Wacht niet op het Rijk, neem lokaal maatregelen voor betaalbaar wonen

De beschikbaarheid en betaalbaarheid van wonen is voor steeds meer huishoudens een enorm probleem. Dat werd nog eens onderstreept door het woonprotest op 12 september in Amsterdam, dat voor het eerst sinds de jaren 80 zoveel mensen op de been bracht om aandacht te vragen voor woningnood.

Wat is de oplossing? In de afgelopen weken verschenen diverse bijdragen in de media: de een met nadruk op het afbouwen van fiscale stimulering, die de huizenprijzen opdrijft, de ander met het pleidooi om vooral te bouwen om het tekort aan woningen tegen te gaan.

Overeenkomst is de roep om regie van Den Haag en maatregelen op landelijk niveau. Dat is ook niet vreemd, na decennia van decentralisatie en liberalisering, waarin de nadruk van volkshuisvesting verschoof naar woningmarkt. Veel overheidstaken zijn gedecentraliseerd, waaronder de ruimtelijke ordening, zonder de armslag van gemeenten te vergroten. De tucht van de markt mocht zijn werk doen: leennormen werden verruimd, aangevuld met fiscale voordelen (jubelton). Middeninkomens werd de toegang tot sociale huurwoningen ontzegd, terwijl de investeringscapaciteit van de corporaties danig is ingeperkt door verschillende heffingen, waaronder de verhuurderheffing. Die begon als crisisheffing, maar werd geruisloos een structurele bijdrage aan de Rijksbegroting. Liberalisatie van de huursector (WOZ-waarde als onderdeel van huurprijzen, tijdelijke huurcontracten) verslechterde de (financiële) positie van huurders.

Het zijn allemaal Haagse besluiten die vragen om herbezinning door de landelijke politiek. Nieuwe beleidskeuzes laten echter nog wel even op zich wachten want een nieuw kabinet is nog niet in zicht. Het demissionaire kabinet trekt met Prinsjesdag weliswaar een extra miljard euro uit voor de woningbouwimpuls, maar deze blijkt al overtekend met projecten. Maatregelen als het volledig schrappen van de verhuurderheffing worden doorgeschoven naar een nieuw kabinet. Gemeenten doen er dus verstandig aan niet alleen op het Haagse paard te wedden. Samen met partners als woningcorporaties en ontwikkelaars kunnen zij wel degelijk ook zelf iets doen om vandaag nog extra werk te maken van de toegankelijkheid en betaalbaarheid van de woningvoorraad. Hieronder tien maatregelen waarmee morgen in elke gemeente begonnen kan worden om stappen te zetten richting betaalbaar wonen.

1. Stel een heldere woon- en omgevingsvisie op met kaderstellende gebiedsdoelstellingen voor wonen en werk dit eventueel programmatisch uit in een woonprogramma. Dit kan vertaald worden in planologische regels in het omgevingsplan en eventuele lokale woningbouwfondsvorming. Belangrijk bijkomend voordeel is dat heldere doelen en kaders bijdragen aan de voorspelbaarheid van beleid waardoor verwachtingen en inzet van woonpartners, bestuur en politiek snel bij elkaar kan worden gebracht. Dit werkt bijvoorbeeld door in de biedingen op grond en berekeningen in grondexploitaties.
2. Stel een doelgroepenverordening op: een publiekrechtelijk kader dat goed kan dienen als stok achter de deur voor het privaatrechtelijk afdwingen van het gewenste woningbouwprogramma. In de verordening kunnen doelgroepen voor categorieën sociale huur, middenhuur en sociale koop worden opgenomen. Op deze manier kan aan de aanbodkant gestuurd worden op betaalbaarheid (in plaats van aan de vraagkant door bijvoorbeeld een starterslening).
3. Benut de huisvestingsverordening maximaal om te sturen op de beschikbaarheid en verdeling van betaalbare koopwoningen:
   1. het stellen van voorwaarden aan splitsing: betaalbare koopwoningen kunnen vanwege het volkshuisvestelijk belang uitgesloten worden van een splitsingsvergunning;
   2. het invoeren van een opkoopbescherming (vanaf 2022): woningen tot een bepaalde prijsgrens mogen alleen gekocht worden door eigenaar-bewoners en niet voor verhuur (buy-to-let);
   3. voorrang bij betaalbare koop in nieuwbouwprojecten voor doorstromers uit de sociale huur, waarmee koopwoningen bij de doelgroep terecht komen en er sociale huurwoningen vrij komen.
4. Hanteer bij gemeentelijke nieuwbouwprojecten een zelfbewoningsplicht, al dan niet gekoppeld aan een antispeculatiebeding.
5. Wees terughoudend met de sloop of verkoop van de meest betaalbare huurwoningen. Los van het gegeven dat de totale voorraad hiermee krimpt bij onvoldoende nieuwbouw, zitten nieuw gebouwde (gezins)woningen in de sociale huur vaak tegen de liberalisatiegrens (€752) aan, waardoor de betaalbare voorraad verder slinkt en je minder passende woningen hebt voor de laagste inkomens.
6. Wees scherp bij aanbestedingen en contractering. Formuleer doelen en ambities ten aanzien van betaalbaar wonen zo helder mogelijk: doelgroepen, woning- en prijssegmenten en vierkante meters. Sta open voor nieuwe partijen en wees streng bij het niet nakomen van verplichtingen.
7. Samenwerken vanuit lokaal partnerschap: trek als gemeente zoveel mogelijk gezamenlijk op met je woningcorporatie(s) en (markt)partijen die aan de lat staan voor de uitvoering van het woonbeleid. Doe gezamenlijk behoefteonderzoek en betrek elkaar vroegtijdig bij je beleidsvorming (woonvisie, strategisch voorraadbeleid) zodat je in de uitvoering weet wat elkaars belangen en randvoorwaarden zijn. Dat vergemakkelijkt het maken van prestatieafspraken of stadsakkoorden: in de gemeente Den Haag committeren gemeente, corporaties en ontwikkelaars zich daarmee aan de woonopgave in de stad en werken zij aan het versneld realiseren van onder meer betaalbare woningen.
8. Ondersteun wooncoöperaties, bijvoorbeeld met (eerste biedingsrecht op) bouwlocaties/vastgoed, fondsvorming of kennis. Zij worden (mits onder de 100 woningen) niet gehinderd door de verhuurderheffing en realiseren betaalbare huurwoningen, die ook betaalbaar blijven en een alternatief kunnen bieden voor middeninkomens, die niet in aanmerking komen voor sociale huur.
9. Stel het grondbeleid van de gemeente primair ten dienste aan betaalbaar wonen in plaats van de maximale grondopbrengst na te streven (ten gunste van andere gemeentelijke doelstellingen/een sluitende begroting).
10. Tot slot: veel kostbare tijd en energie wordt op dit moment gestoken in het zoeken naar nieuwe locaties voor nieuwe woningen. De realiteit is echter dat de plancapaciteit in de meeste regio’s ruim voldoende is voor de woningbehoefte tot 2030 en daarna. Zet vol in op het realiseren van al bestaande woningbouwplannen en maak indien mogelijk gebruik van capaciteit die andere overheden bieden (zoals de Expert- en Aanjaagteams). Tijd kost geld, wat we ook in betaalbaar wonen kunnen steken.