Opinie Den Haag - Gisteren is de nieuwe regelgeving bekendgemaakt voor de verkoop van corporatiewoningen. Volgens Jos Feijtel opnieuw een typisch Hollandse uitkomst: een lange lijst van vorm- en procesvereisten en van inhoudelijke voorwaarden.
We hebben de grootste sociale huursector van Europa. Gelukkig is niet half Nederland zo armlastig dat men op een sociale huurwoning is aangewezen. Een deel van die huurwoningen wordt bewoond door mensen die meer zouden kunnen verwonen. Aan dat scheefwonen gaat nu wat gebeuren. Tenminste: als de corporaties de verhuurdersheffing van 1,7 miljard euro doorberekenen aan de scheefwoners. Sommige corporaties doen dat niet. Soms om principiële redenen, soms met het argument dat de Belastingdienst benodigde zaken niet tijdig op orde had. Maar net als Aedes eieren voor haar geld heeft gekozen en meegegaan is in de verhuurdersheffing, zullen individuele corporaties dat ook op enig moment gaan doen. Door het scheefwonen duurder te maken verkleint het aandeel sociale huurwoningen maar er blijven ook redenen voor verkoop van huurwoningen.
Nu wordt een ongekend groot woud van regels voorgesteld waaraan moet worden voldaan. Al die regels moeten er voor zorgen dat corporaties hun bezit niet voor een te lage prijs verkwanselen. Vooral als er sprake is van verkoop van woningen (sociaal en geliberaliseerd) aan beleggers, worden zulke zware eisen gesteld dat het zeer de vraag is of aankoop voor beleggers nog wel interessant is. Voorbeeld: de eis dat aangekochte sociale huurwoningen 7 jaar niet door de belegger aan individuele kopers mogen worden doorverkocht en de eis dat bij uitponding daarna vanaf het achtste tot het dertigste jaar de corporatie moet meedelen in de winst bij individuele verkopen. Dit lijkt een bescherming voor de huurder, maar dat is het niet. Die hoeft immers als de belegger eigenaar is geworden helemaal niet te kopen. Het lijkt een voordeel voor de corporatie maar dat is het niet. De prijs die de belegger zal willen betalen is een stuk lager, dus krijgt de corporatie een winstdeling op termijn terwijl zonder die winstdeling een hogere prijs bedongen had kunnen worden. Een zogenaamde beschermingsconstructie die noch voor de corporatie, noch voor de huurder, noch voor de belegger voordelig is. En dan is er nog de praktische vraag: hoe wordt over bijvoorbeeld 25 jaar bepaald wat de doorverkoopwinst is die moet worden gedeeld (bijv. welke verbouwing van wie heeft bijgedragen aan de waarde)?
Vernieuwing
Gevreesd worden dat dit soort zaken de animo van beleggers om bezit over te nemen, fors zal doen slinken. Of er komen lagere prijzen tot stand waardoor de corporatie minder ontvangt.
En waar ging het nu ook weer om? Het was toch de bedoeling dat corporaties wat extra geld om handen zouden krijgen om te investeren in noodzakelijke vernieuwing van de voorraad, aan dure renovaties? Niet elke corporatie zal geld uit verkoop van woningen nodig hebben. In het onderzoek van Rik Koolma en Maarten Allers (RU Groningen, ESB 13 sept.) blijkt dat corporaties 1 miljard op hun jaarlijkse (!) bedrijfskosten kunnen besparen zonder dat de productiviteit er onder hoeft te leiden. Dat kan betekenen dat sommige corporaties financieel verkoop niet nodig hebben. Maar andere zullen dat wel nodig hebben.
Het is toch veel vanzelfsprekender dat die corporaties zoveel mogelijk zelf beslissen hoe ze die verkopen inrichten en hoeveel ze voor die woningen vragen. Waarom zouden die de woningen willen verkwanselen? De corporatie heeft er belang bij om een goede prijs te vragen aan de belegger. De corporatie heeft dat geld nodig om zijn taak beter te kunnen uitvoeren. Logisch dat men dan daarvoor de hoogste prijs vangen. Een nieuw boekwerk met regels dat verkoop ingewikkeld, maar vaak ook onhaalbaar zal maken, is overbodig en ongewenst. De raad van toezicht dient er op toe te zien dat er geen cadeautjes worden weggeven. Een faux pas uit het verleden (PWS Rotterdam) hoeft niet tot een risicoreflex van deze bureaucratische maar vooral ineffectieve regels te leiden.
Conclusie: schrap al die overtollige regels die het kabinet nu wil hanteren. Ook de regel dat eerst woningen uit een complex aan huurders moet worden aangeboden alvorens met naar een belegger mag gaan. Die regel is echt onverstandig. Bij een appartementencomplex waar door zo'n regel bijvoorbeeld 10 procent aan zittende huurders is verkocht, zal de prijs die beleggers voor het afgeroomde complex willen betalen stukken lager zijn of zal er überhaupt geen belangstelling meer zijn bij beleggers. Waarom allemaal zo moeilijk als het makkelijk kan? Geef corporaties de ruimte om het zelf te doen waardoor ze betere resultaten kunnen bereiken.
Jos Feijtel, eigenaar van de Win- en Werkplaats Wonen
Cover: ‘Binnenhof in Den Haag’ door NAPA (bron: Shutterstock)
Door Jos Feijtel
Adviseur versnelling woningbouw
