: zolang we blijven berekenen wat een ontwikkeling kost op de korte termijn, in plaats van berekenen wat de ontwikkeling opbrengt op de lange termijn, blijven de échte baathouders uit beeld. We moeten onszelf aanleren op een andere manier naar ‘baten’ te kijken: niet door een financiële bril, maar door een maatschappelijke.

Om écht waardegedreven te kunnen ontwikkelen, moet er een volledige systeemwijziging plaatsvinden. De volgende vier weeffouten moeten uit het oude, vastgeroeste systeem gehaald worden. Niet volgtijdelijk, maar tegelijkertijd.

1. Gebiedsontwikkeling is nog niet écht integraal

Waardegedreven gebiedsontwikkeling vraagt om een andere projectorganisatie en om andere partijen aan tafel dan alleen de usual suspects (gemeente, corporatie, ontwikkelaar). Partijen die het meeste baat hebben bij de ontwikkeling. Of de meeste maatschappelijke waarde kunnen toevoegen. Zonder de juiste partijen aan tafel worden belangrijke maatschappelijke waarden gemist, genegeerd of opgeofferd.

Om gebieden vanuit maatschappelijke waarden te kunnen ontwikkelen, is een vroegtijdige en systematische inventarisatie van baten en baathouders nodig én dienen zij vroeg in het ontwikkelproces bijeengebracht te worden. Dat klinkt eenvoudig, maar is het niet. Het betekent niet alleen een andere rol voor dit soort partijen; het verlangt ook nieuwe tools en instrumenten. Waaronder kwantitatieve en kwalitatieve batenanalyses, batenmonitors, kosten- en batenverdeelsleutels en ruimtelijke vertalingen van sociaal-maatschappelijke doelstellingen.

2. We werken nog steeds niet écht samen

We moeten stoppen met redeneren vanuit stakeholders en stoppen met hen te zien als een ‘hokje dat afgevinkt moet worden’. We móeten participeren, het waterschap móet toetsen, de provincie móet goedkeuren. Dat is een verdedigingsstrategie die leidt tot kwalitatief minder hoogwaardige plannen. Om waardegedreven gebiedsontwikkeling te kunnen laten slagen, moet er vooruit verdedigd worden. Door vroegtijdig commitment van die partijen die bepaalde maatschappelijke waarden daadwerkelijk kunnen behartigen. Met een maatschappelijke batenanalyse als een tussenstap in de visievorming, komen de voornaamste baathoudende partijen eerder in beeld.

Dat kunnen, afhankelijk van de omvang en locatie van de ontwikkeling (lokaal, regionaal) en locatiespecificaties (stadsrand of binnenstedelijk), landelijke, regionale of lokale partijen, belangengroeperingen of kennisinstellingen zijn. Ook partijen met een tot nu toe meer toetsende rol. Bijvoorbeeld het waterschap. Of partijen met een beheer- of instandhoudingsopgave zoals Staatsbosbeheer, Natuurmonumenten of lokale vogelwerkgroepen. Door deze partijen in een vroege fase te polsen, verschuift hun rol. Van toetser of beoordelaar naar participant of zelfs ontwikkelaar.

Hierbij is essentieel dat (nieuwe) samenwerkingspartners elkaars belangen doorgronden en daarvoor staan. Dat vereist bereidwilligheid om te investeren in ruimtelijke elementen die belangen van andere partijen symboliseren. Meer ruimte voor een natuurlijke habitat van een icoonsoort? Daar betalen we allemaal aan mee. Meer ruimte voor ontmoeting? Een gezamenlijke opgave.

3. We kijken naar het nu, niet naar het dan

Er zit een vreemde spanning op de lijn tussen de korte termijn-investeringen en lange termijn-opbrengsten. De investeringen op korte termijn bepalen veelal de go / no go. Niet wat een project op lange termijn opbrengt. Hierop moet het bestaande financieel instrumentarium worden aangepast. Het vraagt om een model dat in staat is verder in de toekomst te kijken. Een model dat ook rekening houdt met de kosten en opbrengsten vanaf het moment dat bewoners de sleutels van hun huis hebben en de maatschappelijke waardemeter eindelijk in het groen komt.

Een model dat niet alleen alle individuele exploitaties bijeenbrengt, maar ook langetermijninvesteringen, schades en ontwikkelingen meeneemt in de businesscase. Prioriteer daarom maatschappelijke investeringen in de openbare ruimte en laat private, baathoudende partijen meefinancieren vanuit bespaarde kosten en voordelen.

4. De euro regeert!

Wanneer iedere partij aan tafel blijft redeneren vanuit het eigen exploitatiemodel, de eigen portemonnee, verandert er niets. Kijken we bijvoorbeeld naar een waterschap dan leidt dit tot hogere waterschapslasten voor de burger. Maar als de investeringen in de aanleg en het onderhoud van natte natuur of in nieuwe habitats leidt tot lagere investeringskosten voor een andere samenwerkingspartner, dán komen we ergens. Op de korte en langere termijn.

Waardegedreven gebiedsontwikkeling vraagt daarnaast om het in beeld brengen van díe baathouders, die extra middelen in kunnen brengen. Door de juiste baathouders in de juiste rol te selecteren, ontstaat direct zicht op aanvullende inkomstenstromen. Goed voor de portemonnee van iedere samenwerkingspartij. Denk hierbij niet alleen aan het ontschotten van gemeentebudgetten of aan budgetten die waterschappen hebben voor hun ecologische doelstellingen. Maar bijvoorbeeld ook aan nationale of Europese subsidies die kunnen worden toegekend, als er een (internationale) kennisinstelling (Living Lab) in het consortium zit. Zo komen er meer investeringsmiddelen samen om een gebied écht waardegedreven te ontwikkelen.

In één keer

Hoe komen we tot dat nieuwe spel, en de nieuwe spelregels? Er is maar één manier. Door te laten zien dat het kan. Het heeft weinig zin om het spel in kleine stapjes of in delen te veranderen. Het moet in één keer. Hiervoor lijken door het Rijk en kennisinstellingen gesteunde pilotprojecten het aangewezen middel. Door maatschappelijke waardestromen aan elkaar te verbinden, kunnen we de financiële basis van gebiedsontwikkeling verbreden. Zo creëren we kansen voor duurzame oplossingen in de toekomst. Dat vereist ‘slechts’ het koppelen van traditionele spelers én nieuwe spelers uit andere sectoren aan andere vormen van financiering. Het is dé manier om een solide basis te kunnen leggen voor de leefomgeving van morgen. De enige manier.