Wat de strategische inzet van placemaking oplevert in gebiedsontwikkeling

Placemaking staat vooral bekend om het in een vroeg stadium verbeteren van de kwaliteit van een (door) te ontwikkelen gebied, waardoor de leefbaarheid wordt verhoogd en mensen graag in dat gebied verblijven. Placemaking wordt in dat geval vanuit het menselijk perspectief benaderd. Maar hoe zit het met de economische kant? Placemaking als onderdeel van de businesscase? Een literatuurstudie en een analyse van vier grote binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen onderbouwen de gedachte dat de strategische inzet van placemaking een waarde vermeerderend effect heeft op het te ontwikkelen vastgoed. Kortom: investeren in placemaking loont.

Verschillende vormen van placemaking

Er zijn verschillende vormen van placemaking, elk met een ander doel. Zo bestaat er culturele placemaking, waarbij de placemaking voornamelijk vanuit de huidige gemeenschap wordt geïnitieerd met het doel om de leefbaarheid van de bestaande wijk te verbeteren en een nieuwe (positievere) identiteit te creëren.

Een andere vorm is strategische placemaking, wat kan worden ingezet in gebiedstransformaties van voormalige bedrijfs- of industrieterreinen waar (ook) gewoond wordt. Bij strategische placemaking wordt dan ook gedacht vanuit het perspectief van de toekomstige bewoner met het doel om deze naar het gebied te trekken. Volgens Daniëlle Rossmeissl – ontwikkelaar bij BMB ontwikkeling, onderdeel VolkerWessels – is het voor mensen vaak moeilijk in te beelden dat er in de toekomst gewoond kan worden in een gebied dat nu nog een leegstaand en verouderd industrieterrein is.

Placemaking door middel van bijvoorbeeld horecagelegenheden, festivals, ruimte voor creatieve ondernemers of andere activiteiten, trekt toekomstige bewoners aan tot het gebied waardoor de plek op het netvlies komt te staan en de bereidheid groeit om in het gebied te gaan wonen. Als de interesse in een gebied groeit, neemt de waarde van het vastgoed ook toe. Op deze manier heeft strategische placemaking een waardevermeerderend effect op de gebiedsontwikkeling, wat een reden kan zijn om placemaking onderdeel te maken van de businesscase.

Tijdens de financiële crisis is placemaking vaak als noodoplossing toegepast, omdat veel gebiedsontwikkelingen stil kwamen te liggen. Dit gaf de mogelijkheid om te experimenteren met placemaking-projecten. Inmiddels wordt placemaking veel vaker ingezet in de eerste fase van gebiedsontwikkelingen. In het onderzoek is een literatuurstudie gecombineerd met interviews met stakeholders in vier succesvolle gebiedstransformaties om inzicht te krijgen in de financiering en de opbrengsten van placemaking in gebiedsontwikkeling.

Casestudies: Waalfront, Strijp-S, NDSM-werf en Piushaven

In de vier casestudies gaat het om binnenstedelijke gebiedstransformaties van voormalige industrieterreinen met een omvang van 1.700 tot 5.000 woningen, waar placemaking een belangrijke rol in de ontwikkeling heeft gespeeld. Ondanks dat de geanalyseerde gebiedsontwikkelingen zonder placemaking naar alle waarschijnlijkheid ook succesvol waren geweest als gevolg van de toenemende woningvraag, geven de onderzoeksresultaten aanleiding om te veronderstellen dat placemaking een additionele financiële meerwaarde heeft.

Waalfront, Nijmegen

De Waalfront ontwikkeling is gestart in 2005 met het plan om daar ongeveer 2.100 woningen te realiseren. Er is destijds een publiek-private samenwerking opgericht in de vorm van een joint venture. Het Honigcomplex ligt midden in de gebiedsontwikkeling en toen de fabrieksactiviteiten in 2010 beëindigd werden, heeft de PPS het complex aangekocht en bij de gebiedsontwikkeling betrokken.

Na de aanvankelijke plannen om het complex te slopen is ervoor gekozen dit voorbeeld van culturele placemaking strategisch in te zetten. De placemaking van Waalfront concentreert zich zo goed als volledig in dit complex, met verschillende creatieve bedrijven en horecagelegenheden. De huurders en de PPS spraken af dat de huuropbrengsten de kosten van de renovatie en het onderhoud van het complex moesten dekken; er werd een break-even huurprijs afgesproken.

Henri Schimmel – senior ontwikkelingsmanager bij BPD – vertelt: “Het gebied was altijd een no-go area, je kwam er alleen als je in de fabriek werkte. Het gebied moet aantrekkelijk zijn voor iedereen, voor zowel de creatieve en ambachtelijke industrie als de lokale Nijmegenaar.” Volgens makelaar Huub van Rumund ontstond er dankzij het Honigcomplex al snel interesse om in het gebied wonen, met een grote druk op de markt ten gevolge. Hieruit concluderen de betrokkenen dat placemaking in dit gebied impact heeft gehad op de waardeontwikkeling.

Strijp-S, Eindhoven

Het plan van Strijp-S bevat ongeveer 2.750 woningen en is gestart in 2001. Ook voor deze gebiedsontwikkeling is er een publiek-private samenwerking opgericht. Er is veel aan placemaking gedaan waaronder het organiseren van activiteiten zoals de Dutch Design Week en een openluchtbioscoop, het creëren van werkruimtes voor creatieve ondernemers en het openen van een skatehal.

Midden in het plangebied stond een machinehal leeg. Er werd gekozen om de ruimte aan te bieden aan de skate-community uit de stad, met de afspraak dat ze de kans kregen om de hal tot een succesvolle skatehal te transformeren. De skate community slaagde daarin en de hal werd zo succesvol dat er een paar jaar later in ‘Area 51’ een internationale skatewedstrijd werd georganiseerd. Volgens Toon de Koning – directeur Interesting vastgoed – trekt het ondernemende karakter van het gebied nog meer nieuwe ondernemers aan. Volgens de geïnterviewden hebben de placemaking-initiatieven ervoor gezorgd dat Strijp-S internationaal op de kaart staat, en men er graag wil werken en wonen.

NDSM-werf, Amsterdam

Op de voormalige NDSM-werf worden ongeveer 5.000 woningen ontwikkeld, waarvoor de eerste concrete plannen in 2000 zijn gemaakt. In deze ontwikkeling is de gemeente Amsterdam verantwoordelijk voor het grondbeleid en geeft de gronden uit via erfpacht. De gemeente heeft op het westelijk deel van de NDSM een samenwerkingsovereenkomst met BMB-ontwikkeling waarin is opgenomen dat BMB het eerste ontwikkelrecht heeft.

Placemaking op de NDSM-werf in Amsterdam neemt een bijzondere plaats in binnen de vier casestudies, omdat dit al ver voor de gebiedsontwikkeling organisch ontstaan is. Tim Vermeulen – directeur van Stichting NDSM – vertelt dat dit gebied zich sinds de jaren ‘80 heeft ontwikkeld als creatieve broedplaats met een sterke identiteit, die in de loop der jaren de uitstraling en branding van het gebied heeft gekenmerkt.

Eén van deze culturele placemaking- initiatieven is de Kunststad in de NDSM-loods, een culturele broedplaats met meer dan 80 studio’s voor circa 250 creatieve gebruikers. Een ander succesvol initiatief is de populaire horecagelegenheid Pllek. Mede dankzij de tijdelijkheid van het contract heeft Pllek kunnen starten en exploiteren; er waren relatief weinig bouwkundige eisen, er werd een break-even huurprijs afgesproken en de grond aan het IJ mocht hiervoor gebruikt worden.

Samen met de vele festivals die georganiseerd zijn op de NDSM-werf hebben deze initiatieven dit gebied een aantrekkelijk deel van Amsterdam gemaakt, met veel internationale bekendheid en bezoekers. Danielle Rossmeissl vertelt dat er door BMB ontwikkeling een plan is opgesteld om het gebied te branden als fijne plek om te wonen, een plek waar mensen graag verblijven en met een hoge kwaliteit van leven. De diverse campagnes vinden hun oorsprong in deze gebiedsbrandingsvisie, die jaarlijks wordt aangepast aan de bewoners en bezoekers van het gebied. Een zichtbaar resultaat van de verschillende placemaking-initiatieven is dat de vastgoedwaarde harder stijgt dan die van de omliggende gebieden.

Piushaven, Tilburg

De Piushaven is getransformeerd van een voormalige haven tot een woon-werk omgeving met ongeveer 1.700 woningen. De gemeente besloot in 2003 om de haven te transformeren en heeft in 2005 een samenwerkingsovereenkomst getekend met de ontwikkelaars die een grondpositie hadden in het gebied.

Aan het begin van de ontwikkeling was al snel duidelijk dat het imago van het gebied moest veranderen, waartoe de stichting Levend Podium is opgericht. Deze stichting werd gefinancierd door zowel de gemeente als de private ontwikkelaars en organiseerde allerlei activiteiten en evenementen in het gebied.

Ook werd er een tijdelijk stadsstrand gemaakt, aan de kade waar later een wooncomplex gerealiseerd is. Thérèse Mol is bij de Piushaven betrokken geweest als projectmanager van de gemeente Tilburg. Zij heeft ervaren dat de placemaking in het gebied zeer succesvol is geweest, met de positieve gevolgen op de waarde van dien. Mol: “Ik ben helemaal tevreden met de resultaten en de organisatie. Placemaking heeft ook voor een versnelde bouw, verkoop en continuïteit gezorgd, het gebied heeft nooit stilgelegen.”

Placemaking verhoogt vastgoedwaarde

De voorbeelden van placemaking in de vier casestudies laten zien hoe een industrieterrein dat zijn oorspronkelijke functie heeft verloren, succesvol getransformeerd kan worden naar een aantrekkelijke plek waar mensen het fijn vinden om te zijn, met een positief effect op de vastgoedwaarde als resultaat.

Aan alle geïnterviewden werd gevraagd een inschatting te maken van de additionele waardevermeerdering ten gevolge van placemaking, ten opzichte van een soortgelijke gebiedsontwikkeling zonder placemaking. Twaalf van de veertien geïnterviewden gaven aan dat dit positieve effect kan oplopen tot een aanzienlijke (additionele) waardevermeerdering (er werd tussen de 5 en 10 procent geschat). Dit aanzienlijke positieve effect van placemaking op een gebiedsontwikkeling wordt ook vanuit de literatuur breed ondersteund. In alle vier de gebiedsontwikkelingen komt de indicatieve waardevermeerdering (inclusief de extra waardevermeerdering van 5 tot 10 procent) volgens geìnterviewden ook hoger uit dan de indicatieve kosten van placemaking.

Financieringsvorming placemaking

In Nederland nemen sinds de financiële crisis van 2008-2013 de gemeentelijke investeringen in publieke grondposities steeds verder af, waardoor de grondposities van private partijen steeds dominanter worden in gebiedsontwikkeling. Dankzij deze toenemende rol van de private partijen is het raadzaam dat zij al in een vroeg stadium van de gebiedsontwikkeling betrokken worden bij placemaking. Zo kunnen de publieke en private partijen samen tot gepaste afspraken over placemaking-activiteiten, waaronder de financiering.

Een mogelijkheid is het afromen van de toekomstige waardeontwikkeling bij de grondeigenaren en ontwikkelaars om de placemaking te financieren. Dit wordt in de internationale literatuur ‘Land Value Capture’ genoemd. In Nederland komt dit voornamelijk neer op een verplichte exploitatiebijdrage, eventueel aangevuld met een vrijwillige ontwikkelbijdrage (de ‘bijdrage ruimtelijke ontwikkeling’ uit artikel 6.24 Wro) die opgenomen worden in de anterieure overeenkomst.

Op deze wijze is een deel van de placemaking in de casestudies gefinancierd. In de Piushaven-ontwikkeling is een bijdrage van de ontwikkelaars opgenomen in de anterieure overeenkomst, in dit geval 100 euro per te bouwen woning, een bedrag dat door de gemeente vanuit de grondexploitatie verdubbeld is.

Ondertekening van de samenwerkingsovereenkomst door de private ontwikkelaar is noodzakelijk voordat de gemeente de bestemmingsplanwijziging vaststelt en de ontwikkeling kan plaatsvinden. Thérèse Mol, projectmanager van de gemeente Tilburg, geeft aan dat de private ontwikkelaars en de gemeente het unaniem eens waren over deze bijdrage. Mol: “We hebben een cultureel adviseur met veel ervaring in placemaking ingehuurd. Op basis van het gegeven advies wilden alle betrokken ontwikkelaars meedoen met de financiering.”

In de NDSM-werf-ontwikkeling heeft de gemeente gronden uitgegeven in erfpacht. De opgetreden waardevermeerdering is doorberekend in de erfpachtgrondwaarde, waardoor de gemeente deze kon gebruiken om (met terugwerkende kracht) de placemaking in het gebied te financieren. In dit geval was de ontwikkelaar niet direct (financieel) betrokken bij de initiatieven, tot spijt van de ontwikkelaar. Deze had graag meegedacht en gewerkt aan de invulling van de openbare ruimte en placemaking. Dit kan er op wijzen dat het gebruik van een erfpachtsysteem zich moeilijk laat verenigen met een actieve private betrokkenheid.

In de Strijp-S en Waalfront ontwikkelingen hebben de private partijen afgesproken een vrijwillige bijdrage aan placemaking te leveren, wat kon worden afgesproken omdat er in beide gevallen een publiek-private samenwerking is opgericht.

De betrokkenheid van private partijen in de financiering van placemaking kan op verschillende manieren georganiseerd worden, mede afhankelijk van de grondposities en de gekozen samenwerkingsvorm in de gebiedsontwikkeling. De onderzochte casussen laten zien dat het aannemelijk is dat placemaking de waarde van het te ontwikkelen vastgoed verhoogt. Het is dan ook logisch om placemaking op te nemen in de businesscase, ook in die van de private partij(en), om zo samen tot een succesvolle en kwalitatief hoogwaardige gebiedsontwikkeling te komen.