Waarom we de komende tijd geen 75.000 woningen per jaar bouwen

Als ik op mijn werk op de veertiende verdieping uit het raam kijk, zie ik veel bouwkranen. Op de Zuidas, maar ook in andere delen van Amsterdam is volop bedrijvigheid. In de verte kan ik nog net de Pontsteiger en de Houthavens zien, waar een nieuwe woonwijk uit de grond wordt gestampt.

Deze bouwwoede beperkt zich niet tot Amsterdam. Dagelijks lees ik over nieuwe woningbouwprojecten in het land. Zo bezien is er weinig aan de hand en is de bouwsector druk bezig om te voldoen aan de ambitie van de rijksoverheid uit de Nationale woonagenda om jaarlijks 75.000 nieuwe woningen te bouwen.

Dit aantal werd afgelopen jaar met 66.000 nieuwe woningen zo goed als gehaald. Tel daarbij de ongeveer 8.000 woningen op die gecreëerd werden door transformatie, dan komen we uit op 74.000. Dit is natuurlijk goed nieuws.

Gebouwen raken op

Ik verwacht echter dat we deze aantallen de komende jaren niet meer halen en het woningtekort dus ook niet minder zal worden. Daar zijn twee redenen voor.

Ten eerste is het onrealistisch om te verwachten dat de nieuwbouw van woningen volgend jaar weer zo hoog ligt. Dit heeft te maken met het aantal afgegeven vergunningen. Zoals in onderstaande tabel te zien is, ligt het aantal nieuwe woningen waar een vergunning voor is afgegeven in 2018 een fractie lager dan in 2017. Terwijl er juist meer vergunningen afgegeven moeten worden om de nieuwbouw verder op te schalen. Mogelijk ligt het aantal nieuw gebouwde woningen in 2019 rond hetzelfde aantal als in 2018, maar veel meer worden het er niet. Daarvoor worden te weinig vergunningen afgegeven.

Maar de tweede reden is de échte spelbreker: het aantal woningen dat via transformaties gecreëerd wordt. In 2018 waren dit er afgerond 8.000, een record. Maar wat blijkt uit de cijfers van het CBS? Steeds meer gebouwen die helemaal niet leegstaan, worden getransformeerd tot woningen. Het is dus lucratiever om woningen te creëren dan bijvoorbeeld een kantoorfunctie te behouden. Tegelijkertijd neemt de vraag naar kantoren toe. De goede gebouwen voor transformatie raken daarom steeds sneller op. Kantoren en woningen wedijveren om dezelfde locaties: in de stad en dichtbij het ov. Het is daarom mijn verwachting dat de komende jaren het aantal transformaties afneemt. Opschroeven zie ik niet gebeuren. Je bent nu eenmaal gebonden aan de gebouwen die er al staan, en die raken steeds meer ‘op’.

Grote, noodzakelijke veranderingen

Daarom moet de nieuwbouw van woningen verder toenemen om toch aan de 75.000 nieuwe woningen per jaar te komen. Hoe kunnen we dat doen? Alle partijen in de bouwkolom kunnen hieraan een bijdrage leveren. Gemeenten, door ervoor te zorgen dat nieuwe bouwgrond snel wordt uitgegeven en dat de aanvraag voor een omgevingsvergunning met een korte doorlooptijd wordt beoordeeld.

Eigenaren van grond (zowel gemeenten als projectontwikkelaars), door de grondprijs minder snel te laten stijgen. In Nederland steeg in de eerste drie kwartalen van 2018 deze prijs gemiddeld met 3,9% jaar op jaar. Dat is minder dan de prijsstijging van nieuwe en bestaande koopwoningen. Maar op individueel niveau kan die prijs alsnog de spelbreker zijn, zeker in het licht van de sterk stijgende kosten voor materialen en personeel.

Bouwers, ten slotte, kunnen door prefab te bouwen hun bouwtempo verhogen en tegelijkertijd de kosten verminderen. Ook is er dan minder personeel nodig, wat in deze tijd van grote personeelstekorten een uitkomst is.

Dit zijn stuk voor stuk grote veranderingen voor de partijen in de bouwkolom, maar ze zijn noodzakelijk om de woningbouw te versnellen. Uiteindelijk zullen deze partijen hier ook de vruchten van plukken, want het woningtekort wordt minder en bouwers kunnen bouwen tegen lagere kosten. Dit zorgt voor een duurzame, toekomstbestendige bedrijfsvoering.