Wat is de rol van de woningcorporatie anno 2015?

1 mei 2015

4 minuten

Verslag Deze sterk in de belangstelling zijnde vraag werd tijdens de bijeenkomst op Nyenrode Business University deze week uitvoerig behandeld door een keur van professionals in de woningsector. Na de Investment- en Energybriefings in de ochtend, werd er in de middag aandacht gegeven aan het hoofdprogramma. In de collegebanken namen als deelnemers 40% corporaties deel, 5% gemeentes, 30% aanwezigen uit het bedrijfsleven, adviesbureaus en 5% overig.

Annemieke Kleijssen van BeBright spreekt over een sociaal woningvoorraadbeleid waarbij we van een trage voorraadmarkt naar een flexibele woningmarkt zullen gaan, door de toekomst te verkennen. In dat kader waren de uitkomsten van de parlementaire enquête helder, we blijven een hybride stelsel houden, en dat is te merken aan de extra regels voor corporaties. Kleijssen is daarbij een voorstander van langdurige, langjarige zekerheid en de focus behouden op betaalbaarheid.

Raakvlak tussen woningen en welzijn

De aanvang van de zorgdiagnose heeft daarbij een effect op de volkshuisvesting van woningcorporaties. We gaan van analyse naar scenario door actiegerichtheid, dus niet alleen bouwen en beheren, maar samen kijken naar nieuwe woonconcepten. De problemen van doeltreffendheid en doelmatigheid maken duidelijk dat de urgentie om te transformeren toeneemt. In dat kader wordt Mark Frequin geciteerd: ”Als alles op je afkomt, zit je op de verkeerde weghelft”.

Aangezien we in 2020 meer ouderen dan jongeren hebben is het van belang een beeld te hebben van de behoeften van de huurders, zeker gezien het feit dat er minder intramurale plaatsen zijn, terwijl het aantal ouderen toeneemt. De capaciteit ouderenzorg is de afgelopen 30 jaar met 20% is gedaald, en het aantal bewoners met indicatie ZZP4 of hoger zal blijven toenemen.

Change your words, change your mind

Erik Wigman (Arcadis) toont de periferie van gedegenereerde woonwijken en lege winkels. Krimpgemeentes geven aan dat het op te lossen is met geld en coaches (als voorbeeld de gemeente Heerlen). Het oplossen van de periferie is echter gebaseerd op verkorte grondexploitatie, ruilverkaveling, verevening van de waardedaling periferie en een waardestijging van stad en dorp. Het oplossen van de periferie door een financieel- en bestuursmodel is volgens Wigman maximaal weghalen, niet transformeren. “Creëer vraag door te richten op de periferie.” Het algemene belang voorop, oftewel, het doel heiligt de middelen: Een utilistische zienswijze, een onorthodoxe methodiek, transitie prachtwijken, amorele advisering (zonder moraliteit) en realisme. “Geen zachte heelmeesters of poldermodellen”. Wigman besluit met TPP (Transitie, Part. Periferie): de voorraad verkleinen, de eerste pilots zijn gestart (2 in Parkstad). Duurzame ruimtelijke (anti-)ontwikkeling met natuur als eindbestemming.

Samen anders, samen beter

Wonen Limburg voegt de daad bij het woord, zij gaan met 250 medewerkers naar de huurders vanuit de perceptie, vastgoed als middel: ‘Wat wil de huurder?’. Bas Stevens meldt de noodzaak van Omdenken door middel van het veranderen van de business cases aan de coalitiekant, aan de exploitiekant en aan de investeringskant. Er is reeds een haalbare business case behaald met de plaatsing van tijdelijke woonunits, als toekomstgerichte uitvoering waar nu, buiten Neptunes, ook bouwers als Heijmans voor zijn benaderd. Eveneens innovatief is www.thuistijdelijk.nl opgericht voor short en midstay. Inmiddels is gevraagd of deze website ook landelijk ingezet kan gaan worden. Stevens besluit dat de wensportefeuille trapje op, trapje af is, oftewel, transformatie woningvoorraad, maatschappelijke voorraad, cultuurhistorische voorraad en de commerciële voorraad.

Energievoorziening wordt één van de kernprestaties bij corporaties

Energie is de crux voor een betaalbare volkshuisvesting, volgens Gerrit Buist (UvA). De kerntaak voor de corporatie ligt dan ook in de energievoorziening. De waarde van energie zit in het in balans zijn, waarbij het gaat om het beheersen van de woonlasten van de huurders. De energievoorziening dient daarbij duurzaam te zijn, decentraal en betaalbaar. Investeren met belang voor eigenaren als uitgangspunt, waarbij vastgoed het basis verdienmodel is. Het wordt volgens Buist echter gerund met fossiele energieprestaties. Vastgoed dient tenminste energieneutraal te zijn, hiertoe dienen we van passief, actief besparen mogelijk te maken door techniek en regelgeving, de waarde van de woningen hangt er immers vanaf. Lage woonlasten en het verrekenmodel energie aanbieden aan de gebruiker als noodzaak voor betaalbare volkshuisvesting.

Discussie

Ter afsluiting een discussie tussen Lex de Boer (Lefier) en Jos van Dalen, waarbij zij debatteren met Gerrit Buist over energiebesparing en woonlasten, begeleid door dagvoorzitter René Scherpenisse. Hoe borg je woonlasten binnen het concept van nul op de meter woningen? Het wordt afgewogen tegen hoe de verduurzaming bij corporaties tot dusver rendeert. De woning wordt energiezuiniger gemaakt, zonder kosten of huurverhoging, waarbij de woonlasten worden aangepakt door de bedrijfslasten, rente en investeringen en de onderhoudskosten anders te benaderen. Buist: ” Een gemiddeld huishouden geeft 2000 euro per jaar uit aan energielasten, 1000 euro hiervan zijn additionele diensten voor de energiebedrijven”, bijgevallen door Stevens:

Woningen boven B label zijn dadelijk niets meer waard

De energieprestatie van woningen is dus extreem belangrijk, waarbij de eerste focus is op grondgebonden woningen, boven gestapelde woningen, aangezien deze meer energie verbruiken.

www.claudiavanhaeftencommunicatie.nl