Waarom een nieuwe stad bouwen geen reële optie is om het woningtekort tegen te gaan

50.000 woningen op 4.000 onbebouwde hectare midden in de Flevopolder. De plannen voor Eemstad Vallei zijn op dit moment nog toekomstmuziek, maar de vraag is voor hoelang nog. Nergens in Nederland is de druk op de woningmarkt zo hoog als in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) en het gebied in het oosten van de regio is perfect geschikt om (deels) aan die vraag te voldoen.

Althans, dat zeggen de initiatiefnemers van de (beoogde) nieuwste stad van Nederland. Eemstad Vallei zorgt niet alleen voor duizenden nieuwe woningen, maar verbetert volgens hen ook de biodiversiteit, produceert meer duurzame energie dan nodig is voor het eigen gebruik en levert een stevige bijdrage aan de woningbouwproductie. Het is een plan waarmee AM, Heijmans, Amvest en de Alliantie “reageren op de grootse opgaven waar we in Nederland voor staan.” Dat de plannen serieus genomen worden, blijkt uit het feit dat er ook politiek draagvlak is voor het realiseren van een nieuwe stad in Nederland.

Niet goedkoop

Alain Bertaud, voormalig stedenbouwkundige bij de Wereldbank, is minder enthousiast over deze en andere soortgelijke plannen die in westerse landen ontstaan om de strijd met het woningtekort aan te gaan. Hij stelt deze maand op Bloomberg CityLab dat het realiseren van zulke nieuwe steden in verstedelijkte gebieden als West-Europa, Amerika en Japan weinig zin heeft. “Het probleem is: wie gaat er als eerste wonen? Niemand gaat in een stad wonen met een goed riool maar zonder banen.”

Volgens Bertaud, in het verleden medeverantwoordelijk voor het ontwerp van enkele nieuwe steden wereldwijd, heeft de geschiedenis laten zien dat steden niet zomaar ontstaan. De ontwikkeling van steden vindt pas plaats, zegt hij, als de economie daarom vraagt.

Zo kennen de nieuwe steden die in de afgelopen tientallen jaren in de westerse wereld uit de grond zijn gestampt een belangrijke overeenkomst. “Echte nieuwe steden beginnen met een nieuwe economische aantrekkingskracht die veel mensen naar het gebied trekt. Dat is het startpunt en vanuit die basis wordt de stad verder opgebouwd.” Of dat nou Disney World (Florida), handelen via de oceaan (Vancouver) of schaliegas (North-Dakota) is, economische aantrekkingskracht is nodig om een stad een vliegende start te geven.

Natuurlijke groei

Wel vormt de financiering een enorme drempel om aan de bouw te beginnen. “Wanneer je een nieuwe stad bouwt, heb je als overheid voor langere tijd een negatieve cashflow. Noodzakelijke infrastructuur als wegen en vliegvelden zijn niet goedkoop, terwijl de opbrengsten uit belastingen en de verkoop van land pas later kunnen worden opgehaald.”

Bovendien is de aanzuigende werking van de economie niet genoeg voor een geslaagde nieuwe stad. Het geld dat in die nieuwe economie verdiend wordt, moet ook weer geïnvesteerd worden in de groei van de stad, zoals voor de komst van universiteiten en vliegvelden. Die kunnen er vervolgens voor zorgen dat er ook andere bevolkingsgroepen worden aangetrokken, zodat de arbeidsmarkt in de stad meer divers wordt en de groei op een natuurlijke manier kan worden doorgezet.

Structuur

Gebiedsontwikkelaars die ondanks deze mitsen en maren succesvol een nieuwe stad willen bouwen, moeten volgens Bertaud minimaal twee stappen zetten. “Begin met het afbakenen van publieke en private ruimte. Wat wordt het stratenpatroon, waar komen de parken en hoe zien die parken eruit? Dit zijn ontwerpkeuzes die in één keer en van bovenaf moeten worden gemaakt om een stad op een gezonde manier te laten groeien.”

De tweede stap is het opzetten van een plan voor de financiering. Als duidelijk is wie voor welke voorzieningen betaalt en wanneer ze worden gerealiseerd, betalen nieuwe ontwikkelingen zichzelf altijd uit. “Als deze structuur aanwezig is, kan het aanbod van ontwikkelbare grond de vraag in de stad volgen.”

Niet Brasilia, maar Hong Kong

Tot slot adviseert Bertaud gebiedsontwikkelaars niet elk stuk van de nieuwe stad al vast te leggen. Als de basis staat, moet de stad zichzelf op een spontane en evolutionaire manier ontwikkelen. Hij noemt de Braziliaanse hoofdstad Brasilia, die in 1960 werd gesticht, als voorbeeld van hoe het niet moet.

“Planners dachten dat ze elk klein detail over de stad konden plannen, tot hoeveel winkels elke buurt zou moeten hebben.” Maar doordat in Brasilia over elk element uitvoerig is nagedacht, is volgens experts alle spontaniteit uit de stad verdwenen. “Vergelijk Brasilia met Hong Kong, misschien wel een van de meest succesvolle nieuwe steden in de moderne geschiedenis. In plaats van alles te micromanagen, concentreerde de overheid zich op het beheer van de openbare ruimte en het leveren van hoogwaardige openbare diensten.”

Niet voor niets goedkoop

De voor- en nadelen tegen elkaar afwegend, is de Fransman geen fan van het opzetten van nieuwe steden in de westerse wereld. “Ik zou meer denken aan wat ik 'gestructureerde buitenwijken' noem. We voegen meer capaciteit toe aan bestaande steden, waardoor de arbeidsmarkt hier verder groeit.” Ook succesvolle nieuwe steden liften mee op - en versterken uiteindelijk - nabijgelegen bestaande steden.

“Mensen zeggen altijd: ‘Laten we verhuizen naar het midden van nergens waar land goedkoop is en we helemaal opnieuw kunnen beginnen’”, concludeert hij. “Maar goedkoop land is niet voor niets goedkoop. Het is meestal niet een erg gewilde plek om een stad te vestigen.”