Opinie Al zappend kwam ik onlangs voorbij de zoveelste beschouwing op de kredietcrisis. De heer in kwestie (meestal zijn het mannen) stelde dat de kredietcrisis eigenlijk een vertrouwenscrisis is. Dat ben ik met hem eens. Je leent immers iemand iets uit, in de verwachting dat je het op afgesproken tijdstip weer terug krijgt. Het vertrouwen dat het geld wordt terugbetaald is heden beschaamd en daarmee de bereidheid om geld uit te lenen. De man in kwestie poneerde daarom de stelling dat voor de uitweg uit de crisis het vertrouwen hersteld moet worden. Hoewel dit een logische redenering lijkt, gaat deze mank omdat oorzaak en gevolg door elkaar worden gehaald. Vertrouwen is een gevolg van partijen die onderling iets opbouwen. Vertrouwen is geen doel op zich en is (gelukkig) niet afdwingbaar. Nog een kenmerk van vertrouwen is, behalve dat het zich in interactie opbouwt, dat er niet veel voor nodig is om het weer kwijt te raken. Niet voor niks luidt het gezegde, “vertrouwen komt te voet en gaat te paard”.
Inmiddels vertrouwen de banken de particulier niet langer op het terugbetalen van haar leningen, met als gevolg dat eisen omhoog gaan en aflossen het nieuwe adagium wordt. Anderzijds vertrouwt de particulier de bank niet langer of haar centjes daar nog wel veilig zijn.
Laten we stoppen met het herstel van vertrouwen als doel te poneren. Het lijkt beter vooralsnog te berusten in het feit dat het vertrouwen vervlogen is. De omgekeerde (en mijns inziens wel juiste) oorzaak gevolg relatie is dat de beschikbare hoeveelheid uitleenbaar geld daarom ook laag is. Partijen hebben lage verwachtingen van elkaar, waardoor er slechts nog bereidheid is tot het uitlenen van kleine bedragen.
Uit deze redeneerlijn rolt de vraag wat de mogelijkheden voor gebiedsontwikkeling nog zijn? Want, om het in grondexploitatietermen te verwoorden, hadden we in het pre-crisis tijdperk voor onze ontwikkelingen altijd een badkuip aan vertrouwen beschikbaar, dan is daar nu niet meer dan een eetlepel vertrouwen van over.
Wat is nog mogelijk met een eetlepel vertrouwen? De beantwoording van deze vraag wil ik graag vervlechten met een andere tendens. Namelijk de zogenaamde re-suburbanisatie die zich globaal aftekent. De trek naar de stad (of beter gezegd, de trek naar de stedelijke regio’s) is een niet te stoppen wereldwijde beweging. Beschreven door o.a. Richard Florida (The great reset), Doug Sanders (trek naar de stad) en vele anderen (meerdere artikelen op TheAtlanticCities.com).
Ook in Nederland lijken met name de binnenstedelijke ontwikkelingen nog crisisbestendig. In mijn woonplaats Utrecht zie ik ontwikkelingen binnen de ring nog redelijk verkopen, terwijl Leidsche Rijn het steeds moeilijker lijkt te hebben. Echter, binnenstedelijke (her)ontwikkeling werd lange tijd afgedaan als te duur, te complex en daarom oninteressant. Maar is dat wel zo? En zijn dat in deze tijden nog steeds valide argumenten?
Allereerst het argument dat binnenstedelijk ontwikkelen te duur is. ‘Duur’ is een glibberig begrip in een volatiele markt. Eerder genoemde projecten binnen de Utrechtse ring lijken prijsvaster dan objecten verder van de stad. In deze tijden is het verstandiger af te vragen naar welke woningen nog vraag is en dan blijkt de binnenstedelijke woning gretiger aftrek te vinden dan de buitenstedelijke. Een andere reden waarom kleinschalige binnenstedelijke opgaven veelal uit de weg wordt gegaan is dat ontwikkelaars hun organisaties niet hebben ingericht op deze schaalgrootte. In historische context ging de schaalvergroting van ontwikkelaars hand in hand met de toegenomen beschikbaarheid van geld. Deze organisatie(modellen) zijn niet afgestemd op de fijnmazige kleine schaal.
Dit plaatst het argument dat binnenstedelijke opgaven te complex zijn in een ander perspectief. De vermaande complexiteit is vooral ingegeven door de schaalgrootte van projecten. Complexiteit van grote binnenstedelijke projecten overstijgt inderdaad die van de uitleggebieden. Maar op blok of woningniveau is de binnenstedelijke complexiteit behapbaar, als je bereid bent om meer tijd en inzet te investeren in een ontwikkeling van een dergelijke omvang.
Daarmee is het bruggetje naar het vertrouwen en dus de leencapaciteit gemaakt. Als de vraag naar woningen in binnenstedelijke gebieden nog het beste overeind blijft, de ontwikkelingen op kleine schaal qua complexiteit behapbaar zijn en er gezien de omvang niet fors geleend hoeft te, maakt dat binnenstedelijke ontwikkelingen interessant.
Dat vraagt iets van de tijd, inzet en organisatie van partijen die dit soort ontwikkelingen willen en kunnen aanpakken. Maar het alternatief, wachten tot vertrouwen zichzelf hersteld en grootschalige ontwikkelingen buiten de stad financieel weer mogelijk worden, zou nog wel eens heel ver weg kunnen zijn. Recente schandalen, zoals LIBOR en door banken achtergehouden informatie bij grote beursgangen (Facebook), laten het vertrouwenspaard in eerste instantie harder van ons afrennen, dan dat de vertrouwenswandelaar naar ons terugkeert.
Door fijnmazige ontwikkelingen binnen de stad kan vertrouwen tussen geldgever en geldnemer groeien. Want banken verwachten ook dat woningen in een stedelijk gebied gemakkelijker verkoop- /verhuurbaar zijn dan daarbuiten. Het kan dus zomaar zijn dat met een eetlepel vertrouwen binnenstedelijk ontwikkelen de manier wordt om, in interactie tussen partijen, het vertrouwen te laten groeien.
Cover: ‘Portret_Jeroen Hutten_180px’
Door Jeroen Hutten
Praktijkredactie Gebiedsontwikkeling.nu | Oprichter Nidoo
