Wat gebeurt er bij het scheiden van wonen en zorg?

Leegstand en transitie in zorgvastgoed is een belangrijke opgave.

Karin van Dijk: De heer Boerenfijn geeft in zijn interview aan dat transitie in zorgvastgoed een belangrijke opgave is. Ik zie dit terug in de vraagstukken bij onze klanten. Wij helpen veel zorginstellingen die te maken hebben met leegstand en minder inkomsten als gevolg van scheiden wonen en zorg. Voor eigenaren van vastgoed waar zorg geleverd wordt geldt dat het risico van de huurinkomsten steeds groter wordt. Om dit risico tijdig te kunnen beheersen is inzicht in de zorgproductie en de kredietwaardigheid van de zorginstelling essentieel.

Graag neem ik jullie mee naar wat er gebeurt bij het scheiden van wonen en zorg:

• Stel een zorginstelling huurt een gebouw voor 150 intramurale zorg plaatsen (ZZP 5+):
  
• We gaan uit van een huur van € 170,- per m²vvo en gemiddeld 55 m²vvo per cliënt.
  
• De huur de huur per eenheid bedraagt€ 780 ,- per maand. De totale jaarhuur bedraagt € 1,4 miljoen.
  
• Huidige marktwaarde verhuurd per eenheid bedraagt € 145.000,- en de totale waarde € 22,- miljoen. 
  

Wat als de zorg die geleverd wordt niet meer intramuraal vergoed wordt?

De zorginstelling kan de huur niet meer opbrengen en leegstand treedt op.

• Per huidige eenheid moeten we gemiddeld circa € 30.000,- investeren om nieuwe ‘normaal te verhuren’ woningen te maken.
  
• Deels voegen wij de woningen samen van 150 naar 130 zelfstandige eenheden.
  
• Vaak is de doelgroep sociaal. U mag de woningen voor maximaal € 587,- per maand verhuren.
  
• De Marktwaarde Verhuurde Staat van de woningen na investeren bedraagt € 100.000,- per eenheid en in totaal € 13,- miljoen.
  

Het totale verlies voor de vastgoedeigenaar bedraagt €0,5 miljoen per jaar en € 9 miljoen waardevermindering van het Vastgoed. 

Wat is het landelijke effect van scheiden wonen en zorg?

Landelijk zijn er 158.000¹ verpleeg en verzorgplaatsen, in totaal € 22,9 miljard vastgoed. Circa 60% in bezit van zorginstellingen², in totaal circa € 13,7 miljard. Uit onderzoek blijkt dat scheiden van wonen en zorg 35% van de capaciteit van V&V raakt. Dit betekent een afname van circa 55.000 plaatsen in V&V.

We projecteren de effecten van de casus in Rotterdam: €45.000,- waardevermindering en gemiddelde investering €30.000,- per plaats³ op de landelijke portefeuille: totale waardevermindering voor het bezit van zorginstellingen bedraagt dan € 2,5 miljard (-18 %) en de benodigde investering om gebouwen verhuurbaar te houden bedraagt circa € 1,6 miljard.

Op basis van Benchmark Care is er één medewerker werkzaam voor iedere capaciteitsplaats in een verzorgingshuis. Dit betekent dat naast de 55.000 capaciteitsplaatsen ook 55.000 medewerkers worden geraakt.

De zorg verandert. Welke consequenties heeft dat?

Sinds de jaren 80 neemt het aantal ouderen dat in een verpleging,- dan wel verzorgingshuis woont, sterk af. Op het moment woont circa 7% van de 65-plussers in een verpleging- of verzorgingshuis. De prognose is dat in 2030 3,6% van de 65-plussers in een verpleging- of verzorgingshuis woont. Het aantal ouderen groeit, maar de wens van ouderen verandert.

Bovendien is de inzet van het kabinet om ouderen zolang mogelijk zelfstandig te laten wonen. Bij het aanbieden van ouderenhuisvesting is het dan ook de essentiële vraag of de woning concurreert met thuis wonen. Zeker als deze mensen zelf moeten betalen voor hun huisvesting. De verwachting is dat ze kritischer zullen zijn over de kwaliteit van de huisvesting, dan wel de aangeboden voorzieningen. Ik ben het met de heer Boerenfijn eens dat vaak de omgeving, de sociale kant belangrijker is dan de woning. Zeker nu er meer gevraagd wordt van de zelfredzaamheid van de burger.

De zorgbehoefte en daarmee de eisen die gesteld worden aan de zorghuisvesting verandert. Hierdoor is investeren vaak ook noodzakelijk. Bij het herontwikkelen of aanpassen van bestaand vastgoed is het dan van belang de investeringsbedragen te beperken en niet meer uit te geven dan strikt noodzakelijk is. Uiteraard met als uitgangspunt dat een investering slechts verantwoord is als de toekomstige exploitatie een financieel beter resultaat belooft dan doorgaan op de huidige wijze. Het financieel resultaat is een samenstel van de vastgoedexploitatie, maar zeker ook van de zorgexploitatie!

Sturen op de toegevoegde waarde van vastgoed: Healing environment

Voorheen had het vastgoed geen financieel belang bij de zorgexploitatie. Het vastgoed werd gedekt vanuit gegarandeerde bekostiging. Met de invoering van de integrale bekostiging wordt de prestatie van het vastgoed voor de zorgexploitatie steeds belangrijker. Juist in de zorg is de prestatie van het vastgoed belangrijk, omdat het de leefomgeving betreft van een kwetsbare groep mensen. De toegevoegde waarde van het vastgoed in de zorg wordt ook wel Healing Environment genoemd. Dit wil zeggen dat het vastgoed mede bijdraagt aan het zorgproces.

---

Voorbeeld: een verzorgingstehuis in Noord-Holland waar ouderen gestimuleerd worden om naar buiten te gaan doordat hun kamer bijvoorbeeld direct grenst aan een privé buitenruimte. Wetenschappelijk is bewezen dat mensen die meer bewegen langer gezond blijven. Dit kan tot een besparing in de zorg leiden: de instelling besloot om 1 fte minder voor fysiotherapie aan te nemen. 

---

De besparing in de zorguitgaven als gevolg van de investering in het vastgoed, zie kader, betekent dat de extra investering die nodig kan zijn bij het realiseren van een Healing Environment verwantwoord kan worden. Ik ben ervan overtuigd dat samenwerken vanuit een integrale visie van zorg en huisvesting het beste aansluit bij de belangen van de zorgcliënten en de zorgverleners.

Een integrale business case maakt de kosten en baten van een bepaald zorgconcept inzichtelijk in relatie tot het vastgoedconcept. Waar voorheen vanuit beschikbare budgetten werd geacteerd, moet nu gepresteerd worden op optimalisatie van de zorgexploitatie in combinatie met het in te zetten vastgoed. Zorginstellingen krijgen aan de opbrengstenkant één tarief binnen per cliënt. Tegen deze opbrengsten zetten ze zowel de zorgkosten als de huisvestingskosten af. Essentieel is dat een instelling onderaan de streep voldoende overhoudt voor het langdurig duurzaam verlenen van zorg.

U kunt de kosten voor huisvesting niet meer los zien van de zorgexploitatie. Doordat beide exploitaties in relatie tot elkaar beschouwd worden, kunt u sturen op de toegevoegde waarde van het vastgoed.

Vastgoed is een bedrijfsmiddel ter ondersteuning van de ‘core business’: het leveren van goede zorg!

---

Interview met Peter Boerenfijn

Karin van Dijk werkt als consultant bij Fakton vanuit het team Corporaties en Zorginstellingen. In haar opdrachten combineert ze haar technische bouwkundige achtergrond met financieel inzicht.